Un propriétaire bailleur qui veut vendre a deux chemins : vendre le logement avec son locataire, ou attendre la fin du bail pour le vendre libre. Le premier est rapide mais se paie souvent sur le prix ; le second est encadré par des délais stricts et un droit de préemption. Voici comment comparer.

En location vide comme en meublé, le bail ne s’arrête pas parce que le propriétaire veut vendre. Le logement peut être vendu à tout moment, mais le locataire reste en place. Pour vendre libre, il faut lui donner congé, et seulement pour l’échéance du bail. Les règles sont fixées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (location vide) et par son article 25-8 (meublé).

Première option : vendre occupé

La vente occupée est possible à tout moment, sans attendre la fin du bail. L’acquéreur devient le nouveau bailleur : il reprend le bail tel qu’il est, avec le loyer, la date d’échéance et le dépôt de garantie, que le vendeur doit lui transférer ou déduire du prix.

  • Pas d’accord du locataire à obtenir, et en principe pas de droit de préemption : on vend un bien loué, pas un logement libre.
  • Exceptions : la première vente d’un logement après la division d’un immeuble en lots ouvre un droit de préemption au locataire (loi du 31 décembre 1975, article 10). La vente en bloc d’un immeuble de plus de cinq logements est aussi encadrée, sauf si l’acquéreur s’engage à prolonger les baux pendant six ans.
  • Visites : le locataire doit les permettre, mais pas plus de deux heures par jour ouvrable, à des horaires convenus avec lui.

Deuxième option : le congé pour vendre

Le congé ne peut viser que la date d’échéance du bail. Il doit être reçu au moins six mois avant en location vide, trois mois en meublé, par lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Il doit indiquer le prix et les conditions de la vente, reproduire les cinq premiers alinéas du II de l’article 15 et être accompagné de la notice d’information officielle.

Le droit de préemption du locataire

En location vide, le congé vaut offre de vente au locataire, valable pendant les deux premiers mois du préavis. S’il accepte, il dispose de deux mois pour signer, ou de quatre mois s’il recourt à un prêt ; le bail est prolongé d’autant. S’il refuse ou ne répond pas, il doit partir à l’échéance. En meublé, il n’y a pas de droit de préemption.

Si le propriétaire vend ensuite moins cher, ou à de meilleures conditions, que dans le congé, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, qui dispose d’un mois pour les accepter. Sans cette notification, la vente est nulle.

Les cas où le congé est bloqué ou retardé

  • Locataire protégé : âgé de plus de 65 ans, ou ayant à charge une personne de plus de 65 ans, avec des ressources sous un plafond fixé par la loi (26 920 € ou 23 403 € par an pour une personne seule selon la zone, d’après service-public.fr). Le bailleur doit alors lui proposer un relogement à proximité, sauf s’il a lui-même plus de 65 ans ou des ressources sous ce plafond.
  • Logement acheté occupé : si l’échéance du bail tombe moins de trois ans après l’achat, le congé pour vendre ne peut viser que l’échéance suivante.
  • Congé frauduleux : un faux motif de vente expose à une amende pénale de 6 000 € (30 000 € pour une société) et à des dommages et intérêts.

Le prix : la question de la décote

Il n’existe aucun barème officiel. Un acheteur de logement occupé ne peut ni l’habiter ni le revendre libre avant longtemps : il raisonne en investisseur, à partir du loyer et du temps restant avant de récupérer le bien. La décote dépend surtout du niveau du loyer par rapport au marché, de la durée restante du bail, de la situation du locataire (protégé ou non) et de l’état du bien. Les professionnels avancent souvent un ordre de grandeur de 10 à 20 %, parfois davantage pour un locataire protégé, mais chaque cas est différent.

Un exemple chiffré

Prenons, à titre d’exemple, un appartement estimé 200 000 € libre, loué vide 750 € par mois hors charges, soit 9 000 € par an, avec un bail qui arrive à échéance le 30 juin 2027.

  • Vente occupée tout de suite : supposons une offre d’investisseur à 170 000 €, soit 15 % sous la valeur libre. Pour lui, le rendement brut ressort à 5,3 %. La vente peut être signée en trois mois environ.
  • Congé pour vendre : le congé doit être reçu au plus tard fin décembre 2026. Le locataire a jusqu’à fin février 2027 pour se porter acquéreur. S’il ne le fait pas, le logement est libéré le 30 juin 2027, puis mis en vente : avec le délai habituel entre compromis et acte, la vente peut se signer à l’automne 2027.

L’écart de 30 000 € est à comparer avec un an d’attente : loyers perçus jusqu’au départ, mais aussi taxe foncière, charges et éventuels crédits pendant la vacance, rafraîchissement du logement, et l’évolution du marché. D’après les indices Notaires-Insee, les prix des logements anciens ont baissé de 0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026. Il reste enfin le risque d’un locataire qui ne part pas à la date prévue, qui peut imposer une procédure de plusieurs mois.

Les étapes pour décider

  1. Relire le bail : date d’effet, durée, renouvellements, type de location (vide ou meublé).
  2. Calculer la date limite du congé et vérifier la situation du locataire (âge, ressources).
  3. Faire estimer le bien deux fois : libre et occupé.
  4. Parler au locataire : il peut être acheteur, ou prêt à partir plus tôt par un accord écrit.
  5. Choisir en comparant le prix net obtenu et la date à laquelle il est encaissé.

Les erreurs à éviter

  • Un congé reçu trop tard : il ne prend effet qu’à l’échéance suivante, parfois trois ans plus tard.
  • Un prix trop haut dans le congé, pour décourager le locataire : toute baisse ultérieure devra lui être proposée à nouveau.
  • Oublier un cotitulaire du bail ou le conjoint : le congé doit être adressé à chacun.
  • Annoncer un bien « libre à la vente » alors que le congé n’est pas encore purgé.

Le lien avec notre métier

Un logement occupé intéresse surtout les investisseurs et les marchands de biens, qui achètent avec le bail en cours. C’est souvent le cas après une succession, quand les héritiers veulent vendre vite un bien loué. Une vente à un marchand de biens est une piste à comparer avec une vente classique, sur la base d’une étude du bien et de son bail.

Questions fréquentes

Le locataire peut-il refuser la vente occupée ?

Non. Il n’a pas à donner son accord, et son bail continue avec le nouveau propriétaire.

Le locataire d’un meublé a-t-il un droit de préemption ?

Non, pas en cas de congé pour vendre. Le préavis est de trois mois avant l’échéance.

Peut-on proposer au locataire de partir plus tôt ?

Oui, par un accord amiable écrit, parfois avec une indemnité. Il n’est jamais obligé d’accepter.

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Sources : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 4, 15 et 25-8, sur Légifrance · Loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation, articles 10 et 10-1 · service-public.fr : fiche F929, « Congé donné par le propriétaire au locataire » (vérifiée le 1er juin 2026) · Insee, Informations rapides n° 216 du 8 septembre 2026 : indices Notaires-Insee des prix des logements anciens, deuxième trimestre 2026

Photo : Chabe01, CC BY-SA 4.0, wikimedia