« Est-ce le bon moment pour vendre ? » La question revient chaque automne. En octobre 2026, elle se pose avec plus d’acuité : les taux de crédit remontent, le budget 2027 est en pleine discussion et un nouveau calcul du DPE entre en vigueur au 1er janvier. Il n’existe pas de réponse unique, mais il est possible de raisonner selon son cas.
Attendre peut rapporter, ou coûter. Tout dépend de ce que l’on vend, de la raison pour laquelle on vend et de ce que l’on fait de l’argent ensuite. Avant de trancher, il faut séparer ce qui est connu, ce qui est probable et ce qui relève du pari.
Ce que l’on sait à la mi-octobre 2026
Les taux de crédit remontent
La Banque centrale européenne a relevé ses taux le 10 septembre 2026, et sa prochaine décision est attendue le 29 octobre. Les banques ont suivi : d’après Meilleurtaux, leurs barèmes atteignaient en moyenne 3,86 % en octobre, contre 3,69 % début septembre. La Banque de France relevait encore un taux moyen de 3,32 % pour les crédits signés en août : la hausse récente n’apparaît pas encore dans ses statistiques. Personne ne peut dire si elle se poursuivra en 2027.
Les prix sont stables ou en léger recul
Selon l’indice Notaires-Insee, les prix des logements anciens ont baissé de 0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026 : −1,3 % pour les maisons, −0,1 % pour les appartements. Environ 958 000 ventes ont été conclues sur douze mois. Ces moyennes nationales cachent de fortes différences d’une commune à l’autre.
Le budget 2027 n’est pas voté
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre, est examiné à l’Assemblée nationale depuis le 13 octobre. Plusieurs mesures concernent les vendeurs, directement ou par leurs acheteurs :
- un PTZ « parentalité » ouvert aux ménages qui attendent un enfant ou ont un enfant de moins de trois ans, même s’ils ont déjà été propriétaires ;
- un taux de 6 % sur les dons d’argent aux enfants et petits-enfants faits du 1er janvier au 30 juin 2027, dans la limite de 100 000 € ;
- le plafonnement de l’amortissement des locations meublées non professionnelles (2,5 % par an, 7 000 € au plus par foyer).
Le texte du gouvernement ne modifie pas l’impôt sur la plus-value immobilière. La commission des finances a bien adopté un amendement qui remplacerait les abattements pour durée de détention par une revalorisation du prix d’achat selon l’inflation, mais elle a ensuite rejeté toute la partie « recettes », et la séance repart du texte initial. Toutes ces mesures peuvent encore être modifiées ou abandonnées d’ici le vote définitif, attendu fin décembre.
Le DPE change au 1er janvier 2027
Un arrêté du 19 août 2026 abaisse de 1,9 à 1,7 le coefficient qui convertit l’électricité consommée en énergie primaire, pour les diagnostics réalisés à partir du 1er janvier 2027. Un logement chauffé à l’électricité peut ainsi gagner une classe, sans aucun travaux. Les logements chauffés au gaz ou au fioul ne sont pas concernés.
Une échéance politique au printemps
L’élection présidentielle d’avril 2027 ajoute de l’incertitude : les programmes peuvent annoncer des changements fiscaux, et certains acheteurs préfèrent attendre d’y voir clair.
La réponse selon votre situation
Vous vendez votre résidence principale pour en racheter une
Le moment compte peu : si les prix montent ou baissent, ils le font à la vente comme à l’achat. En revanche, la hausse des taux renchérit votre propre crédit. Vendre et acheter dans la même période limite le risque ; attendre n’a d’intérêt que si un événement précis (naissance, mutation) justifie de décaler les deux opérations.
Vous vendez une résidence secondaire ou un logement loué
La plus-value est en jeu. Avec les règles actuelles, l’impôt sur le revenu disparaît après 22 ans de détention et les prélèvements sociaux après 30 ans. Si vous êtes à quelques mois d’un palier, faites calculer l’impôt aux deux dates. Ne décidez pas sur la base de l’amendement adopté en commission : il n’est pas en vigueur et sa version écrite garantissait l’abattement acquis au 31 décembre 2026.
