Dans la plupart des communes dotées d’un plan local d’urbanisme, la collectivité peut acheter à la place de l’acquéreur que vous avez trouvé. Cette priorité est strictement encadrée : délais, motivation, prix. Le vendeur a des droits à chaque étape.
L’essentiel
- Après le compromis, la mairie a 2 mois pour préempter ; son silence vaut renonciation.
- Elle peut proposer un prix plus bas, pas l’imposer : à défaut d’accord, le juge de l’expropriation fixe la valeur.
- Vendeur et acheteur évincé peuvent contester devant le tribunal administratif dans les 2 mois.
Vous avez signé un compromis, et le notaire vous annonce qu’il doit « purger le droit de préemption ». Le plus souvent, la mairie renonce. Mais elle peut aussi acheter à la place de votre acquéreur, voire proposer un prix plus bas. Voici comment se déroule la procédure et quelles sont vos marges de manœuvre.
Qui peut préempter, et quels biens sont visés
Le droit de préemption urbain (DPU) est institué par délibération de la commune, ou de l’intercommunalité compétente en matière de PLU, sur tout ou partie des zones urbaines et à urbaniser. Il doit servir un objectif d’intérêt général : logement, équipement public, renouvellement urbain, sauvegarde du patrimoine, ou réserves foncières pour ces opérations.
Dans sa version simple, le DPU ne s’applique pas à tout. Sont notamment exclus les lots de copropriété dans un immeuble dont le règlement a plus de dix ans, et les immeubles achevés depuis moins de quatre ans. La collectivité peut lever ces exclusions par une délibération motivée : on parle alors de DPU renforcé. Depuis la loi ALUR, la préemption peut aussi viser la cession de la majorité des parts d’une SCI détenant un bien, et certaines donations entre personnes sans lien de parenté.
D’autres droits existent à côté du DPU : département (espaces naturels sensibles), Safer (biens agricoles), zones d’aménagement différé, zones exposées au recul du trait de côte. Le notaire vérifie l’ensemble avant la vente.
Le déroulement, étape par étape
- La déclaration d’intention d’aliéner (DIA) : après le compromis, le notaire adresse à la mairie ce formulaire, qui indique le prix et les conditions de la vente. Une vente conclue sans DIA alors qu’elle était obligatoire est nulle.
- Le délai de deux mois : la collectivité dispose de deux mois à compter de la réception pour se prononcer. Son silence vaut renonciation.
- La suspension : une demande unique de pièces (diagnostics, plans…) ou de visite suspend le délai. Il reprend à la réception des documents ou après la visite, avec au moins un mois restant. Le propriétaire peut refuser la visite, mais ce refus est traité comme une visite effectuée.
- La décision : elle doit être notifiée au vendeur, transmise au préfet, et mentionner le projet qui la justifie.
Trois issues possibles
La vente se poursuit avec votre acheteur.
La vente est conclue avec la collectivité, aux conditions que vous aviez acceptées.
Vous pouvez accepter, maintenir votre prix ou renoncer à vendre.
Si vous maintenez votre prix face à une offre réduite, la collectivité doit saisir le juge de l’expropriation, qui fixe la valeur après une visite des lieux. Une fois ce prix fixé, chacun peut encore renoncer : vous à vendre, elle à acheter.
Vous avez deux mois pour répondre à une offre réduite. Ne pas répondre dans ce délai revient à renoncer à la vente.
Lorsque l’achat est acquis, le prix doit être payé, ou consigné, dans les quatre mois. À défaut, le vendeur peut reprendre la libre disposition de son bien. Le transfert de propriété n’intervient qu’au paiement et à la signature de l’acte.
Un cas concret
La mairie veut créer un parking et des logements sociaux sur l’îlot où se trouve une maison de ville vendue à un couple. Elle demande une visite au bout de trois semaines, puis propose un prix plus bas. Le vendeur, appuyé par trois estimations et des ventes récentes comparables, maintient son prix.
