En 2023, on se demandait si les SCPI résisteraient à la baisse des prix de l’immobilier. La réponse est tombée : plusieurs ont dû baisser le prix de leurs parts. Le point sur la situation et les bons critères de choix.
L’essentiel
- Plusieurs grandes SCPI de bureaux ont baissé le prix de leurs parts de 10 à plus de 30 % entre 2023 et 2025.
- Les loyers ont tenu : taux de distribution moyen de 4,72 % en 2024, puis 4,91 % en 2025.
- Avec 8 à 12 % de frais de souscription, une SCPI se garde au moins huit à dix ans.
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) permettent de détenir une fraction d’un parc de bureaux, de commerces, d’entrepôts ou de cliniques, et d’en toucher les loyers. Longtemps présentées comme un placement sans à-coups, elles ont traversé depuis 2023 leur première vraie crise. Pour le fonctionnement de base de ces sociétés, voyez notre article pourquoi investir dans les SCPI.
Ce qui s’est passé
La hausse rapide des taux a fait baisser la valeur des immeubles, surtout celle des bureaux, déjà fragilisés par le télétravail. Les SCPI doivent faire expertiser leur patrimoine chaque année : lorsque la valeur de reconstitution s’éloigne trop du prix de la part, celui-ci doit être revu. Plusieurs grandes SCPI de bureaux ont ainsi baissé le prix de leurs parts de 10 à plus de 30 % entre 2023 et 2025.
Dans le même temps, la collecte s’est effondrée et de nombreux épargnants ont demandé à sortir. Faute d’acheteurs, des parts sont restées en attente de retrait pendant des mois.
Les loyers, eux, ont tenu
Le taux de distribution moyen des SCPI a atteint 4,72 % en 2024 selon l’ASPIM, contre 4,52 % en 2023, et s’est établi à 4,91 % en 2025. Les loyers versés ne dépendent pas directement de la valeur des immeubles : tant que les locataires paient, le revenu suit. Les écarts entre SCPI se sont en revanche creusés, et la moyenne masque des sociétés très en dessous.
Le revenu et le capital évoluent donc séparément. Un épargnant peut toucher chaque trimestre des loyers réguliers tout en voyant la valeur de ses parts reculer : c’est exactement ce qu’ont vécu les porteurs de SCPI de bureaux. L’exemple ci-dessous montre pourquoi les frais et le prix d’entrée pèsent autant.
Exemple chiffré : 10 000 € placés, puis une baisse de 20 % du prix de la part
Hypothèses simplifiées : frais de souscription de 10 %, compris dans le prix de la part ; taux de distribution de 4,72 % ; montants avant impôt.
| Somme placée | 10 000 € |
| Frais de souscription (10 %) | 1 000 € |
| Valeur de retrait le lendemain | 9 000 € |
| Revenu annuel (4,72 % de 10 000 €) | 472 € |
| Valeur de retrait après une baisse de 20 % | 7 200 € |
| Perte en capital à la revente | 2 800 €, soit environ six ans de revenus |
Sans baisse du prix, les frais seuls absorbent déjà un peu plus de deux ans de revenus.
Comment choisir aujourd’hui
- La diversification : santé, logistique, commerces de proximité, patrimoine européen ont mieux résisté que les bureaux de seconde couronne.
- La liquidité : vérifiez le nombre de parts en attente de retrait dans le dernier bulletin trimestriel.
- Le prix de la part face à la valeur de reconstitution : une décote protège l’acheteur, une surcote l’expose.
- Le taux d’occupation financier, idéalement au-dessus de 90 %.
- Les frais : 8 à 12 % de frais de souscription en général, ce qui impose une détention d’au moins huit à dix ans.
Les SCPI peuvent aussi être logées dans un contrat d’assurance vie, avec d’autres règles de frais et de fiscalité : nous les comparons dans notre article sur l’immobilier dans l’assurance vie.
SCPI ou immobilier en direct ?
La SCPI offre la mutualisation et l’absence de gestion, mais pas le contrôle : le prix de sortie ne dépend pas de vous. L’immobilier détenu en direct permet d’acheter sous le prix du marché, de créer de la valeur par les travaux et de choisir le moment de la revente. Les deux se complètent dans un patrimoine.
Petits montants, aucune gestion, risque réparti sur des dizaines d’immeubles ; mais des frais d’entrée élevés et une sortie qui dépend des autres épargnants.
Vous choisissez le bien, le prix, les travaux et le moment de la revente ; en échange, il faut gérer le locataire et concentrer son risque sur un seul bien.
Un bien en direct pour la création de valeur, quelques parts de SCPI pour diversifier les secteurs et les régions.
Face à des marchés financiers agités, l’immobilier garde des atouts que nous détaillons dans notre analyse de l’immobilier comme valeur refuge.
Questions fréquentes
La baisse du prix des parts touche-t-elle les loyers versés ?
Pas directement. Les loyers dépendent des locataires des immeubles, pas de leur valeur d’expertise : le taux de distribution moyen a même progressé en 2024 et en 2025.
Puis-je revendre mes parts quand je veux ?
Non, pas forcément. La revente suppose des acheteurs : quand ils manquent, les parts restent en attente de retrait, parfois pendant des mois.
Une décote est-elle une bonne affaire ?
Un prix de part inférieur à la valeur de reconstitution protège l’acheteur. Il faut tout de même vérifier la qualité des immeubles et des locataires.
Combien de temps garder des parts de SCPI ?
Au moins huit à dix ans, le temps d’amortir des frais de souscription de 8 à 12 %.
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Sources : ASPIM, statistiques annuelles des fonds immobiliers grand public · Code monétaire et financier, article L. 214-109 (valeur de reconstitution) · Autorité des marchés financiers · ASPIM-IEIF, marché des fonds immobiliers non cotés, bilan 2025 (9 février 2026)
Photo : Wilfred Iven, CC0, stocksnap