Les loyers d’une location vide sont des revenus fonciers, imposés au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Le choix entre micro-foncier et régime réel se fait dès la première déclaration et peut changer fortement l’impôt à payer.

L’essentiel

  • Jusqu’à 15 000 € de loyers par an, le micro-foncier n’impose que 70 % des loyers, après un abattement de 30 %.
  • Avec un crédit, le régime réel peut faire baisser l’impôt de plus de 1 400 € dès la première année.
  • Les revenus fonciers supportent 17,2 % de prélèvements sociaux en plus de l’impôt sur le revenu.

Acheter un logement pour le louer, c’est aussi découvrir une nouvelle partie de la déclaration de revenus. Les loyers perçus l’année précédente se déclarent au printemps, avec le reste des revenus du foyer. Pour une première fois, l’essentiel est de choisir le bon régime et de garder ses justificatifs.

Ce qui relève des revenus fonciers

Sont concernés les loyers des logements loués vides, mais aussi ceux des garages, parkings, caves, terrains et locaux professionnels loués nus. Les parts de SCI non soumises à l’impôt sur les sociétés et certaines parts de SCPI produisent aussi des revenus fonciers.

En revanche, la location meublée, même d’une seule chambre, relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec ses propres règles, détaillées dans notre article sur la fiscalité de la location meublée. Un logement prêté gratuitement à un proche ne génère aucun revenu à déclarer, mais les charges correspondantes ne sont pas déductibles.

Le micro-foncier : simple, mais pas toujours avantageux

Le micro-foncier s’applique automatiquement lorsque les loyers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an, charges non comprises. Il suffit d’inscrire le montant brut des loyers en case 4BE de la déclaration n° 2042. L’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir toutes les charges ; seuls 70 % des loyers sont imposés.

Il est exclu si le foyer détient un bien dans certains dispositifs (Pinel, Denormandie, Malraux ou monuments historiques par exemple).

Le régime réel : déduire ses charges réelles

Au-delà de 15 000 €, ou sur option, le régime réel s’impose. On remplit alors la déclaration annexe n° 2044 et l’on déduit les dépenses réellement payées :

  • les intérêts d’emprunt, l’assurance emprunteur et les frais de dossier du crédit ;
  • la taxe foncière, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères refacturable au locataire ;
  • les charges de copropriété non récupérables ;
  • les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, hors agrandissement et construction ;
  • les frais d’agence et de gestion, l’assurance propriétaire non occupant ;
  • un forfait de 20 € par local pour les frais de gestion courants.

Les frais de notaire et le prix d’achat ne sont pas déductibles.

Si vous achetez en 2026 : le statut du bailleur privé

La loi de finances pour 2026 a créé le statut du bailleur privé, un amortissement fiscal pour les bailleurs qui louent nu à loyer intermédiaire ou social pendant au moins neuf ans. Il concerne les logements neufs situés dans un immeuble collectif, achetés entre le 21 février 2026 et fin 2028, et les logements anciens avec des travaux représentant au moins 30 % du prix. Une fraction de la valeur du logement, hors terrain, se déduit chaque année des revenus fonciers, dans la limite d’un plafond annuel. Ce mécanisme ne fonctionne qu’au régime réel : il faut donc remplir la déclaration 2044 spéciale dès la première année.

Micro-foncier ou réel : un exemple

Exemple chiffré : un deux-pièces acheté 160 000 € à crédit

Le couple le loue 650 € par mois hors charges. Ses dépenses annuelles : 3 900 € d’intérêts et d’assurance, 900 € de taxe foncière, 600 € de charges non récupérables, 20 € de forfait.

Loyers de l’année (650 € × 12)7 800 €
Revenu imposable au micro-foncier (70 %)5 460 €
Charges réelles (3 900 + 900 + 600 + 20)5 420 €
Revenu imposable au réel (7 800 − 5 420)2 380 €
Impôt en moins au réel (3 080 € × 47,2 %)environ 1 450 €

Dans la tranche à 30 %, avec 17,2 % de prélèvements sociaux, l’écart d’impôt dépasse donc 1 400 € la première année. Le réel devient intéressant dès que les charges dépassent 30 % des loyers : ici, elles en représentent près de 70 %.

Le déficit foncier en cas de gros travaux

Si les charges, hors intérêts d’emprunt, dépassent les loyers, le déficit se déduit du revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond est porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement d’une classe E, F ou G à une classe A à D, payés jusqu’au 31 décembre 2027, comme l’a prévu la loi de finances pour 2026 (voir le déficit foncier doublé pour la rénovation énergétique). Le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Deux engagements de trois ans. L’option pour le réel engage pendant trois ans. Et un déficit imputé sur le revenu global oblige à laisser le bien loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante.

Les étapes de la première déclaration

  1. Additionner les loyers encaissés du 1er janvier au 31 décembre, sans les charges récupérées.
  2. Rassembler les justificatifs : factures et attestation annuelle de la banque sur les intérêts.
  3. Comparer les deux régimes : le réel devient intéressant dès que les charges dépassent 30 % des loyers.
  4. Remplir la case 4BE ou la déclaration 2044, puis reporter le résultat sur la 2042.
  5. Mettre à jour l’occupation du logement dans l’espace « Gérer mes biens immobiliers » d’impots.gouv.fr.

Cette dernière étape correspond à la déclaration d’occupation des biens immobiliers, à refaire à chaque changement de locataire.

Les erreurs à éviter

  • Déclarer en revenus fonciers une location meublée, ou l’inverse.
  • Déduire au réel des dépenses d’agrandissement ou les frais d’achat.
  • Oublier la régularisation des charges de copropriété l’année suivante.
  • Rester au micro-foncier par habitude alors que le crédit rend le réel bien plus favorable.

Questions fréquentes

Je n’ai loué que quelques mois la première année : que déclarer ?

Uniquement les loyers effectivement encaissés pendant l’année. Au réel, les charges payées avant la mise en location peuvent être déduites si le logement était destiné à la location.

Faut-il payer des prélèvements sociaux ?

Oui : 17,2 % sur le revenu foncier net. La hausse de CSG décidée pour 2026 vise les revenus financiers, pas les loyers de location nue.

Peut-on revenir au micro-foncier ?

Oui, après les trois ans d’option, si les loyers restent sous 15 000 € et qu’aucun bien du foyer n’en est exclu.

Les loyers sont-ils prélevés à la source ?

Oui, sous forme d’acomptes calculés sur la dernière déclaration. La première année, on peut les verser spontanément pour éviter un rattrapage important.

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Sources : Code général des impôts, articles 14 à 33 quinquies (revenus fonciers) et 32 (micro-foncier) · Code général des impôts, article 156 I-3° (déficit foncier) · Loi de finances pour 2026, prolongation du plafond de 21 400 € jusqu’au 31 décembre 2027 · impots.gouv.fr : notice de la déclaration n° 2044 · Loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (taux de CSG sur les revenus du patrimoine) · service-public.fr

Photo : TouN, CC BY-SA 4.0, wikimedia