Le statut du bailleur privé, souvent appelé dispositif « Jeanbrun », s’applique depuis le 21 février 2026. Il permet pour la première fois à un particulier qui loue un logement vide de déduire un amortissement, en échange de loyers plafonnés pendant neuf ans. Le projet de loi Relance logement prévoit d’en assouplir les conditions dans l’ancien ; il n’est pas encore adopté.

Jusqu’ici, l’amortissement d’un bien était réservé à la location meublée et aux sociétés. Le propriétaire d’un logement loué nu déduisait ses charges, mais pas l’usure du bâtiment. La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) a changé la donne en créant une déduction au titre de l’amortissement dans les revenus fonciers, réservée à des logements loués à loyer maîtrisé.

Pour quels logements ?

  • Le neuf : un logement acquis neuf ou en état futur d’achèvement (vente sur plan), ou que le propriétaire fait construire.
  • L’ancien rénové : un logement acquis avec des travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et répondant aux critères d’une réhabilitation lourde, ou des travaux qui le font assimiler à du neuf.

Dans les deux cas, le logement doit se trouver dans un immeuble collectif : les maisons individuelles sont exclues à ce jour. L’achat doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Aucune zone géographique n’est exigée, mais les plafonds de loyer varient selon la zone.

Les conditions de location

  1. Louer le logement nu, comme résidence principale du locataire, pendant neuf ans au moins.
  2. Mettre le logement en location dans les douze mois qui suivent l’achèvement de l’immeuble ou des travaux.
  3. Respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire : ceux du logement intermédiaire, ou ceux, plus bas, du logement social et très social.
  4. Ne pas louer à un membre du foyer fiscal, ni à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré (enfants, parents, petits-enfants, frères et sœurs…).
  5. Choisir l’option dans la déclaration de revenus : elle est irrévocable pour ce logement.

Combien peut-on déduire ?

L’amortissement se calcule sur le prix d’achat hors frais, dont 20 % sont réputés correspondre au terrain et ne s’amortissent pas. Dans l’ancien, le montant des travaux s’ajoute à la base.

  • Neuf : 3,5 % par an en loyer intermédiaire, 4,5 % en loyer social, 5,5 % en loyer très social.
  • Ancien rénové : 3 %, 3,5 % ou 4 % selon les mêmes niveaux de loyer.
  • Plafond : 8 000 € par an et par foyer fiscal, tous logements confondus, porté à 10 000 € ou 12 000 € lorsque la moitié au moins des loyers provient de locations sociales ou très sociales.

Si l’engagement de location est rompu, les amortissements déduits sont réintégrés au revenu imposable, sauf invalidité, licenciement ou décès.

Un exemple chiffré

Prenons, à titre d’exemple, un appartement neuf acheté 250 000 € hors frais et loué en loyer intermédiaire 9 000 € par an, avec 1 500 € de charges déductibles (taxe foncière, assurance, gestion).

  • Base amortissable : 250 000 × 80 % = 200 000 €.
  • Amortissement annuel : 200 000 × 3,5 % = 7 000 €, sous le plafond de 8 000 €.
  • Revenu foncier imposable : 9 000 − 1 500 − 7 000 = 500 €, au lieu de 7 500 €.

Pour un foyer imposé dans la tranche à 30 %, l’économie d’impôt sur le revenu est de 2 100 € par an, à laquelle s’ajoute la baisse des prélèvements sociaux. Dans l’ancien, un appartement acheté 150 000 € doit faire l’objet d’au moins 45 000 € de travaux pour entrer dans le dispositif.

Ce que le projet de loi Relance logement voudrait changer

Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 puis modifié par la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale les 21 et 22 septembre, retouche le volet « ancien » à son article 4. Il n’est pas encore voté : l’examen en séance à l’Assemblée n’est pas attendu avant novembre. Dans la version de la commission :

  • le seuil de travaux passerait de 30 % à 20 % du prix (30 000 € au lieu de 45 000 € dans notre exemple) ;
  • les travaux devraient faire gagner au moins deux classes de DPE à un logement classé F ou G, ou une classe à un logement classé E ;
  • la transformation de bureaux ou de commerces en logements deviendrait éligible ;
  • la mention de l’immeuble collectif disparaît du volet ancien, ce qui ouvrirait la porte aux maisons ;
  • les parts de SCPI pourraient en bénéficier, avec un engagement de conservation de neuf ans.

Les taux et les plafonds ne sont pas modifiés par ce projet.

Pour qui est-ce intéressant ?

Le dispositif vise d’abord les foyers fortement imposés qui disposent déjà de revenus fonciers et comptent garder le bien longtemps. Il intéresse aussi le marché de l’ancien : un appartement à rénover dans une copropriété peut attirer des investisseurs qui y voient l’occasion d’atteindre le seuil de travaux. Pour un vendeur, c’est un argument de plus. Pour un marchand de biens qui revend des logements rénovés, les travaux faits avant la vente comptent aujourd’hui si le logement n’a pas été occupé depuis leur achèvement ; le texte de la commission préciserait comment calculer le seuil dans ce cas.

Les erreurs à éviter

  • Acheter une maison en comptant sur le futur assouplissement : en l’état, seul l’immeuble collectif est éligible.
  • Calculer les 30 % en incluant les frais de notaire ou le mobilier.
  • Fixer le loyer au prix du marché sans vérifier le plafond de la zone.
  • Oublier que la location doit débuter dans les douze mois.
  • Regarder l’économie d’impôt sans faire chiffrer la revente et la fiscalité de la plus-value.

Questions fréquentes

Peut-on cumuler avec le déficit foncier ?

Les charges et les travaux restent déductibles des loyers. L’articulation précise avec le déficit foncier imputable sur le revenu global mérite d’être vérifiée avec un conseil avant l’achat.

Puis-je louer à mon fils ?

Non. La location à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré est exclue.

Un logement acheté en janvier 2026 est-il éligible ?

Non. Seules les acquisitions réalisées à partir du 21 février 2026 sont concernées.

Faut-il investir dans une grande ville ?

Pas forcément : aucune zone n’est imposée. Mais dans les communes où les plafonds de loyer sont bas, la rentabilité doit être calculée avec soin.

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Sources : Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (statut du bailleur privé) · Code général des impôts, article 31, I, 1°, i et j (Légifrance) · Code général des impôts, article 199 novovicies, III (plafonds du logement intermédiaire) et article 199 tricies (loyers sociaux et très sociaux) · Projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 · Texte de la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale, n° 3188, 23 septembre 2026, article 4 · economie.gouv.fr : investissement locatif · service-public.fr

Photo : Alexandre Prevot from Nancy, France, CC BY-SA 2.0, wikimedia