Mis à jour le 5 octobre 2026. Seuils applicables aux loyers perçus en 2026 (déclaration au printemps 2027), meublés de tourisme depuis la loi Le Meur, LMNP au réel : les bons réflexes pour déclarer.

Que vous louiez un studio, une maison ou un local, les loyers encaissés s’ajoutent chaque année à vos autres revenus. Le formulaire, l’abattement et les charges déductibles dépendent de deux choses : le logement est-il loué vide ou meublé, et combien rapporte-t-il ? Voici les règles pour les loyers perçus en 2026, à déclarer au printemps 2027.

Location vide : micro-foncier ou réel

Les loyers d’une location nue sont des revenus fonciers. Tant que le total des loyers bruts du foyer ne dépasse pas 15 000 € par an, le micro-foncier s’applique d’office : vous indiquez simplement le montant brut sur la déclaration n° 2042, et le fisc retire 30 % pour tenir compte des charges. Vous n’êtes imposé que sur 70 % des loyers.

Au-delà de 15 000 €, ou si vous le choisissez, c’est le régime réel : vous remplissez la déclaration n° 2044 et déduisez vos charges réelles (taxe foncière, assurance, frais de gestion, intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et d’amélioration). L’option pour le réel vous engage trois ans.

Le réel devient intéressant dès que vos charges dépassent 30 % des loyers, typiquement l’année d’un gros chantier. Si les charges hors intérêts excèdent les loyers, le déficit foncier s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an ; le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Location meublée : le micro-BIC à 50 %

Louer meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour une location meublée classique, à l’année ou en bail mobilité, le micro-BIC s’applique jusqu’à 83 600 € de recettes en 2026, avec un abattement de 50 %. Les recettes se déclarent sur la déclaration complémentaire n° 2042-C-PRO.

Au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges et d’amortir le bien et le mobilier : c’est ce qui rend la location meublée souvent peu imposée. Mais depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Un point à anticiper si vous prévoyez de vendre.

Meublés de tourisme : la loi Le Meur a tout changé

Pour les locations saisonnières de type Airbnb, les règles se sont durcies :

  • meublé de tourisme classé : micro-BIC jusqu’à 77 700 €, abattement de 50 % ;
  • meublé non classé : micro-BIC jusqu’à 15 000 € seulement, abattement de 30 %.

Beaucoup de communes imposent aussi désormais un enregistrement, voire une compensation, pour louer en courte durée. Renseignez-vous auprès de votre mairie avant de vous lancer.

LMNP ou LMP ?

Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) tant que vos recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an, ou qu’elles restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer. Au-delà des deux seuils, vous devenez loueur professionnel (LMP), avec des cotisations sociales et une fiscalité de la plus-value différentes.

Les bons réflexes

  • Conserver toutes les factures, même en micro : elles serviront si vous passez au réel.
  • Comparer chaque année micro et réel, surtout l’année d’importants travaux.
  • Faire appel à un expert-comptable pour une location meublée au réel : la liasse fiscale est technique.

Si la gestion locative devient trop lourde, ou si un logement demande des travaux énergétiques que la fiscalité ne compense plus, sa vente peut être une option. Groupe Serenity étudie les biens loués, occupés ou à rénover, avec un premier retour sous 48 heures.

Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity

Sources : Articles 32 et 50-0 du CGI (micro-foncier, micro-BIC) · Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur · Loi de finances pour 2025 (réintégration des amortissements LMNP) · impots.gouv.fr

Photo : WDnet Studio, CC0, stocksnap