Préparer sa retraite avec l’immobilier : les stratégies qui fonctionnent

Le passage à la retraite s’accompagne d’une baisse de revenus, plus ou moins forte selon les carrières. Les Français restent très attachés à l’immobilier pour la compenser, avec raison, mais pas n’importe comment.

La retraite de base et la retraite complémentaire remplacent une partie seulement du dernier salaire. Selon la Drees, un ancien salarié du privé né en 1950 et ayant eu une carrière complète perçoit une pension nette égale, en valeur médiane, à environ 75 % de son dernier revenu net. Ce taux varie selon les carrières et tend à diminuer pour les générations plus jeunes, d’après le Conseil d’orientation des retraites. Le calendrier, lui, reste mouvant : la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a suspendu le relèvement de l’âge légal, fixé à 62 ans et 9 mois pour les personnes nées en 1964, sans abroger la réforme de 2023.

Être propriétaire, le premier atout

Selon le rapport de juin 2026 du Conseil d’orientation des retraites, les retraités sont bien plus souvent propriétaires que le reste de la population. En tenant compte du loyer qu’ils n’ont pas à payer, leur niveau de vie dépasse de 6,5 % celui de l’ensemble des Français.

D’où un conseil souvent donné aux locataires : acheter sa résidence principale suffisamment tôt pour que le crédit soit remboursé avant la fin de la vie active. Après 50 ans, l’assurance emprunteur coûte plus cher, mais le questionnaire médical n’est plus exigé pour les prêts de moins de 200 000 € par personne remboursés avant 60 ans.

Les loyers comme complément de revenus

Pour qui possède déjà sa résidence principale, acheter un logement à louer pendant la vie active permet de le financer en partie par les loyers, puis de disposer d’un revenu régulier une fois le crédit remboursé. Plusieurs formes sont possibles :

• la location nue, simple à gérer, avec des loyers imposés comme revenus fonciers ;
• la location meublée, sous le statut de loueur en meublé non professionnel, fiscalement plus douce, même si les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente depuis le 15 février 2025 (voir la fiscalité du statut LMNP en 2026) ;
• les SCPI, qui permettent d’investir de petites sommes sans gestion, avec un taux de distribution moyen de 4,91 % en 2025 selon l’Aspim, mais sans garantie sur la valeur des parts ;
• la nue-propriété, qui consiste à acheter un logement avec une décote, sans loyers ni charges pendant 15 à 20 ans, puis à en récupérer la pleine propriété au moment de la retraite (lire investir en nue-propriété : principe, avantages et limites).

Côté fiscalité, les loyers d’une location nue supportent l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux : la hausse de la CSG votée pour 2026 sur les revenus du capital, qui porte le total à 18,6 %, ne s’applique pas aux revenus fonciers ni aux plus-values immobilières.

Un exemple chiffré

Ce qui suit est une illustration, pas une promesse de rendement. Le taux retenu, 3,27 % sur 20 ans, est la moyenne relevée par l’Observatoire Crédit Logement/CSA en août 2026 pour cette durée.

Ce calcul ne compte ni vacance locative, ni impayé, ni gros travaux, ni hausse des loyers. Il montre surtout l’intérêt de la durée et du levier du crédit.

Les risques à ne pas négliger

L’immobilier n’est pas un placement sans risque. Les prix ont reculé après 2022 et ne progressent plus que lentement. Les loyers peuvent être impayés, le logement rester vide, et un bien se revend en plusieurs mois et entraîne des frais. Les parts de SCPI elles-mêmes ont perdu de la valeur en 2023 et 2024, comme l’explique notre article SCPI : après la baisse des prix des parts, faut-il encore investir ?

Mieux vaut aussi garder une épargne disponible à côté, par exemple sur un livret ou une assurance vie. Les erreurs les plus fréquentes :

• Choisir un logement pour l’avantage fiscal plutôt que pour la demande locative de la ville.
• Prévoir un crédit qui court au-delà du départ en retraite, quand les revenus baissent.
• Placer toute son épargne dans la pierre et se retrouver sans réserve en cas de coup dur.

Une fois à la retraite

Certains retraités vendent une grande maison devenue difficile à entretenir pour un logement plus petit, et placent la différence. D’autres vendent en viager ou cèdent un bien locatif devenu trop contraignant : la question est détaillée dans faut-il liquider son patrimoine immobilier après 70 ans ? Ces choix gagnent à être anticipés avec un notaire, car ils touchent aussi à la transmission.

S’y prendre tôt

La durée joue en faveur de l’investisseur : plus on commence tard, plus l’effort d’épargne est lourd. Un bilan patrimonial avec un conseiller permet de choisir la solution adaptée à sa situation, et le site info-retraite.fr d’estimer gratuitement sa future pension, point de départ de tout calcul.

Questions fréquentes

Vous avez un bien à vendre, à rénover ou en situation complexe ? Faites étudier votre bien par Groupe Serenity : réponse sous 48 heures.

Sources : Drees, Les retraités et les retraites, édition 2025 (taux de remplacement) · Conseil d’orientation des retraites, rapport annuel de juin 2026 (niveau de vie des retraités) · Loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (suspension du relèvement de l’âge légal ; hausse de la CSG sur les revenus du capital, revenus fonciers exclus) · Code de la sécurité sociale, article L. 136-8 (taux de la CSG) · Loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (suppression du questionnaire médical sous conditions) · Loi de finances pour 2025, article 84 (plus-values des loueurs en meublé non professionnels) · Code général des impôts, article 32 (micro-foncier) · L’Observatoire Crédit Logement/CSA, tableau de bord d’août 2026 · Aspim, bilan 2025 des fonds immobiliers non cotés · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 Climat et résilience (calendrier d’interdiction de location) · info-retraite.fr · service-public.fr

Photo : Chabe01, CC BY-SA 4.0, wikimedia