Le Denormandie, réservé aux centres-villes des villes moyennes, reste ouvert jusqu’au 31 décembre 2027. La loi de finances pour 2026 a créé à côté un amortissement fiscal pour les bailleurs privés, applicable partout. Deux logiques très différentes.
L’essentiel
- Le Denormandie offre une réduction d’impôt de 12 à 21 % dans les villes moyennes, pour un achat d’ici le 31 décembre 2027.
- Le nouveau statut du bailleur permet d’amortir 3 à 4 % par an, partout en France, en immeuble collectif.
- Les deux régimes ne se cumulent pas pour un même logement : tout dépend de la ville et de votre impôt.
Acheter un appartement dégradé, le remettre à neuf et le louer : c’est l’un des rares investissements locatifs encore soutenus par la fiscalité. Depuis le 21 février 2026, deux voies existent. Elles ne se cumulent pas pour un même logement. Le bon choix dépend de la ville, du type de bien et de la tranche d’imposition.
Le Denormandie : une réduction d’impôt localisée
Le dispositif Denormandie (article 199 novovicies du Code général des impôts) accorde une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du coût de l’opération, selon un engagement de location de six, neuf ou douze ans. Les conditions principales :
- le logement se situe dans une commune du programme Action cœur de ville ou ayant signé une opération de revitalisation de territoire ;
- les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération ;
- la base retenue est plafonnée à 300 000 € et à 5 500 € par mètre carré ;
- la location est nue, en résidence principale, avec des plafonds de loyer et de ressources du locataire.
Date limite : un achat au plus tard le 31 décembre 2027. L’échéance a été confirmée par la loi de finances pour 2026 ; des amendements de prolongation ont été déposés sans être retenus.
La réduction entre dans le plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an. Pour aller plus loin, voyez les communes éligibles au Denormandie en 2026 et les travaux retenus pour atteindre les 25 %.
Le nouveau statut du bailleur : un amortissement partout en France
La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 a créé un régime d’amortissement pour les logements loués nus en résidence principale, souvent appelé dispositif « Jeanbrun » ou « relance logement », que nous présentons en détail dans notre article sur le statut du bailleur privé. Dans l’ancien, il s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, sous plusieurs conditions :
- des travaux d’au moins 30 % du prix d’acquisition, permettant d’atteindre un haut niveau de performance énergétique ;
- un logement situé dans un immeuble collectif : les maisons individuelles sont exclues ;
- une location nue pendant au moins neuf ans, avec un loyer et des locataires sous plafonds (intermédiaire, social ou très social) ;
- une déclaration des revenus fonciers au régime réel.
Le propriétaire déduit chaque année de ses revenus fonciers 3 % de la valeur du bien hors terrain (forfaitairement 80 % du prix et des travaux) en loyer intermédiaire, 3,5 % en loyer social et 4 % en très social. La déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer, 10 000 € ou 12 000 € en cas de location majoritairement sociale ou très sociale.
Exemple chiffré : un deux-pièces de 45 m² dans une ville moyenne
Achat 110 000 € frais compris, au cœur d’une ville moyenne de Nouvelle-Aquitaine éligible au Denormandie, et 50 000 € de travaux (isolation, fenêtres, chauffage, électricité, salle d’eau). Coût total : 160 000 €. Le propriétaire est imposé à 30 %.
| Denormandie : part des travaux dans le coût total | 31 % (25 % exigés) |
| Réduction sur 9 ans : 18 % × 160 000 € | 28 800 € |
| Impôt en moins chaque année | 3 200 € pendant 9 ans |
| Nouveau statut : part des travaux dans le prix | 45 % (30 % exigés) |
| Base amortissable : 80 % × 160 000 € | 128 000 € |
| Amortissement à 3 % déduit des loyers | 3 840 € par an |
| Impôt sur le revenu en moins | environ 1 150 € par an, plus la baisse des prélèvements sociaux |
Dans cette ville, pour ce contribuable, le Denormandie reste nettement plus intéressant. L’amortissement prend l’avantage dans une ville non éligible au Denormandie, pour un contribuable fortement imposé, ou pour une opération plus lourde dont la réduction Denormandie serait bridée par le plafond de 300 000 € ou par celui des niches fiscales.
Le cas concret qui change tout : la ville
En Gironde, Libourne figure dans Action cœur de ville. Bordeaux et sa métropole n’ouvrent pas droit au Denormandie, mais un appartement à rénover dans un immeuble bordelais peut relever du nouveau statut. La première question est donc géographique : la commune est-elle éligible, et l’adresse se trouve-t-elle dans le périmètre retenu par la convention ?
Les étapes avant d’acheter
- Vérifier l’éligibilité de la commune sur le simulateur du ministère du Logement ou auprès de la mairie.
- Faire chiffrer les travaux avant l’offre, avec un diagnostic énergétique.
- Comparer le loyer plafonné au loyer réel du quartier : un plafond trop bas peut annuler l’avantage fiscal.
- Simuler les deux régimes avec son propre taux d’imposition, idéalement avec un conseiller.
- Prévoir la revente : dans le nouveau statut, les amortissements déduits peuvent alourdir la plus-value imposable.
Les erreurs à éviter
- Acheter dans une commune éligible mais hors du périmètre de l’opération de revitalisation.
- Sous-estimer les travaux : en dessous de 25 % du coût total, le Denormandie tombe.
- Choisir une maison pour le nouveau statut : seuls les logements en immeuble collectif sont admis.
- Investir pour l’impôt seulement, dans une ville où la demande locative est faible.
Vous êtes de l’autre côté de l’opération, propriétaire d’un logement ancien que vous ne souhaitez pas remettre en état ? Voyez comment vendre un bien à rénover.
Questions fréquentes
Peut-on cumuler les deux dispositifs ?
Non, pas pour le même logement ancien. Un investisseur peut en revanche utiliser l’un pour un bien et l’autre pour un second.
Le Denormandie sera-t-il prolongé après 2027 ?
Rien n’est décidé à ce jour. Des amendements en ce sens ont été déposés lors du budget 2026 sans être retenus : il faut raisonner avec l’échéance du 31 décembre 2027.
Les travaux faits soi-même comptent-ils ?
Non. Dans les deux cas, les travaux doivent être facturés par des entreprises, et les factures conservées.
Un logement loué à un membre de sa famille est-il admis ?
Le Denormandie interdit la location à un membre du foyer fiscal ou à un ascendant ou descendant. Les règles du nouveau statut doivent être vérifiées au cas par cas avec le texte définitif et ses décrets.
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Sources : Code général des impôts, article 199 novovicies (Denormandie) · Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 · ANIL : analyse juridique de la loi de finances pour 2026 · Loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à la rénovation de l’habitat dégradé · Agence nationale de la cohésion des territoires : Action cœur de ville et ORT · service-public.gouv.fr
Photo : jacme31, CC BY-SA 2.0, wikimedia