Bourse qui fluctue, épargne qui rapporte peu : l’immobilier reste-t-il une valeur refuge ?

Principes généraux de gestion de patrimoine, sans conseil personnalisé.

Les marchés financiers montent, baissent, puis remontent : c’est leur volatilité. Beaucoup d’épargnants français la redoutent et se tournent vers ce qu’ils connaissent, l’immobilier. À juste titre ? Tout dépend de l’horizon, des besoins et de la forme d’investissement choisie.

La volatilité, en deux mots

Un actif est volatil quand son prix varie fortement et souvent. Les actions le sont : sur une courte période, on peut perdre une part importante de son capital ; sur une longue durée, les variations s’amortissent. C’est pourquoi l’Autorité des marchés financiers rappelle qu’il n’y a pas de rendement sans risque, et qu’un placement en actions se pense sur plusieurs années.

L’immobilier physique, lui, ne se cote pas chaque jour, ce qui donne une impression de stabilité, même si sa valeur évolue aussi, comme l’ont montré les baisses de prix depuis 2023. La différence tient surtout à la visibilité : le prix d’une action s’affiche chaque seconde, celui d’une maison ne se découvre qu’au moment de vendre.

Les atouts de la pierre

• Un bien concret, qu’on peut occuper, louer ou transmettre.
• Un effet de levier grâce au crédit, sous réserve d’être emprunteur.
• Des revenus réguliers lorsque le bien est bien loué.

Le crédit est l’atout le plus particulier de l’immobilier : on n’emprunte pas pour acheter des actions, alors qu’on finance couramment un logement locatif en partie avec l’argent de la banque. Le mécanisme, et ses limites, sont expliqués dans notre article sur l’effet de levier dans l’investissement locatif.

Ses limites

• Un capital immobilisé : vendre prend des mois, et coûte cher en frais.
• Des charges, des travaux et des obligations qui se sont multipliées, notamment avec le calendrier de la loi Climat sur les logements énergivores.

Les frais d’entrée et de sortie pèsent lourd, et c’est ce qui rend l’immobilier peu adapté à un placement de court terme.

Autrement dit, un bien acheté puis revendu au bout de deux ou trois ans, sur un marché qui stagne, fait perdre de l’argent même si son prix n’a pas baissé. La pierre récompense surtout la durée.

Les obligations énergétiques s’ajoutent à ces frais : après les logements classés G, les logements classés F seront interdits à la location en 2028, ce qui oblige à engager des travaux ou à revoir sa stratégie.

Un placement « immobilier » peut donc lui aussi perdre de la valeur et rester difficile à revendre. Notre article sur les SCPI après la baisse du prix des parts détaille les critères à vérifier avant d’en acheter.

Diversifier plutôt qu’opposer

La plupart des conseillers recommandent de répartir son patrimoine entre trois grandes poches, selon son âge et ses projets :

Aucune de ces poches n’est meilleure que les autres dans l’absolu : c’est leur équilibre qui protège l’épargnant quand l’une d’elles traverse une mauvaise passe.

Garder ou vendre un bien qui rapporte peu ?

Pour un propriétaire, la question devient souvent : faut-il garder un bien qui demande des travaux et rapporte peu, ou le vendre pour réinvestir autrement ? La réponse dépend du marché, des taux et de votre situation, comme nous l’expliquons dans faut-il vendre maintenant ou attendre 2027.

Si vous choisissez de vendre, Groupe Serenity peut racheter un bien occupé ou à rénover en l’état. Vous possédez un bien que vous souhaitez vendre, même compliqué ? Nous l’étudions en toute confidentialité : faites étudier votre bien, réponse sous 48 heures.

Questions fréquentes

Sources : Autorité des marchés financiers (AMF), fiches pédagogiques sur le risque et la volatilité · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (loi Climat et résilience), calendrier de décence énergétique

Photo : Dale Cruse from San Francisco, CA, USA, CC BY 2.0, wikimedia