En 2023, on se demandait si les SCPI résisteraient à la baisse des prix de l’immobilier. La réponse est tombée : plusieurs ont dû baisser le prix de leurs parts. Le point sur la situation et les bons critères de choix.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) permettent de détenir une fraction d’un parc de bureaux, de commerces, d’entrepôts ou de cliniques, et d’en toucher les loyers. Longtemps présentées comme un placement sans à-coups, elles ont traversé depuis 2023 leur première vraie crise.

Ce qui s’est passé

La hausse rapide des taux a fait baisser la valeur des immeubles, surtout celle des bureaux, déjà fragilisés par le télétravail. Les SCPI doivent faire expertiser leur patrimoine chaque année : lorsque la valeur de reconstitution s’éloigne trop du prix de la part, celui-ci doit être revu. Plusieurs grandes SCPI de bureaux ont ainsi baissé le prix de leurs parts de 10 à plus de 30 % entre 2023 et 2025.

Dans le même temps, la collecte s’est effondrée et de nombreux épargnants ont demandé à sortir. Faute d’acheteurs, des parts sont restées en attente de retrait pendant des mois.

Les loyers, eux, ont tenu

Le taux de distribution moyen des SCPI a atteint 4,72 % en 2024 selon l’ASPIM, contre 4,52 % en 2023. Les loyers versés ne dépendent pas directement de la valeur des immeubles : tant que les locataires paient, le revenu suit. Les écarts entre SCPI se sont en revanche creusés.

Comment choisir aujourd’hui

  • La diversification : santé, logistique, commerces de proximité, patrimoine européen ont mieux résisté que les bureaux de seconde couronne.
  • La liquidité : vérifiez le nombre de parts en attente de retrait dans le dernier bulletin trimestriel.
  • Le prix de la part face à la valeur de reconstitution : une décote protège l’acheteur, une surcote l’expose.
  • Le taux d’occupation financier, idéalement au-dessus de 90 %.
  • Les frais : 8 à 12 % de frais de souscription en général, ce qui impose une détention d’au moins huit à dix ans.

SCPI ou immobilier en direct ?

La SCPI offre la mutualisation et l’absence de gestion, mais pas le contrôle : le prix de sortie ne dépend pas de vous. L’immobilier détenu en direct permet d’acheter sous le prix du marché, de créer de la valeur par les travaux et de choisir le moment de la revente. Les deux se complètent dans un patrimoine.

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Sources : ASPIM, statistiques annuelles des fonds immobiliers grand public · Code monétaire et financier, article L. 214-109 (valeur de reconstitution) · Autorité des marchés financiers

Photo : Wilfred Iven, CC0, stocksnap