Annoncée en juillet 2026 au congrès de Villes de France, la prolongation d’Action cœur de ville offre aux 244 communes du programme plusieurs années de plus pour mener à bien la réhabilitation de leur centre.
L’essentiel
- Action cœur de ville est reconduit pour tout le mandat municipal ouvert en 2026, centré sur le logement et le commerce.
- 244 communes en profitent, dont Libourne, Périgueux et Agen.
- Le Denormandie y reste ouvert jusqu’au 31 décembre 2027 : jusqu’à 21 % de réduction d’impôt.
Vitrines vides, logements anciens délaissés, habitants partis vers la périphérie : de nombreuses villes moyennes ont vu leur centre perdre de son attractivité. Le programme Action cœur de ville, lancé fin 2017 et piloté par l’Agence nationale de la cohésion des territoires, vise à inverser cette tendance.
Un programme reconduit pour le mandat municipal
Prévu au départ jusqu’en 2022, puis prolongé jusqu’en 2026, le programme est de nouveau reconduit. La ministre de l’Aménagement du territoire, Françoise Gatel, l’a annoncé le 2 juillet 2026 lors du congrès de Villes de France à Roanne : il couvrira toute la durée du mandat municipal ouvert par les élections de 2026, avec un point d’étape à mi-parcours. Cette nouvelle phase sera centrée sur deux priorités, le logement et le commerce. Le programme Petites villes de demain, son équivalent pour les bourgs, est prolongé de la même façon.
Les financements ne sont pas encore fixés. Ceux de cette nouvelle phase dépendront des prochaines lois de finances : la prolongation garantit l’accompagnement des communes, pas le montant des aides.
Les villes concernées
Le programme réunit 244 communes, dont une dizaine en outre-mer. Ce sont des villes moyennes qui jouent un rôle de centre pour leur bassin de vie, comme Libourne, Périgueux, Agen, Blois ou Aurillac. Chacune signe une convention avec l’État et ses partenaires, et la plupart ont engagé une opération de revitalisation de territoire, qui leur donne des outils juridiques renforcés : droit de préemption sur les fonds de commerce, encadrement des grandes surfaces en périphérie, procédures facilitées contre l’habitat dégradé. Pour la liste précise, voyez les communes éligibles au Denormandie.
Un premier bilan
Le rapport d’évaluation présenté à l’Assemblée nationale en juin 2025 par les députés Sandra Marsaud et Julien Gokel a dressé un bilan plutôt favorable.
S’y ajoutent quelque 3 000 missions d’ingénierie financées par la Banque des Territoires pour aider les communes à monter leurs projets. Les principaux financeurs restent la Banque des Territoires, Action Logement et l’Agence nationale de l’habitat. Les rapporteurs ont aussi relevé que les résultats varient beaucoup d’une ville à l’autre, selon l’engagement de la commune et l’état du marché local.
Les axes d’action
- la réhabilitation des logements anciens du centre et la lutte contre l’habitat dégradé ;
- le maintien et le retour des commerces, avec des outils contre la vacance des locaux ;
- l’accès aux services publics, à la culture et à la santé ;
- les mobilités, l’aménagement des espaces publics et la mise en valeur du patrimoine ;
- l’adaptation au changement climatique.
Un intérêt pour les propriétaires et investisseurs
Dans les communes du programme, le dispositif Denormandie accorde une réduction d’impôt à qui achète un logement ancien pour le rénover puis le louer, à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total. Ces travaux doivent améliorer la performance énergétique d’au moins 20 % (30 % pour une maison individuelle) ou relever d’au moins deux des cinq catégories prévues par décret : toiture, chauffage, eau chaude, isolation des murs, isolation des fenêtres (le détail figure dans notre article sur les travaux éligibles au Denormandie). La réduction atteint 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient selon la durée de location de 6, 9 ou 12 ans, dans la limite de 300 000 €. Elle est ouverte jusqu’au 31 décembre 2027. Action Logement et l’Anah peuvent aussi financer une partie des travaux de rénovation d’immeubles entiers.