Exemple chiffré : une maison de ville préemptée
| Prix convenu avec le couple (DIA) | 240 000 € |
| Offre de la mairie | 195 000 € |
| Prix fixé par le juge de l’expropriation | 228 000 € |
| Durée de la procédure | près de sept mois |
Le vendeur peut accepter ou conserver sa maison ; entre-temps, le compromis avec le couple est caduc.
D’où l’utilité d’une clause sur le sort du compromis en cas de préemption, que le notaire rédige dans le cadre de son devoir de conseil.
Contester une préemption
Le vendeur comme l’acquéreur évincé peuvent saisir le tribunal administratif dans les deux mois suivant la notification de la décision. Les motifs d’annulation les plus courants :
- l’absence de projet réel à la date de la décision : la nature de l’opération doit apparaître, même si elle n’est pas encore détaillée ;
- une motivation trop vague, qui reprend seulement les termes de la loi ;
- une décision notifiée ou transmise au préfet hors délai ;
- l’incompétence de son auteur, par exemple une délégation irrégulière ;
- un détournement de pouvoir, quand la préemption vise en réalité à faire échouer une vente.
Un référé-suspension peut être demandé en parallèle pour bloquer la vente le temps du jugement. Si la décision est annulée, la collectivité doit d’abord proposer le bien à l’ancien propriétaire, puis à l’acquéreur évincé.
Après la vente, la collectivité reste tenue par son projet. Si, dans les cinq ans, elle veut affecter le bien à un autre usage ou le revendre, elle doit proposer aux anciens propriétaires de le racheter en priorité, faute de quoi ils peuvent demander des dommages et intérêts devant le tribunal judiciaire.
Et le locataire ?
La préemption ne met pas fin au bail : la collectivité devient le nouveau bailleur, aux mêmes conditions, et doit restituer le dépôt de garantie. Si des travaux de démolition ou de transformation imposent son départ, elle doit lui proposer un relogement adapté à ses besoins et à ses ressources. Voir aussi la vente d’un logement occupé par un locataire et notre service pour vendre un bien occupé.
Les erreurs à éviter
- Fixer un prix de DIA artificiellement bas pour réduire des frais : la mairie peut acheter à ce prix.
- Laisser filer le délai de deux mois après une offre réduite, ce qui vaut renonciation à vendre.
- Négliger l’estimation : face au juge, seules comptent des références de ventes comparables.
- Attendre la décision pour consulter le PLU : on peut savoir dès la mise en vente si le bien est en zone de préemption.
Questions fréquentes
La mairie peut-elle acheter moins cher que le prix convenu ?
Elle peut le proposer, pas l’imposer : le vendeur peut refuser, laisser le juge fixer le prix ou renoncer à vendre.
Mon acheteur a-t-il un recours ?
Oui, l’acquéreur évincé peut lui aussi demander l’annulation de la décision au tribunal administratif.
Faut-il refaire la DIA si l’acheteur change ?
Non, si le prix et les conditions restent identiques. Une baisse du prix impose en revanche une nouvelle déclaration.
Combien de temps la procédure peut-elle durer ?
Deux mois en l’absence de préemption, souvent beaucoup plus lorsqu’une visite est demandée ou que le juge doit fixer le prix.
Vous avez un bien à vendre, à rénover ou en situation complexe ? Faites étudier votre bien par Groupe Serenity : réponse sous 48 heures.
Sources : Code de l’urbanisme, articles L. 210-1, L. 211-1 à L. 211-5 (institution du DPU et DPU renforcé) · Code de l’urbanisme, articles L. 213-2, L. 213-4, L. 213-7, L. 213-11 à L. 213-14 et D. 213-13-1 (délais, visite, prix, paiement, rétrocession) · Code de l’urbanisme, articles L. 314-1 à L. 314-9 (occupants) · Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (ALUR) · service-public.fr : locataire d’un logement préempté · service-public.fr
Photo : Abdoucondorcet, CC0, wikimedia