Plus de 500 communes ouvrent droit au Denormandie jusqu’à fin 2027. Les deux listes à connaître, la vérification à faire avant d’acheter, et les villes à regarder près de Bordeaux.
L’essentiel
- Le Denormandie ne s’applique que dans les communes Action cœur de ville ou signataires d’une opération de revitalisation de territoire.
- Plus de 500 communes sont concernées en 2026, dont Libourne ; Bordeaux et sa métropole n’en font pas partie.
- Le dispositif est ouvert jusqu’au 31 décembre 2027, avec jusqu’à 21 % de réduction d’impôt.
Le dispositif Denormandie récompense l’achat d’un logement ancien à rénover, à condition de le louer ensuite. Mais il ne fonctionne pas partout : la commune où se situe le bien doit figurer sur une liste précise. C’est la première vérification à faire, avant même de visiter.
Deux listes, plus de 500 communes
Une commune est éligible si elle remplit l’un de ces deux critères :
- elle fait partie du programme Action cœur de ville, qui accompagne environ 245 villes moyennes dans la rénovation de leur centre ;
- elle a signé une opération de revitalisation de territoire (ORT) avec l’État, souvent à l’échelle de l’intercommunalité.
Au total, plus de 500 communes sont concernées en 2026. La liste évolue à mesure que de nouvelles ORT sont signées : une ville absente l’an dernier peut être devenue éligible. Les objectifs de ces villes sont présentés dans notre article sur le programme Action cœur de ville.
Attention au périmètre
Être dans la bonne commune ne suffit pas toujours. Dans une commune en ORT, le bien doit parfois se trouver dans le périmètre défini par la convention, le plus souvent le centre-ville. Une adresse à quelques rues de la place de la mairie peut donc être exclue.
Avant de signer un compromis, trois vérifications s’imposent :
- Consulter la liste des communes sur le simulateur du ministère du Logement.
- Demander la convention d’ORT à la mairie pour connaître le périmètre exact.
- Vérifier l’adresse précise du bien dans ce périmètre, et garder une trace de la vérification.
Et en Nouvelle-Aquitaine ?
En Gironde, Libourne fait partie d’Action cœur de ville, comme d’autres villes de la région telles qu’Angoulême, Périgueux, Bergerac, Dax, Mont-de-Marsan ou Agen. Plusieurs communes girondines plus petites, comme Castillon-la-Bataille ou Sainte-Foy-la-Grande, sont aussi éligibles. Bordeaux et les communes de la métropole n’ouvrent pas droit au dispositif.
Bien choisir sa ville
L’éligibilité ne suffit pas à faire un bon placement. Une réduction d’impôt ne compense jamais un logement qui reste vide. Avant d’acheter, regardez :
- la demande locative réelle : bassin d’emploi, gare, université, hôpital ;
- l’écart entre le loyer plafonné du dispositif et le loyer du marché ;
- le prix de revente probable dans neuf ou douze ans ;
- la vacance des logements dans le centre, un indicateur de la difficulté à louer.
Rappel des règles
Le dispositif est ouvert jusqu’au 31 décembre 2027. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total, la location se fait nue, en résidence principale, à un loyer et à un locataire sous plafonds. La réduction d’impôt atteint 12, 18 ou 21 % selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans), calculée sur le coût total dans la limite de 300 000 €.
Les plafonds de loyer et de ressources du locataire sont publiés chaque année et dépendent de la zone de la commune : vérifiez-les avant de fixer votre budget. Le logement peut être loué à un parent ou à un enfant, à condition qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal. Enfin, la réduction entre dans le plafond global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an.
Exemple chiffré : un appartement à rénover loué 12 ans
Achat dans une commune éligible, travaux inclus, location nue sous plafonds pendant 12 ans.
| Prix d’achat | 150 000 € |
| Travaux (25 % du coût total) | 50 000 € |
| Coût total retenu | 200 000 € |
| Réduction des 9 premières années (2 % par an) | 4 000 € par an |
| Réduction des 3 années suivantes (1 % par an) | 2 000 € par an |
| Réduction d’impôt totale (21 %) | 42 000 € |
Nous avons détaillé les travaux éligibles au Denormandie dans un article dédié, et comparé ce dispositif à son voisin dans Pinel dans l’ancien ou Denormandie.
Vous avez un immeuble ou un logement à rénover dans une de ces villes et ne souhaitez pas porter les travaux ? Groupe Serenity peut l’acheter en l’état : faites étudier votre bien, premier retour sous 48 heures.
Questions fréquentes
Comment savoir si une commune est éligible au Denormandie ?
Elle doit faire partie d’Action cœur de ville ou avoir signé une opération de revitalisation de territoire. Le simulateur du ministère du Logement permet de le vérifier.
Peut-on profiter du Denormandie à Bordeaux ?
Non. Bordeaux et les communes de la métropole n’ouvrent pas droit au dispositif ; Libourne, en revanche, est éligible.
Tout le territoire d’une commune éligible est-il concerné ?
Pas toujours. Dans une commune en ORT, le bien doit parfois se trouver dans le périmètre de la convention, souvent le centre-ville : demandez-la à la mairie.
Jusqu’à quand peut-on investir en Denormandie ?
Jusqu’au 31 décembre 2027, sauf nouvelle prolongation.
Sources : Article 199 novovicies du CGI · Arrêté du 26 mars 2019 relatif aux communes éligibles, et ses mises à jour · Ministère du Logement, simulateur Denormandie · Agence nationale de la cohésion des territoires, Action cœur de ville et ORT
Photo : Marcel Roblin, CC BY-SA 4.0, wikimedia