Beaucoup de successions avec une maison se règlent à l’amiable. D’autres butent sur un désaccord : l’un veut garder la maison, l’autre la vendre, un troisième ne répond plus. Le code civil prévoit plusieurs sorties, retouchées par une loi entrée en vigueur au printemps 2026.

Au décès d’un parent, ses enfants deviennent propriétaires ensemble de la maison familiale, chacun pour sa part : c’est l’indivision. Elle peut durer, mais l’article 815 du code civil le dit clairement : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Encore faut-il savoir comment en sortir.

Les règles de décision dans l’indivision

  • Gérer le bien (entretien, assurance, mandat de gestion, location d’un logement d’habitation) : il suffit des indivisaires qui détiennent au moins les deux tiers des droits, qui doivent informer les autres (article 815-3).
  • Vendre le bien : c’est un acte de disposition, qui exige en principe l’unanimité. Un seul héritier opposé, ou qui ne répond pas, bloque une vente amiable.
  • Occuper seul la maison : l’héritier qui en a la jouissance doit, sauf accord contraire, une indemnité d’occupation à l’indivision (article 815-9), souvent calculée sur la valeur locative avec une décote. Elle ne peut être réclamée que pour les cinq dernières années (article 815-10).

Ce que la loi du 7 avril 2026 a changé, et ce qu’elle n’a pas changé

La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, « visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes », est en vigueur depuis le 9 avril 2026. Sa version initiale, votée par l’Assemblée en mars 2025, voulait permettre de demander la vente à la majorité simple. Le Sénat a refusé : le seuil des deux tiers de l’article 815-5-1 est maintenu. La loi apporte trois changements :

  • Article 815-6 : le président du tribunal judiciaire peut désormais « autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis ». Cet article est réservé aux mesures urgentes requises par l’intérêt commun : il faut le démontrer.
  • Partage judiciaire : le juge chargé de surveiller les opérations de partage pourra trancher les contestations et ordonner la vente aux enchères, selon des modalités fixées par un décret en Conseil d’État, attendu d’ici la fin de 2026 selon les notaires.
  • Corse : la procédure à la majorité des deux tiers est étendue au partage des biens indivis, et pas seulement à leur vente.

Les cinq façons de sortir de l’indivision

1. Vendre d’un commun accord

C’est la voie la plus simple et la moins coûteuse : tous les héritiers signent, le prix est réparti selon les parts. L’acheteur peut être un particulier ou un marchand de biens, qui achète la maison en l’état, sans condition de prêt, et prend à sa charge le débarras ou les travaux.

2. Racheter les parts des autres

Un héritier garde le bien et verse aux autres la valeur de leurs parts (une soulte). L’acte notarié supporte un droit de partage de 2,5 %, calculé sur la valeur nette de l’ensemble du bien quand l’opération met fin à l’indivision, plus les émoluments du notaire.

3. Céder sa seule part

Chaque héritier peut vendre sa quote-part. S’il la cède à une personne extérieure, il doit d’abord notifier le prix et l’acquéreur aux autres indivisaires, qui ont un mois pour exercer leur droit de préemption (article 815-14). Sans cette notification, la vente peut être annulée pendant cinq ans. En pratique, peu d’acheteurs veulent une part de maison.

4. La vente à la majorité des deux tiers

Prévue par l’article 815-5-1 depuis 2009, elle se déroule en étapes :

  • les héritiers détenant au moins deux tiers des droits expriment devant notaire leur intention de vendre ;
  • le notaire fait signifier cette intention aux autres dans le mois ;
  • faute d’accord dans les trois mois, il dresse un procès-verbal ;
  • le tribunal judiciaire peut alors autoriser la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres ;
  • la vente se fait aux enchères (licitation), pas à un acheteur choisi.

Cette voie est fermée si le bien est démembré, par exemple quand le conjoint survivant en a l’usufruit, ou si l’un des héritiers est présumé absent ou hors d’état de manifester sa volonté.

5. Le partage judiciaire

Tout héritier peut demander au tribunal de partager. Le juge désigne un notaire, et si le bien ne peut être attribué, il ordonne sa vente aux enchères. Un partage judiciaire complexe dure souvent de dix-huit à vingt-quatre mois, d’après le rapport du Sénat de décembre 2025, et chacun doit avoir un avocat.

Un exemple chiffré

Exemple fictif : trois frères et sœurs héritent à parts égales d’une maison estimée 300 000 €, sans dette. Claire veut la garder.

  • Elle doit verser 100 000 € à chacun des deux autres, soit 200 000 €.
  • Le droit de partage s’élève à 2,5 % de 300 000 €, soit 7 500 €, auxquels s’ajoutent les émoluments du notaire.
  • Si son frère refuse aussi bien le rachat que la vente, Claire et sa sœur, avec deux tiers des droits, peuvent engager la procédure de l’article 815-5-1. Comptez au minimum quatre mois avant de saisir le tribunal, puis le délai du jugement et des enchères, dont le prix n’est pas garanti.

Les erreurs à éviter

  • Laisser la maison vide sans assurance ni entretien : les charges courent pour tous.
  • Sous-évaluer le bien dans la déclaration de succession : la plus-value d’une revente se calcule à partir de cette valeur.
  • Occuper la maison sans accord écrit : l’indemnité d’occupation peut être réclamée sur cinq ans.
  • Céder sa part à un tiers sans notifier les autres héritiers.
  • Attendre : la déclaration de succession est due dans les six mois du décès, et les désaccords s’enveniment avec le temps.

Questions fréquentes

Un héritier peut-il bloquer la vente indéfiniment ?

Non. Les autres peuvent utiliser la majorité des deux tiers, l’article 815-6 en cas d’urgence ou demander le partage judiciaire. Mais chaque voie prend du temps.

La loi de 2026 permet-elle de vendre à la majorité simple ?

Non. Ce seuil a été abandonné pendant les débats ; il faut toujours deux tiers des droits.

Faut-il l’accord de tous pour louer la maison ?

Non, pour un logement d’habitation, la majorité des deux tiers suffit.

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Sources : Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes (JO n° 83 du 8 avril 2026) · Assemblée nationale, texte définitif n° 251 du 26 mars 2026 · Sénat, rapport n° 194 (2025-2026) de Jean-Baptiste Blanc, commission des lois · Notaires de France : ce que change la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 · Code civil, articles 815, 815-3, 815-5-1, 815-6, 815-9, 815-10, 815-14, 815-16 et 840 (Légifrance) · BOFiP, BOI-ENR-PTG : partages et licitations (CGI, articles 746 et 750, II) · service-public.fr

Photo : Jack ma, CC BY-SA 3.0, wikimedia