Exemple chiffré : un deux-pièces en centre-ville
Un deux-pièces acheté dans le centre d’une ville du programme, rénové par des entreprises et loué 9 ans.
| Prix d’achat | 95 000 € |
| Frais d’acquisition | 7 500 € |
| Travaux facturés par des entreprises | 40 000 € |
| Prix de revient (dont 28 % de travaux : condition des 25 % remplie) | 142 500 € |
| Réduction de 18 % pour 9 ans de location | 25 650 € |
| Réduction d’impôt par an, pendant 9 ans | 2 850 € |
Dans la limite du plafond global des niches fiscales de 10 000 €, avec un loyer et un locataire sous les plafonds réglementaires.
Ce calcul ne dit rien de la rentabilité : elle dépend d’abord du loyer réellement obtenu et du coût final du chantier. L’intérêt pour ces villes moyennes ne date pas d’hier, comme le montrait déjà le regain d’intérêt pour le Denormandie.
Les étapes d’un projet dans une ville du programme
- Vérifier l’éligibilité : la commune figure dans la liste Action cœur de ville ou a signé une opération de revitalisation de territoire.
- Se renseigner en mairie sur le périmètre prioritaire, les aides locales et les éventuelles opérations programmées d’amélioration de l’habitat.
- Faire chiffrer les travaux par des entreprises avant de signer l’achat, et faire établir un diagnostic énergétique.
- Comparer le loyer plafonné au loyer du marché local.
- Signer, réaliser les travaux, puis louer au plus tard douze mois après leur achèvement.
Les erreurs à éviter
- Acheter hors du centre ancien en pensant que toute la commune ouvre droit aux mêmes aides.
- Sous-estimer le chantier : dans un immeuble ancien, les surprises (structure, réseaux, amiante) sont fréquentes.
- Oublier les règles d’urbanisme : en secteur protégé, l’avis de l’architecte des Bâtiments de France peut imposer des matériaux et allonger les délais.
- Choisir le bien pour l’avantage fiscal plutôt que pour la demande locative.
Pour un propriétaire qui détient un immeuble ou un logement à rénover dans le centre d’une de ces villes, ces aides peuvent changer l’équilibre d’un projet. Elles demandent en revanche un montage précis, le respect de plafonds de loyers et des travaux réalisés par des professionnels. Si vous préférez ne pas porter le chantier, il est aussi possible de vendre un bien à rénover en l’état.
Questions fréquentes
Comment savoir si ma commune fait partie du programme ?
La liste des villes est publiée par l’Agence nationale de la cohésion des territoires. Le simulateur Denormandie du ministère de l’Économie indique aussi si une commune est éligible.
Un propriétaire occupant peut-il en profiter ?
Pas du Denormandie, réservé à la location. Il peut en revanche solliciter les aides de l’Anah à la rénovation, sous conditions de ressources, et les subventions locales prévues dans le cadre du programme.
La prolongation change-t-elle quelque chose pour un projet en cours ?
Non. Elle prolonge l’accompagnement des communes ; les règles fiscales applicables sont celles en vigueur à la date d’achat.
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Sources : ANCT : « Le programme Action cœur de ville prolongé » (1er octobre 2026) · Banque des Territoires, Localtis : annonce de Françoise Gatel à Roanne (2 juillet 2026) · Assemblée nationale, comité d’évaluation et de contrôle, rapport de Sandra Marsaud et Julien Gokel sur le programme Action cœur de ville (juin 2025) · Banque des Territoires, Localtis : « Revitalisation : les députés appellent à prolonger Action cœur de ville » (26 juin 2025) · Code général des impôts, article 199 novovicies (dispositif Denormandie) · Loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à accélérer et simplifier la rénovation de l’habitat dégradé, article 42 (prorogation du Denormandie jusqu’au 31 décembre 2027) · Décret n° 2019-232 du 26 mars 2019 et arrêté du 26 mars 2019 (nature des travaux Denormandie) · service-public.gouv.fr
Photo : Benjamin Smith, CC BY-SA 4.0, wikimedia