Dans un peu plus de quatorze mois, les logements classés F rejoindront les G parmi les logements jugés non décents. Le projet de loi Relance logement promet de la souplesse aux bailleurs qui engagent des travaux, mais il est encore en discussion. Voici comment s’y retrouver.

La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a fait de la performance énergétique un critère de décence du logement. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut plus être proposé à la location comme résidence principale. Le 1er janvier 2028, ce sera le tour des logements classés F, puis des E en 2034. En outre-mer, les F suivront en 2031.

D’après le service statistique du ministère de la Transition écologique, le parc locatif privé comptait environ 1,1 million de passoires, classées F ou G, au 1er janvier 2025.

Ce que dit la loi aujourd’hui

  • Nouveau bail : à partir du 1er janvier 2028, un logement F ne peut plus être loué, vide ou meublé, comme résidence principale.
  • Bail en cours : le locataire n’est pas mis dehors. L’exigence s’applique au renouvellement ou à la reconduction tacite du bail. Le locataire peut aussi, à tout moment, demander la mise aux normes et saisir le juge, qui peut ordonner des travaux ou réduire le loyer.
  • Loyer gelé : depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement F ou G ne peut plus être augmenté, ni à la révision annuelle, ni à la relocation.

Deux évolutions récentes jouent en faveur des logements chauffés à l’électricité : le coefficient de conversion de l’électricité dans le DPE est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, et un arrêté du 19 août 2026 le ramène à 1,7 au 1er janvier 2027. Certains logements F changent ainsi de classe sans travaux. L’attestation actualisée se télécharge gratuitement sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME.

Ce que prévoit le projet de loi Relance logement

Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement a été adopté par le Sénat le 8 juillet 2026. La commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale l’a adopté, avec des modifications, le 23 septembre ; la date de l’examen en séance publique n’était pas fixée à la mi-octobre. Rien n’est donc applicable. Dans la version votée par le Sénat, l’article 6 ne repousse pas l’échéance de 2028, mais il considère un logement comme décent dans plusieurs cas :

  • le propriétaire a signé un contrat de travaux avant le 1er janvier 2030 dont l’exécution complète permettrait d’atteindre la classe exigée : le logement est réputé conforme pendant trois ans à compter de la signature ;
  • en copropriété, le syndicat a signé un tel contrat avant la même date : le délai est alors de cinq ans ;
  • les travaux sont impossibles pour des raisons techniques, architecturales ou patrimoniales, ou refusés par une décision administrative, le propriétaire devant prouver qu’il a fait ce qui était possible ;
  • l’assemblée générale des copropriétaires a refusé les travaux, malgré les démarches du bailleur ;
  • le DPE collectif de l’immeuble atteint déjà le niveau exigé.

Le texte du Sénat prévoit aussi qu’un bail en cours ne soit concerné qu’au plus tard trois ans après l’échéance légale. Tous ces points peuvent encore changer à l’Assemblée, puis en commission mixte paritaire. Un décret devra ensuite préciser les preuves à fournir.

Un exemple chiffré

Prenons, à titre d’exemple, un appartement de 45 m² classé F, chauffé au gaz, loué 600 € par mois. Le bail a été signé le 1er septembre 2022 et reconduit en 2025 ; sa prochaine reconduction tombe le 1er septembre 2028.

  • Avec la loi actuelle : à cette date, le logement doit être au moins en E. Sinon, le locataire pourra exiger les travaux, et le bien ne pourra pas être reloué à son départ. Sans loyer, le propriétaire perdrait 7 200 € par an.
  • Si le projet est adopté en l’état : un contrat de travaux signé, par exemple, en mars 2028 rendrait le logement louable jusqu’en mars 2031, le temps de réaliser les travaux.

Supposons un devis de 18 000 € pour isoler les murs, remplacer les fenêtres et installer une ventilation. Après aides éventuelles, le reste à charge se compare à la perte de loyers et à l’écart de prix de vente entre un logement F et un logement E. Les montants réels dépendent du bien et doivent être chiffrés par un professionnel.

Les trois options

Rénover

C’est la seule voie qui garde le bien louable durablement, avec en ligne de mire l’échéance de 2034 pour les E. Un audit énergétique propose un parcours de travaux par étapes. Les aides (MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro, certificats d’économies d’énergie) évoluent souvent : leurs conditions sont à vérifier sur France Rénov’ au moment du projet.

Vendre

Aucune règle n’interdit de vendre un logement F. Pour une maison ou un immeuble en monopropriété classé F ou G, un audit énergétique doit être remis à l’acheteur. Le bien peut être vendu libre ou occupé : un congé pour vendre n’est possible qu’à l’échéance du bail, avec un préavis de six mois. Un acquéreur intègre le coût des travaux dans son offre.

Attendre la loi

C’est un pari : le texte peut être modifié ou retardé. Même adopté, il imposera de signer un contrat de travaux, pas de ne rien faire. Sans devis prêt, le risque est d’arriver en 2028 avec un logement ni louable ni prêt à être rénové.

Les étapes pour décider

  1. Vérifier le DPE : un diagnostic antérieur au 1er juillet 2021 n’est plus valable ; un logement chauffé à l’électricité peut avoir changé de classe.
  2. Repérer la date clé du bail : prochain renouvellement ou reconduction.
  3. Faire réaliser un audit et demander des devis à des entreprises RGE.
  4. Comparer le coût des travaux, les loyers futurs et la valeur du bien vendu en l’état.
  5. Suivre le projet de loi sans en faire la base de sa décision tant qu’il n’est pas publié au Journal officiel.

Les erreurs à éviter

  • Relouer un F en 2028 en comptant sur une loi pas encore votée : le locataire pourrait demander une baisse de loyer ou des travaux devant le juge.
  • Chercher un DPE « arrangé » : un DPE est opposable, et une erreur engage la responsabilité du bailleur.
  • Oublier la copropriété : les travaux sur les parties communes demandent un vote en assemblée générale, souvent long à obtenir.

Le lien avec la vente d’un bien

Un logement F hérité, occupé ou à rénover entièrement est souvent difficile à vendre à un particulier, qui doit financer à la fois l’achat et les travaux. Un marchand de biens, qui rénove avant de revendre, peut être une solution à comparer avec une vente classique, au cas par cas et sur la base d’une étude du bien.

Questions fréquentes

Mon locataire actuel doit-il partir en 2028 ?

Non. Le bail en cours continue ; l’exigence joue au renouvellement ou à la reconduction, et le locataire peut demander des travaux.

La loi Relance logement est-elle votée ?

Non. Adoptée par le Sénat en juillet 2026, elle doit encore être examinée en séance à l’Assemblée nationale.

Puis-je vendre un logement F loué ?

Oui, avec son locataire, qui reste en place. L’acheteur reprend le bail et les obligations qui vont avec.

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Sources : Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience), articles 159 et 160 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6 et 20-1 · Arrêté du 13 août 2025 (coefficient de conversion de l’électricité ramené à 1,9 au 1er janvier 2026) et arrêté du 19 août 2026 (1,7 au 1er janvier 2027) · Sénat : projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, texte adopté n° 157 du 8 juillet 2026 (article 6) et rapport n° 834 · Assemblée nationale : projet de loi n° 3058, texte de la commission des affaires économiques n° 3188 (23 septembre 2026) · SDES, ministère de la Transition écologique : le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025 · Observatoire DPE-Audit de l’ADEME · France Rénov’ · service-public.fr

Photo : Franck-fnba, CC BY-SA 4.0, wikimedia