Patrimoine immobilier : faut-il le liquider après 70 ans ?

Mis à jour le 3 octobre 2026. Chiffres Insee 2025, don familial exonéré jusqu’au 31 décembre 2026 et nouvelles règles du pacte Dutreil : ce qu’il faut savoir avant de décider quoi faire de ses biens à la retraite.

Pour beaucoup de Français, la pierre a servi à tout : se loger, préparer la retraite, compléter ses revenus, transmettre. Arrivé vers 70 ans, une autre question se pose : faut-il garder ces biens jusqu’au bout, les vendre, ou commencer à les transmettre ? Il n’y a pas de réponse unique, mais quelques repères permettent de décider sans subir.

On vit plus longtemps, et plus longtemps propriétaire

Selon le bilan démographique de l’Insee, l’espérance de vie à la naissance atteint en 2025 85,9 ans pour les femmes et 80,3 ans pour les hommes. À 65 ans, il reste en moyenne 23,6 années à vivre pour une femme et 20 ans pour un homme. Les 65 ans et plus représentent désormais 22 % de la population.

Côté travail, la hausse de l’âge légal de départ est suspendue : il reste fixé à 62 ans et 9 mois jusqu’à fin 2027. Concrètement, on peut détenir un patrimoine immobilier pendant vingt ans ou plus après la fin de sa vie active. C’est une chance, mais aussi une charge : entretien, travaux énergétiques, gestion locative, fiscalité.

Pourquoi l’âge de 70 ans compte

Ce seuil n’a rien de magique, mais plusieurs règles fiscales s’y attachent :

• Assurance-vie : les sommes versées avant 70 ans bénéficient d’un abattement de 152 500 € par bénéficiaire. Après 70 ans, l’abattement tombe à 30 500 € pour l’ensemble des bénéficiaires (seuls les intérêts restent exonérés).
• Démembrement : plus on avance en âge, plus la valeur de l’usufruit baisse. Donner la nue-propriété d’un bien à 71 ans revient à transmettre 70 % de sa valeur fiscale, tout en gardant l’usage ou les loyers.
• Abattements de donation : chaque parent peut donner 100 000 € par enfant en franchise de droits, avec un compteur qui se recharge tous les quinze ans. Commencer tôt permet de l’utiliser plusieurs fois.

Vendre : pour qui c’est une bonne idée

Céder un bien de son vivant simplifie souvent la suite. Une maison trop grande, un logement loué à rénover avant 2028 (date à laquelle les logements classés F ne pourront plus être loués), une résidence secondaire que personne n’utilise : autant de biens qui coûtent plus qu’ils ne rapportent. La vente permet aussi de financer une résidence services ou un Ehpad, dont le coût dépasse souvent 2 000 € par mois.

Elle évite enfin aux héritiers une indivision parfois conflictuelle, avec un bien à vendre dans l’urgence et à prix cassé. En 2026, les délais de vente dépassent 100 jours en moyenne : mieux vaut anticiper que vendre sous contrainte.

Donner : les outils qui changent en 2026

La donation-partage reste l’outil de référence : elle fige la valeur des biens au jour de l’acte et limite les disputes au moment de la succession. Pour aider un enfant ou un petit-enfant à acheter, un don d’argent exonéré jusqu’à 100 000 € par donateur est possible jusqu’au 31 décembre 2026, à condition de financer un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique de sa résidence principale.

Pour les chefs d’entreprise, le pacte Dutreil permet toujours de transmettre des titres avec un abattement de 75 %. Mais depuis le 21 février 2026, les héritiers doivent conserver les titres six ans au lieu de quatre, et les biens dits somptuaires détenus par la société, dont les logements non affectés à l’activité, sont exclus de l’avantage.

Garder, vendre ou transmettre : comment trancher

Trois questions aident à choisir : le bien me rapporte-t-il plus qu’il ne me coûte ? Mes héritiers veulent-ils le garder ? Ai-je besoin de liquidités pour les années qui viennent ? Un notaire et un conseiller en gestion de patrimoine pourront chiffrer chaque scénario.

Lorsque la vente s’impose, notamment pour un bien à rénover, occupé ou difficile à vendre aux particuliers, Groupe Serenity peut étudier le dossier de façon confidentielle et donner un premier retour sous 48 heures.

Questions fréquentes

Faut-il payer des impôts quand on vend sa maison après 70 ans ?

La vente de la résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value, quel que soit l’âge. Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, la plus-value est taxée, avec des abattements pour durée de détention : exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans.

À 70 ans, vaut-il mieux acheter ou louer ?

Il n’y a pas de réponse unique. Vendre pour louer libère un capital et supprime les charges et les travaux, mais expose à la hausse des loyers. Acheter plus petit, plus proche des services, permet souvent de garder un patrimoine à transmettre. Le bon choix dépend de la santé, des revenus et des projets de transmission.

Quel placement après la vente d’un bien ?

L’assurance-vie reste l’outil le plus utilisé pour transmettre : après 70 ans, les primes versées ne sont exonérées de droits de succession qu’à hauteur de 30 500 € pour l’ensemble des bénéficiaires, mais les gains réalisés restent exonérés. Un conseiller en gestion de patrimoine peut comparer avec les autres solutions.

Vente en viager ou vente classique ?

Le viager permet de rester chez soi en percevant un capital et une rente, mais le prix est fortement décoté. Une vente classique, ou une vente rapide à un professionnel pour un bien difficile, libère tout le capital immédiatement.

Peut-on vendre un bien en indivision avec ses enfants ?

Oui, avec l’accord de tous les indivisaires, ou de ceux qui détiennent au moins les deux tiers des droits, sur autorisation du tribunal en cas de blocage. Un professionnel habitué aux dossiers d’indivision peut accompagner la vente.

Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity

Sources : Insee, bilan démographique 2025 · Article 790 A bis du CGI (don familial exonéré) · Loi de finances pour 2026 (pacte Dutreil) · Articles 990 I et 757 B du CGI (assurance-vie) · Article 669 du CGI (barème du démembrement)