Décote mesurée par les notaires, calendrier des interdictions de louer, nouveau coefficient de l’électricité depuis janvier 2026 et aides disponibles : ce qu’il faut chiffrer avant d’acheter un logement classé F ou G.
L’essentiel
- Une maison classée F ou G se vend jusqu’à 25 % moins cher qu’une maison classée D en Nouvelle-Aquitaine.
- Pour louer, il faut rénover : les G ne peuvent plus être loués depuis 2025, les F suivront en 2028.
- La bonne affaire : prix + travaux − aides réellement obtenues inférieur à la valeur du bien rénové, avec une marge.
Les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique se vendent moins cher, et ils sont nombreux sur le marché. Pour un acheteur, la tentation est réelle. Mais le prix d’achat n’est qu’une partie de l’équation : travaux, délais, aides et règles de location décident de la bonne ou de la mauvaise affaire.
Combien de passoires, et combien moins chères ?
La France comptait environ 4,8 millions de passoires thermiques en 2023. Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE pénalise moins l’électricité : environ 850 000 logements, surtout chauffés à l’électricité, sont sortis de cette catégorie sans travaux. Un arrêté du 19 août 2026 prévoit un nouveau pas au 1er janvier 2027 : le coefficient de l’électricité passera de 1,9 à 1,7. Avant d’acheter un logement chauffé à l’électricité, vérifiez donc la date de son DPE : un diagnostic refait peut changer sa lettre, et donc son prix.
Pour ceux qui restent classés F ou G, la décote est nette, selon les notaires.
Pour louer : un calendrier qui ne laisse pas le choix
- depuis 2022, le loyer d’un logement F ou G ne peut plus augmenter ;
- depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location ;
- en 2028, ce sera le tour des logements F, puis des E en 2034.
Acheter une passoire pour la louer impose donc de prévoir les travaux dès l’achat, et de les terminer avant de chercher un locataire. Le détail des règles pour un bail en cours ou un nouveau bail est dans notre article sur les logements classés F interdits à la location en 2028.
Au 16 octobre 2026, rien n’est voté. Le projet de loi Relance logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, prévoit de réputer décent un logement dont le propriétaire a signé un contrat de travaux suffisant avant 2030. Il est encore en discussion à l’Assemblée nationale : en l’état du droit, le calendrier ci-dessus s’applique, et un plan d’achat ne doit pas reposer sur ce texte.
Les bonnes raisons d’acheter
- Le prix : la décote laisse de la marge pour financer les travaux, à condition qu’elle soit supérieure à leur coût.
- La plus-value à la revente : un logement passé de F à C gagne plusieurs lettres, et donc de la valeur.
- La fiscalité : en location nue au régime réel, les travaux sont déductibles et peuvent créer un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an.
- Les aides : MaPrimeRénov’, rouverte en février 2026, finance de 10 % à 80 % d’une rénovation d’ampleur selon les revenus, si elle fait gagner au moins deux classes.
Les pièges à éviter
- Sous-estimer les travaux : isolation, chauffage, ventilation, menuiseries… une rénovation complète de maison dépasse vite plusieurs dizaines de milliers d’euros. L’audit énergétique, obligatoire à la vente d’une maison classée E, F ou G, donne une première estimation : lisez-le avant de faire une offre.
- Oublier la copropriété : en appartement, les gros postes (façade, toiture, chauffage collectif) relèvent des votes en assemblée générale. Vous ne maîtrisez ni le calendrier ni le montant.
- Négliger le délai : entre l’accompagnateur, les devis, les dossiers d’aide et le chantier, comptez souvent six mois à un an sans loyer.
- Compter sur une aide incertaine : les budgets de MaPrimeRénov’ ont déjà été suspendus en cours d’année. Le plan de financement doit tenir sans elle.
Le bon calcul
Une passoire est une affaire si le prix d’achat, plus les travaux, moins les aides réellement obtenues, reste inférieur à la valeur du même bien rénové, avec une marge pour les imprévus. Voici ce calcul sur un cas simple.
Exemple chiffré : une maison classée F
Hypothèses : la même maison, une fois rénovée et classée C, vaudrait 250 000 € ; l’audit chiffre les travaux à 30 000 € ; une aide de 6 000 € est obtenue.
| Prix d’achat (décote de 24 %) | 190 000 € |
| Frais de notaire (environ 7,4 %) | 14 000 € |
| Travaux chiffrés | 30 000 € |
| Imprévus (10 % des travaux) | 3 000 € |
| Aide obtenue | − 6 000 € |
| Coût total | 231 000 € |
| Marge face à la valeur rénovée (250 000 €) | 19 000 €, soit 13 000 € sans l’aide |
Avec une décote plus faible ou des travaux sous-estimés, cette marge fond vite. D’où l’intérêt de chiffrer chaque poste avant de signer.
Avant de faire une offre
- Vérifiez la date du DPE : un diagnostic antérieur à 2026 peut sous-classer un logement chauffé à l’électricité.
- Lisez l’audit énergétique et faites chiffrer les travaux par des artisans.
- Bâtissez le plan de financement sans les aides, puis ajoutez-les seulement une fois accordées.
- Intégrez les travaux à la condition suspensive de prêt du compromis.
Pour savoir quels travaux réaliser pour sortir un logement de la catégorie des passoires, commencez par les postes qui font gagner le plus de lettres : isolation, puis chauffage.
Et si vous êtes du côté vendeur, avec un logement F ou G difficile à vendre ou à relouer, Groupe Serenity étudie ce type de bien en l’état, travaux à prévoir compris, avec un premier retour sous 48 heures : voyez comment vendre un bien occupé ou à rénover.
Questions fréquentes
Peut-on encore louer un logement classé G ?
Plus avec un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Il faut d’abord des travaux qui le font changer de classe.
Une passoire peut-elle changer de lettre sans travaux ?
Oui, pour un logement chauffé à l’électricité : le nouveau calcul de 2026 a fait sortir environ 850 000 logements de la catégorie. Un DPE refait le dira.
Les travaux sont-ils déductibles des loyers ?
En location nue au régime réel, oui. Ils peuvent créer un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an.
Faut-il compter sur MaPrimeRénov’ ?
Pas avant qu’elle soit accordée : ses budgets ont déjà été suspendus en cours d’année. Le projet doit rester rentable sans elle.
Sources : Notaires de France, bilan 2025 (valeur verte) · Ministère du Logement, réforme du coefficient de l’électricité au 1er janvier 2026 · Loi Climat et résilience du 22 août 2021 · Article 156 du CGI (déficit foncier) · Anah, MaPrimeRénov’ · Arrêté du 19 août 2026 (coefficient de conversion de l’électricité ramené à 1,7 au 1er janvier 2027) · Sénat : projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, texte adopté le 8 juillet 2026 (article 6)
Photo : Abdoucondorcet, CC0, wikimedia