La location meublée garde des atouts fiscaux, mais la loi de finances 2025 a durci la revente et les meublés de tourisme. Les règles du statut LMNP en 2026, et les bons calculs avant d’investir ou de vendre.

Louer un logement meublé ne relève pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Tant que les recettes restent inférieures à 23 000 € par an, ou à la moitié des revenus d’activité du foyer, le loueur est dit « non professionnel » (LMNP). Deux régimes s’offrent à lui.

Le micro-BIC : simple, mais moins avantageux

Un abattement forfaitaire s’applique sur les loyers : 50 % pour une location meublée classique (dans la limite de 77 700 € de recettes) et pour un meublé de tourisme classé, mais seulement 30 % pour un meublé de tourisme non classé, avec un plafond de 15 000 €. Aucun justificatif de charges n’est demandé.

Le régime réel : l’amortissement

Au réel, on déduit les charges réelles et surtout l’amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier. Pendant de longues années, les loyers peuvent ainsi être peu ou pas imposés. C’est ce qui a fait le succès du statut.

Ce qui a changé à la revente

Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente. Exemple : un bien acheté 200 000 €, amorti de 50 000 €, puis revendu 250 000 € dégage une plus-value taxable de 100 000 € au lieu de 50 000 €. Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. Les résidences étudiantes, seniors et les Ehpad sont exclues de cette réintégration.

Nos conseils

  • Avant d’investir, comparez le gain fiscal pendant la location et l’impôt à la revente.
  • Avant de vendre, faites calculer la plus-value avec les amortissements réintégrés : le résultat surprend souvent.
  • Pour un meublé de tourisme, vérifiez les règles locales (déclaration, autorisation, quotas) qui se sont durcies.

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Sources : Code général des impôts, articles 50-0 et 150 VB · Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (meublés de tourisme) · Loi de finances pour 2025, article 84 · impots.gouv.fr, location meublée

Photo : George Desipris, CC0, stocksnap