Votre logement est chauffé à l’électricité et classé F ou G
Attendre janvier peut valoir la peine : un nouveau diagnostic, ou la mise à jour gratuite proposée par l’ADEME si elle est ouverte au nouveau coefficient, peut améliorer l’étiquette. C’est un argument de vente, surtout pour un acheteur investisseur, puisque les logements classés F ne pourront plus être loués à partir de 2028.
Le bien est vide, hérité ou en indivision
Chaque mois coûte : taxe foncière, assurance, chauffage minimal, entretien, parfois taxe sur les logements vacants. Pour un bien à rénover, l’attente ne crée pas de valeur, elle en retire.
Un exemple chiffré
Prenons, à titre d’illustration, une maison héritée, vide, estimée à 280 000 €. Ses frais courants atteignent environ 250 € par mois (taxe foncière de 1 400 € par an, assurance, énergie, entretien) : attendre six mois coûte déjà environ 1 500 €. Si les prix reculent de 1 % pendant ce délai, la perte grimpe à 4 300 € ; s’ils progressent de 1 %, le gain net ne dépasse pas 1 300 €.
Côté acheteurs, un ménage qui consacre 1 500 € par mois à son crédit sur 25 ans peut emprunter environ 296 000 € à 3,6 %, mais seulement 284 000 € à 4 % : 12 000 € de budget en moins. C’est ce qui explique la pression sur les prix quand les taux montent.
Les étapes pour décider
- Faire estimer le bien sur les ventes récentes du secteur, pas sur les annonces.
- Chiffrer le coût de l’attente : charges, impôts, éventuel prêt relais.
- Faire calculer la plus-value par le notaire aux deux dates envisagées.
- Vérifier le DPE et le mode de chauffage.
- Suivre le vote du budget : la loi de finances doit être publiée fin décembre.
- Comparer les modes de vente : vente classique, ou vente rapide à un investisseur ou à un marchand de biens pour un bien à rénover.
Les erreurs à éviter
- Attendre une baisse des taux qui n’est annoncée par personne.
- Prendre un amendement adopté en commission pour une règle votée.
- Fixer le prix sur les références du début d’année sans tenir compte du budget réduit des acheteurs.
- Oublier les frais d’un bien vide dans le calcul.
- Refaire un DPE fin décembre si le logement est chauffé à l’électricité.
Questions fréquentes
Les prix vont-ils baisser en 2027 ?
Personne ne peut l’affirmer. La hausse des taux pèse sur le budget des acheteurs, tandis que le PTZ « parentalité », s’il est voté, pourrait en soutenir une partie. L’effet variera selon les villes et les biens.
Faut-il signer le compromis avant le 31 décembre ?
Pour l’impôt sur la plus-value, c’est la date de l’acte de vente qui compte, pas celle du compromis.
Un marchand de biens achète-t-il moins cher ?
Son prix tient compte des travaux, des frais et du risque. En contrepartie, il achète sans condition de crédit et dans des délais courts. La comparaison se fait au cas par cas.
Vous avez un bien à vendre, à rénover ou en situation complexe ? Faites étudier votre bien par Groupe Serenity : réponse sous 48 heures.
Sources : Banque centrale européenne, décision de politique monétaire du 10 septembre 2026 · Banque de France, Stat Info « Crédits aux particuliers », août 2026 (publié le 6 octobre 2026) · Meilleurtaux, baromètre des taux immobiliers, octobre 2026 · Notaires de France et Insee, indice des prix des logements anciens, 2e trimestre 2026 · Projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, déposé le 1er octobre 2026 (articles 4 et 7) · Amendement I-CF673 adopté en commission des finances (plus-values immobilières) · Arrêté du 19 août 2026 abaissant à 1,7 le coefficient de conversion de l’électricité au 1er janvier 2027 (Journal officiel du 26 août 2026) · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience), articles 159 et 160 (calendrier d’interdiction de location) · Service-public : impôt sur la plus-value immobilière · service-public.fr
Photo : Chabe01, CC BY-SA 4.0, wikimedia