Les règles de la plus-value immobilière n’ont pas changé en 2026, malgré plusieurs tentatives lors du budget précédent. Le projet de budget 2027 n’y touche pas non plus, mais un amendement adopté début octobre en commission à l’Assemblée nationale relance le débat. Le point sur ce qui s’applique aujourd’hui et sur ce qui pourrait changer.

Vendre une résidence secondaire, un logement loué ou un terrain peut coûter cher en impôt si le bien a pris de la valeur. Chaque automne, le débat budgétaire fait naître des rumeurs de réforme. Voici ce qui s’applique réellement en 2026, et ce que l’on sait des discussions sur le budget 2027.

Les règles en vigueur en 2026

La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Ce prix d’achat peut être majoré des frais d’acquisition (frais réels, ou forfait de 7,5 % pour un achat) et des travaux (factures, ou forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de cinq ans). La plus-value est ensuite taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute. C’est le notaire qui calcule et paie l’impôt lors de la vente.

La loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, n’a rien changé. L’Assemblée avait voté une exonération après dix-sept ans au lieu de vingt-deux, le Sénat la suppression des abattements au profit d’une prise en compte de l’inflation : aucune de ces mesures n’a été retenue.

Les principales exonérations

  • La résidence principale, quelle que soit la durée de détention, si elle est vendue alors qu’elle est encore occupée ou dans un délai normal après le départ.
  • La première vente d’un logement autre que la résidence principale, si le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédentes et réinvestit le prix dans l’achat ou la construction de sa résidence principale dans les deux ans.
  • Les ventes de 15 000 € au plus.
  • Certains retraités et personnes invalides, sous conditions de revenus.
  • Les ventes à un organisme de logement social ou à un opérateur qui s’engage à en construire, jusqu’au 31 décembre 2027.

Les abattements pour durée de détention

Hors exonération, la plus-value diminue avec le temps. Rien n’est retiré les cinq premières années. Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est ensuite de 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, puis de 4 % la vingt-deuxième : l’exonération est totale après vingt-deux ans. Pour les prélèvements sociaux, il est de 1,65 % par an jusqu’à la vingt-et-unième année, 1,60 % la vingt-deuxième, puis 9 % par an : l’exonération n’est totale qu’après trente ans.

Un exemple chiffré

Prenons l’exemple d’une maison de vacances achetée 200 000 € en juin 2012 et vendue 300 000 € en novembre 2026, soit quatorze années complètes de détention.

  • Prix d’achat majoré : 200 000 € + 15 000 € (forfait de 7,5 %) + 30 000 € (forfait travaux de 15 %) = 245 000 €.
  • Plus-value brute : 55 000 €.
  • Impôt sur le revenu : abattement de 54 %, base de 25 300 €, soit 4 807 €.
  • Prélèvements sociaux : abattement de 14,85 %, base de 46 833 €, soit 8 055 €.
  • Total : environ 12 860 €, sans surtaxe.

Avec les règles actuelles, le même propriétaire qui attendrait 2034 et ses vingt-deux ans de détention ne paierait plus d’impôt sur le revenu et environ 6 800 € de prélèvements sociaux, à plus-value égale.

Ce que contient le projet de budget 2027

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, ne modifie pas la plus-value immobilière des particuliers. Mais la commission des finances de l’Assemblée a adopté début octobre deux amendements qui la concernent :

  • L’amendement I-CF673 inverserait la logique des abattements pour les ventes à partir du 1er janvier 2027 : 100 % la première année, puis 10 points de moins chaque année, et plus rien au-delà de dix ans. En contrepartie, le prix d’achat serait revalorisé selon l’inflation. Pour les biens achetés avant 2027, l’impôt ne pourrait pas dépasser celui calculé avec l’abattement acquis au 31 décembre 2026. La résidence principale resterait exonérée. Le texte réécrit le barème de l’impôt sur le revenu ; son effet sur les prélèvements sociaux reste à préciser.
  • L’amendement I-CF336 prolongerait jusqu’au 31 décembre 2030 l’exonération des ventes à des organismes de logement social.

