Article R. 431-24 du code de l’urbanisme.
L’essentiel
- Un seul permis autorise plusieurs bâtiments et la division du terrain, sans créer de lotissement.
- Le terrain doit être divisé avant la fin des travaux, d’après un plan de division joint au dossier.
- Par défaut, le PLU s’apprécie sur l’ensemble du projet, sauf si son règlement impose une lecture lot par lot.
Vous avez un grand terrain et vous voulez y construire plusieurs maisons, pour les vendre ou les louer séparément ? Il n’est pas toujours nécessaire de créer un lotissement. Le permis de construire valant division permet d’obtenir en une seule autorisation la construction de plusieurs bâtiments et la division du terrain.
De quoi s’agit-il ?
C’est un permis de construire qui porte sur plusieurs bâtiments édifiés sur un même terrain, ce terrain devant être divisé, en propriété ou en jouissance, avant la fin des travaux. Il est prévu par l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme. En propriété, chaque maison est vendue avec sa parcelle ; en jouissance, le terrain reste commun et chacun a l’usage exclusif d’une partie, le plus souvent dans le cadre d’une copropriété.
Ce que contient le dossier
- Le dossier habituel d’un permis de construire, pour l’ensemble des constructions.
- Un plan de division du terrain.
- Lorsque le projet prévoit des voies ou des espaces communs, le projet de constitution d’une association syndicale des futurs propriétaires, chargée de leur gestion et de leur entretien. Elle n’est pas exigée si l’ensemble relève de la copropriété, ou si la commune s’engage par convention à reprendre ces voies une fois les travaux achevés.
La demande se dépose en mairie, de plus en plus souvent en ligne depuis la dématérialisation des autorisations d’urbanisme. Pour plusieurs maisons, le délai d’instruction de droit commun est de trois mois.
Permis valant division ou lotissement ?
Le choix dépend de qui construit, et de qui porte le risque de l’opération.
Le terrain est d’abord divisé en lots à bâtir ; chaque acquéreur construit ensuite sa maison.
Les constructions sont autorisées d’emblée : un seul porteur de projet conçoit l’ensemble, ce qui garantit sa cohérence.
Le propriétaire vend le terrain ; l’acheteur mène les études, le permis et les travaux.
Le lotissement convient au propriétaire qui veut vendre des terrains à bâtir ; le permis valant division, à l’opérateur qui veut construire et vendre des maisons finies. Dans les deux premiers cas, une question décide souvent de la faisabilité : comment les règles du plan local d’urbanisme s’appliquent-elles une fois le terrain découpé ?
Lisez le règlement du PLU avant de dessiner le projet. Par défaut, l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme apprécie les règles sur l’ensemble du terrain. Mais le règlement du PLU peut s’y opposer et imposer de les appliquer lot par lot : un projet viable sur le terrain entier peut alors devenir impossible une fois découpé.
L’écart n’a rien de théorique. Il touche surtout les règles d’emprise au sol, de distance aux limites et d’espaces verts, comme le montre ce calcul simplifié.
Exemple chiffré : un terrain de 2 400 m² avec une voie commune
Hypothèse : le PLU limite l’emprise au sol à 30 % ; la voie de desserte occupe 400 m² et reste hors des lots.
| Lecture globale : 2 400 m² × 30 % | 720 m² d’emprise |
| Surface des lots, voie déduite | 2 000 m² |
| Lecture lot par lot : 2 000 m² × 30 % | 600 m² d’emprise |
| Emprise perdue | 120 m², l’équivalent d’une maison de plain-pied |
Les étapes d’une opération
- Vérifiez le PLU et demandez un certificat d’urbanisme opérationnel, qui indique si le projet est réalisable.
- Faites appel à un géomètre pour le plan de division et à un architecte, obligatoire dès que la surface de plancher dépasse 150 m².
- Déposez le permis avec le plan de division et, s’il y a des voies communes, les statuts de l’association syndicale.
- Affichez le permis sur le terrain : les tiers ont deux mois pour le contester à compter du premier jour d’affichage.
- Divisez avant l’achèvement : bornage, puis actes de vente ou règlement de copropriété.
Pour un propriétaire de grand terrain
Ce montage intéresse surtout les promoteurs et les marchands de biens, capables de porter les études, le financement et la commercialisation. Pour un particulier qui possède un terrain constructible de grande taille, vendre à un professionnel qui réalisera l’opération est souvent plus simple que de la mener soi-même : c’est le sens de la formule vendre à un marchand de biens.
Un professionnel achète souvent sous condition d’obtenir un permis purgé de tout recours : le prix est fixé dès le compromis, mais la vente ne devient définitive qu’une fois le permis obtenu et le délai de recours écoulé. Le propriétaire n’avance ni les études ni les honoraires de l’architecte.
Le calendrier compte aussi : un terrain constructible aujourd’hui peut ne plus l’être demain, comme l’explique notre article sur la révision du PLU et la loi ZAN.
Questions fréquentes
Faut-il diviser le terrain avant de déposer le permis ?
Non. La division intervient avant la fin des travaux, d’après le plan joint au dossier.
Une association syndicale est-elle obligatoire ?
Seulement s’il y a des voies ou des espaces communs, et sauf copropriété ou reprise des voies par la commune.
Le PLU s’applique-t-il lot par lot ?
Pas par défaut : les règles s’apprécient sur l’ensemble du projet, sauf si le règlement du PLU s’y oppose.
Un particulier peut-il demander un permis valant division ?
Oui, rien ne l’interdit. Mais il doit alors porter lui-même les études, le financement et la vente des maisons.
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Sources : Code de l’urbanisme, articles R. 431-24 (permis valant division) et R. 151-21 (appréciation des règles en cas de division) · Code de l’urbanisme, articles R. 423-23 (délais d’instruction) et R. 600-2 (délai de recours des tiers)
Photo : Benoît Prieur, CC0, wikimedia