Les situations qui permettent de vendre sans impôt sur la plus-value, avec les conditions exactes à remplir et les erreurs qui font perdre l’avantage.
L’essentiel
- La vente de la résidence principale est exonérée, sans plafond ni durée minimale.
- Après 22 ans de détention, plus d’impôt ; après 30 ans, plus de prélèvements sociaux.
- Une vente de 15 000 € au plus échappe aussi à l’impôt.
La plus-value immobilière coûte jusqu’à 36,2 % du gain, voire davantage avec la surtaxe. Mais de nombreuses ventes y échappent complètement. Encore faut-il remplir les conditions au jour de la signature : le notaire les vérifie, et l’administration peut les contrôler pendant plusieurs années.
La résidence principale
C’est le cas le plus fréquent : la vente de la résidence principale est totalement exonérée, sans plafond ni durée minimale. Le logement doit être votre résidence habituelle et effective au jour de la vente. Une dépendance immédiate (garage, jardin) vendue en même temps profite de l’exonération.
Si vous avez déménagé avant de vendre, l’administration admet l’exonération si le bien a été mis en vente avant ou juste après le départ, à un prix réaliste, et vendu dans un délai normal, en général un an. Le logement ne doit pas avoir été loué ni prêté entre-temps.
La première vente d’un autre logement
La première cession d’un logement autre que la résidence principale peut être exonérée si :
- vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale, directement ou par une société, au cours des quatre années précédant la vente ;
- vous utilisez tout ou partie du prix, dans les 24 mois, pour acheter ou construire votre résidence principale. L’exonération est proportionnelle à la somme réinvestie.
C’est une piste utile pour un locataire qui vend un studio loué ou une maison héritée afin d’acheter sa propre résidence.
La durée de détention
Grâce aux abattements progressifs, la plus-value finit par être exonérée. Pour un bien reçu par donation ou succession, le décompte démarre à la date de la transmission.
Pour voir l’effet de ces abattements sur un cas réel, reportez-vous à notre exemple chiffré de calcul de l’impôt sur une plus-value.
Les retraités et les personnes invalides aux revenus modestes
Les titulaires d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité sont exonérés si leur revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année ne dépasse pas un plafond fixé chaque année, et s’ils ne sont pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. Pour l’ancienne résidence principale d’une personne partie en maison de retraite, l’exonération reste possible si la vente intervient dans les deux ans, sous conditions de ressources.
Les petites ventes et les cas particuliers
Trois autres situations permettent d’échapper à l’impôt :
Le montant s’apprécie par bien et, en cas d’indivision, par vendeur.
Si l’indemnité est réinvestie dans un bien de même nature dans les douze mois.
Un ancien résident fiscal français installé dans l’Union européenne peut, sous conditions, être exonéré sur la vente de son ancienne résidence principale ou dans la limite de 150 000 € de plus-value nette.
Les pièges les plus courants
Trois erreurs font régulièrement perdre l’avantage. La plus fréquente concerne l’ancienne résidence principale.
Louer son ancienne résidence principale « en attendant » de vendre fait perdre l’exonération. Le logement ne doit être ni loué ni prêté entre le départ et la vente.
- Laisser traîner la vente sans baisser le prix : un délai jugé anormal peut faire tomber l’avantage.
- Mal dater la détention d’un bien hérité : c’est la date du décès qui compte, pas celle de l’acte de partage.
Si vous vendez avec des frères et sœurs, lisez aussi notre article sur la vente d’un bien hérité en indivision. Et pour suivre les débats en cours, voyez ce que le budget 2027 pourrait changer pour la plus-value immobilière.
Votre notaire est le premier interlocuteur pour vérifier votre situation avant de signer. Si la vente d’un bien hérité, d’une ancienne résidence ou d’un logement loué traîne, Groupe Serenity peut l’étudier rapidement, en toute confidentialité, avec un premier retour sous 48 heures. Nous pouvons notamment vous aider à vendre une maison en succession ou en indivision.
Questions fréquentes
Combien de temps ai-je pour vendre mon ancienne résidence principale ?
L’administration admet un délai normal, en général un an, si le bien a été mis en vente rapidement à un prix réaliste. Il ne doit pas avoir été loué ni prêté entre-temps.
Une résidence secondaire peut-elle être exonérée ?
Oui, lors d’une première vente, si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les quatre années précédentes et réinvestissez le prix dans votre résidence principale dans les 24 mois. Sinon, l’exonération vient avec la durée : 22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Pour un bien hérité, quand commence la durée de détention ?
À la date de la transmission : pour une succession, c’est la date du décès, pas celle de l’acte de partage.
Les retraités sont-ils toujours exonérés ?
Non. L’exonération est réservée aux titulaires d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité dont le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année ne dépasse pas un plafond fixé chaque année, et qui ne sont pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière.
Qui vérifie que les conditions sont remplies ?
Le notaire, au jour de la signature. L’administration peut ensuite contrôler la situation pendant plusieurs années.
Sources : Article 150 U, II du CGI (cas d’exonération) · Article 150 VC du CGI (abattements pour durée de détention) · BOI-RFPI-PVI-10-40 (exonérations) · service-public.fr, plus-value immobilière
Photo : Abdoucondorcet, CC0, wikimedia