La commission a ensuite rejeté l’ensemble de la partie « recettes » du budget, le 9 octobre. Pour une loi de finances, c’est de toute façon le texte du gouvernement qui est discuté en séance, depuis le 13 octobre : ces amendements doivent y être redéposés et adoptés à nouveau, puis passer le Sénat. Le vote définitif est attendu en décembre. Rien n’est acquis.

Dans notre exemple, si l’amendement I-CF673 était voté tel quel, le propriétaire conserverait au mieux ses 54 % d’abattement : attendre 2034 ne ferait plus disparaître l’impôt sur le revenu.

Les autres pistes sur la table

En novembre 2025, la Cour des comptes a remis à la commission des finances un rapport sur l’imposition des plus-values immobilières. Elle y chiffrait une exonération dès quinze ans à 2,4 milliards d’euros de coût, une réforme qu’elle jugeait impossible à recommander vu l’état des comptes publics, et le remplacement des abattements par la seule prise en compte de l’inflation à 1,9 milliard de recettes supplémentaires. En juillet 2026, la commission d’enquête de l’Assemblée sur les hauts patrimoines a recommandé d’intégrer au revenu fiscal de référence les revenus du patrimoine aujourd’hui exonérés. Ce sont des recommandations, pas des règles.

Les étapes avant de vendre

  • Retrouver l’acte d’achat, ou la déclaration de succession pour un bien hérité.
  • Rassembler les factures de travaux, ou vérifier si le forfait de 15 % est plus favorable.
  • Calculer la durée de détention exacte : c’est la date de l’acte de vente qui compte, pas celle du compromis.
  • Faire chiffrer l’impôt par le notaire, et le comparer au coût d’une vente plus tardive.
  • Suivre le vote du budget jusqu’en décembre avant toute décision.

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Les erreurs à éviter

  • Vendre en urgence sur la foi d’un amendement : il peut disparaître en séance ou au Sénat.
  • Appliquer le forfait de 7,5 % à un bien hérité : il ne vaut que pour un achat ; on retient alors les frais réellement payés lors de la succession.
  • Oublier la surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
  • Louer son ancienne résidence principale avant de la vendre : l’exonération peut être perdue.

Questions fréquentes

Faut-il vendre avant le 31 décembre 2026 ?

Pas forcément. Si l’amendement I-CF673 était voté, l’abattement acquis fin 2026 serait conservé. Le risque concerne surtout ceux qui comptaient attendre plusieurs années pour atteindre l’exonération.

La plus-value sur ma résidence principale va-t-elle être taxée ?

Non. Ni le projet de budget 2027 ni les amendements adoptés en commission ne remettent en cause cette exonération.

Comment est imposé un terrain à bâtir ?

Comme un autre bien, avec les mêmes abattements, auxquels peut s’ajouter une taxe communale sur les terrains devenus constructibles. Des abattements exceptionnels existent aussi en zone tendue, sous conditions.

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Sources : Projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, déposé le 1er octobre 2026 · Amendement I-CF673 (abattement dégressif et revalorisation du prix d’achat), MM. Jolivet et Alfandari, adopté en commission des finances · Amendement I-CF336 (prorogation au 31 décembre 2030 du 7° du II de l’article 150 U), adopté en commission des finances · Assemblée nationale, dossier législatif du projet de loi de finances pour 2027 (séance publique à partir du 13 octobre 2026) · Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 · Cour des comptes, « L’imposition des plus-values immobilières des particuliers », rapport à la commission des finances de l’Assemblée nationale, novembre 2025 · Assemblée nationale, rapport n° 3056 de la commission d’enquête sur l’imposition des plus hauts patrimoines (juillet 2026), recommandation n° 2 · Service-public : impôt sur la plus-value immobilière (vérifié le 15 avril 2026) · Code général des impôts, articles 150 U (exonérations), 150 VB (prix d’acquisition), 150 VC (abattements), 150 VE, 1529 et 1609 nonies G (surtaxe) · service-public.gouv.fr

Photo : Benjamin Smith, CC BY-SA 4.0, wikimedia