Terrain · division

Vendre un terrain constructible ou divisible

Grand jardin, parcelle en bord de bourg, terrain à bâtir ou à lotir : Groupe Serenity, marchand de biens et lotisseur, étudie ce que la commune permet de construire et achète le terrain, entier ou en partie.

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L’essentiel

  • On peut vendre un terrain entier ou seulement une partie détachée de sa maison.
  • Ce qui compte : le plan local d’urbanisme, l’accès, les réseaux et la forme de la parcelle.
  • Une vente sous condition d’autorisation prend souvent 6 à 12 mois jusqu’à l’acte.

Votre terrain est-il divisible ?

Un terrain se divise si la commune autorise d’y construire et si chaque lot peut être desservi. Les points à vérifier sont toujours les mêmes :

  • La zone du plan local d’urbanisme (zone urbaine U ou à urbaniser AU) et ses règles : emprise au sol, hauteur, distances aux limites, surface d’espaces verts.
  • L’accès : chaque lot doit rejoindre la voie publique, directement ou par une servitude de passage.
  • Les réseaux : eau, électricité, assainissement collectif ou possibilité d’un assainissement individuel.
  • Les risques et servitudes : zone inondable, abords d’un monument historique, lignes électriques, canalisations.

Un certificat d’urbanisme opérationnel, demandé en mairie, indique si une opération précise est réalisable. Nous faisons ces vérifications avant toute offre.

Déclaration préalable ou permis d’aménager

Détacher un ou plusieurs lots à bâtir demande une autorisation. Une déclaration préalable suffit le plus souvent ; un permis d’aménager est exigé quand la division crée des voies ou des espaces communs aux lots, ou dans certains secteurs protégés. Le délai d’instruction est d’un mois pour une déclaration préalable et de trois mois pour un permis d’aménager, souvent un mois de plus aux abords d’un monument historique. Une fois l’autorisation affichée sur le terrain, les tiers ont deux mois pour la contester.

Un géomètre-expert réalise le plan de division et le bornage. Quand nous achetons, ces démarches et leur coût sont à notre charge : la vente est signée sous condition d’obtenir l’autorisation, puis réitérée chez le notaire une fois les délais de recours passés.

Vendre seulement une partie de son terrain

Beaucoup de propriétaires veulent garder leur maison et vendre le fond du jardin. C’est possible si le lot détaché est constructible et accessible. Attention à la fiscalité : la plus-value sur un terrain détaché n’est exonérée au titre de la résidence principale que s’il est vendu en même temps que la maison. Vendu seul, il relève des règles de droit commun (abattements selon la durée de détention). Le notaire calcule et prélève l’impôt le jour de la vente ; mieux vaut le consulter avant de signer.

Pourquoi vendre à un lotisseur plutôt qu’à un particulier

Un particulier achète un terrain pour une maison ; il dépend de son prêt et de son permis de construire. Un marchand de biens lotisseur achète pour diviser, viabiliser et revendre plusieurs lots : il peut acheter un grand terrain que peu de particuliers peuvent financer, porte les démarches et le risque, et n’a pas besoin d’un prêt immobilier pour s’engager.

Ce que nous regardons pour faire une offre

Le prix d’un terrain à diviser se calcule à l’envers : nombre de lots possibles, prix de revente de chaque lot viabilisé dans le secteur, moins le coût des travaux (voirie éventuelle, réseaux, branchements), des études (géomètre, étude de sol obligatoire pour la vente de terrains à bâtir en zone d’aléa argileux), des taxes et du portage. Nous regardons aussi la pente, les arbres à conserver, les servitudes et la distance aux réseaux. C’est pourquoi deux terrains de même surface, dans la même commune, peuvent valoir des prix très différents.

Ressources

Pour aller plus loin

Où achetons-nous ?

Nous achetons partout en France, et en particulier dans le Sud-Ouest :

Autres situations :

Questions fréquentes

Vos questions

Faut-il un permis d’aménager pour diviser un terrain ?

Pas toujours. Une déclaration préalable suffit le plus souvent ; le permis d’aménager est exigé si la division crée des voies ou des espaces communs, ou dans certains secteurs protégés.

Puis-je garder ma maison et vendre une partie du jardin ?

Oui, si le lot détaché est constructible et accessible. Nous vérifions le plan local d’urbanisme et prenons en charge la division.

La plus-value sur un terrain détaché est-elle imposée ?

En principe oui, sauf s’il est vendu en même temps que la résidence principale. Des abattements s’appliquent selon la durée de détention ; le notaire calcule l’impôt.

Qui paie le géomètre et les démarches ?

Quand Groupe Serenity achète, nous prenons en charge le plan de division, le bornage et les demandes d’autorisation.

Mon terrain est devenu inconstructible avec le nouveau PLU : pouvez-vous l’acheter ?

Un terrain classé en zone agricole ou naturelle ne peut généralement pas être loti. Décrivez-le quand même : certains projets restent possibles selon le règlement.

Combien de temps faut-il pour vendre un terrain à diviser ?

Souvent 6 à 12 mois entre l’accord et l’acte : le temps d’obtenir l’autorisation d’urbanisme, d’attendre la fin des délais de recours et de faire borner les lots.

Où achetez-vous des terrains ?

Partout en France, et en particulier en Gironde, dans les Landes, au Pays basque et en Charente-Maritime.

Décrivez votre bien à Claire, notre assistante en ligne : quelques questions, une étude gratuite, confidentielle et sans engagement.

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