Avec des taux de crédit qui remontent et une fiscalité des loyers lourde, l’achat en nue-propriété intéresse les investisseurs qui pensent à long terme. Le montage repose sur le démembrement du droit de propriété.

La pleine propriété réunit trois droits : utiliser le bien, en percevoir les revenus et en disposer, c’est-à-dire le vendre ou le donner. Le démembrement sépare ces droits entre deux personnes. L’usufruitier occupe le bien ou le loue et encaisse les loyers. Le nu-propriétaire en détient les murs et récupère la pleine propriété à la fin de l’usufruit.

Deux façons d’acheter en nue-propriété

  • Avec un usufruit temporaire, souvent confié à un bailleur social pendant 15 à 20 ans. Le bailleur loue le logement à des ménages modestes, l’entretient, puis le rend à l’investisseur à la date prévue.
  • Avec un usufruit viager : le vendeur, souvent âgé, garde l’usage de son logement jusqu’à son décès. La date de récupération est alors inconnue.

Les avantages

  • Un prix réduit : on ne paie que la valeur de la nue-propriété, qui dépend de la durée de l’usufruit ou de l’âge de l’usufruitier. Les frais de notaire sont calculés sur ce prix réduit.
  • Aucune gestion : ni recherche de locataire, ni impayé, ni vacance. L’entretien courant et la taxe foncière incombent en principe à l’usufruitier.
  • Aucun impôt sur les loyers, puisque le nu-propriétaire n’en perçoit pas.
  • Hors IFI : c’est l’usufruitier qui déclare le bien à l’impôt sur la fortune immobilière.
  • Une pleine propriété récupérée sans frais ni impôt à l’extinction de l’usufruit.

En cas de revente, la durée de détention retenue pour la plus-value court à partir de l’achat de la nue-propriété.

Les limites

  • Aucun revenu pendant toute la durée du démembrement : il faut pouvoir financer son achat sans compter sur des loyers.
  • Les grosses réparations, comme la toiture ou les murs porteurs, restent à la charge du nu-propriétaire, sauf convention contraire.
  • Revendre avant le terme est possible, mais le marché de la nue-propriété est étroit.
  • En usufruit viager, la durée est incertaine, ce qui rend le rendement imprévisible.

Nos conseils

Comparez la décote proposée à la durée de l’usufruit, vérifiez l’emplacement comme pour tout achat, et lisez avec attention la convention qui répartit travaux et charges. Un notaire peut chiffrer précisément la valeur de chaque droit.

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Sources : Code civil, articles 578 à 624 (usufruit), notamment 605 et 606 · Code général des impôts, articles 669 et 968 · Code de la construction et de l’habitation, articles L. 253-1 et suivants (usufruit locatif social) · service-public.fr

Photo : P.poschadel, CC0, wikimedia