Avec des prix encore élevés et des banques exigeantes sur l’apport, l’aide des parents fait souvent la différence. Plusieurs outils existent, dont un dispositif fiscal temporaire qui prend fin le 31 décembre 2026.

Pour un jeune acheteur, l’apport personnel conditionne souvent l’accord de la banque. Les parents peuvent aider de plusieurs façons, avec des conséquences fiscales et familiales différentes.

La donation classique

Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € à chaque enfant sans droits de donation, tous les quinze ans. S’y ajoute le « don familial de somme d’argent » de 31 865 €, possible si le parent a moins de 80 ans et l’enfant est majeur. Le don doit être déclaré aux impôts.

Un dispositif exceptionnel jusqu’au 31 décembre 2026

La loi de finances pour 2025 a rouvert une exonération temporaire : un don d’argent jusqu’à 100 000 € par donateur (300 000 € au plus par bénéficiaire) échappe aux droits s’il sert, dans les six mois, à acheter un logement neuf ou en construction pour la résidence principale, ou à financer des travaux de rénovation énergétique de celle-ci. Les dons doivent être faits avant le 31 décembre 2026, et le logement conservé comme résidence principale pendant cinq ans.

Le prêt familial

Prêter plutôt que donner permet de récupérer la somme. Il faut une reconnaissance de dette, un échéancier respecté, et une déclaration aux impôts au-delà de 5 000 €. La banque en tient compte dans le taux d’effort de l’enfant.

Acheter ensemble

Parents et enfant peuvent acheter en indivision, chacun selon son apport, l’enfant rachetant ensuite les parts. Autre formule : les parents achètent l’usufruit et l’enfant la nue-propriété, qui lui reviendra en pleine propriété sans droits de succession.

Nos conseils

  • Faire acter toute aide importante chez le notaire, pour l’équité entre les enfants.
  • Vérifier les conditions du don exceptionnel avant de signer : logement neuf, délai de six mois.

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Sources : Code général des impôts, articles 779, 790 A bis et 790 G · Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 · Code civil, articles 815 et suivants (indivision) · service-public.fr

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