Présenté le 1er octobre 2026, le projet de loi de finances pour 2027 est examiné par l’Assemblée nationale depuis le 13 octobre. Prêt à taux zéro, location meublée, APL, rénovation énergétique : plusieurs mesures concernent l’immobilier. Rien n’est acquis avant le vote final.
L’essentiel
- Le projet de budget 2027, déposé le 1er octobre 2026, crée un PTZ « parentalité » et plafonne l’amortissement en meublé.
- Au 16 octobre 2026, rien n’est voté : la prolongation du PTZ jusqu’en 2030 n’a été adoptée qu’en commission.
- Le texte définitif est attendu fin décembre ; en 2026, il n’a été promulgué que le 19 février.
La loi de finances fixe chaque année les recettes et les dépenses de l’État. C’est aussi le texte par lequel passent la plupart des changements de fiscalité immobilière : dispositifs d’investissement locatif, prêt à taux zéro, taxes locales, droits de donation. Pour un acheteur ou un bailleur, savoir lire ce calendrier évite de prendre une décision sur la foi d’une annonce.
Un calendrier très encadré
Le gouvernement dépose son projet à l’Assemblée nationale début octobre. Le Parlement dispose ensuite de 70 jours pour se prononcer ; au-delà, la Constitution permet au gouvernement de l’appliquer par ordonnance. Le texte passe d’abord en commission des finances, puis en séance, à l’Assemblée puis au Sénat, avant une commission mixte paritaire et un vote final. Le Conseil constitutionnel peut encore censurer certains articles.
Ce calendrier n’est pas toujours tenu. Le budget pour 2026 n’a été promulgué que le 19 février 2026 : entre-temps, une loi spéciale a permis à l’État de fonctionner, et certaines aides, comme MaPrimeRénov’, ont été suspendues plusieurs semaines. Plusieurs mesures n’ont donc pris effet qu’en cours d’année.
Ce que la loi de finances 2026 a déjà changé
Le dispositif Jeanbrun vise les appartements achetés depuis le 21 février 2026 et loués nus à loyer encadré.
Les deux taxes fusionnent en une taxe unique, applicable à partir de 2027.
Maintenu sans changement de plafonds, ouvert au neuf sur tout le territoire depuis avril 2025.
Le détail du premier est expliqué dans notre article sur le statut du bailleur privé.
Ce que contient le projet pour 2027
Déposé le 1er octobre 2026, le projet de loi de finances pour 2027 comporte plusieurs mesures immobilières :
- Prêt à taux zéro : création d’un PTZ réservé aux ménages qui attendent un enfant ou ont un enfant de moins de trois ans, accessible une fois même après un premier PTZ ; suppression du plafond annuel de 2,1 milliards d’euros. Le texte du gouvernement ne prolonge pas le PTZ au-delà du 31 décembre 2027, et rien ne prolonge à ce jour l’éco-prêt à taux zéro.
- Location meublée : amortissement plafonné à 2,5 % de la valeur du bien et à 7 000 € par an et par foyer, ou 1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme ; les amortissements non déduits ne seraient plus reportables. Les résidences étudiantes, seniors et les Ehpad seraient exclus.
- Aides au logement : pas de revalorisation des APL en 2027, pour une économie de 101 millions d’euros, et fin de l’APL pour certains étudiants rattachés au foyer fiscal de parents aisés à partir de septembre 2027.
- Rénovation : dotation de l’État à l’Agence nationale de l’habitat ramenée de 1,4 à 1,2 milliard d’euros, avec un recentrage sur les rénovations d’ampleur et les copropriétés.
- Donations : un régime temporaire de dons d’argent aux descendants à taux réduit au premier semestre 2027, sous conditions.
Au 16 octobre 2026, rien n’est voté. Le 8 octobre, la commission des finances a adopté un amendement qui repousse la fin du PTZ au 31 décembre 2030, puis, le 9 octobre, elle a rejeté la première partie du texte. La discussion en séance, commencée le 13 octobre, repart donc de la version du gouvernement : les amendements doivent être redéposés avant le vote du 20 octobre sur cette partie, puis le texte passera au Sénat.
D’autres amendements proposent d’élargir le PTZ « parentalité » ou de prolonger certaines mesures. Tout peut encore évoluer.
Exemple chiffré : un loueur en meublé
Un investisseur loue en meublé un appartement acheté 400 000 €, dont 340 000 € pour le bâti. Ses loyers suffisent à absorber l’amortissement, qui efface aujourd’hui l’essentiel de ses loyers imposables.
Exemple chiffré : un appartement meublé de 400 000 €
| Amortissement actuel (340 000 € de bâti sur 30 ans) | ≈ 11 300 € par an |
| Plafond prévu (2,5 % de 400 000 €, limité à 7 000 €) | 7 000 € par an |
| Résultat imposable en plus | ≈ 4 300 € par an |
| Impôt sur le revenu en plus, tranche à 30 %, hors prélèvements sociaux | ≈ 1 300 € par an |
Pour un studio de 150 000 €, en revanche, le plafond de 2,5 % donnerait 3 750 € et changerait peu de choses. Les règles actuelles sont rappelées dans notre article sur la fiscalité du statut LMNP.
Cas concret : un couple qui attend un enfant
Un couple déjà propriétaire d’un deux-pièces acheté avec un PTZ en 2019 attend un enfant et souhaite un logement plus grand. Aujourd’hui, il ne peut plus prétendre au PTZ, réservé à ceux qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis deux ans. Si la mesure est adoptée, il pourrait en bénéficier une seconde fois. Il a intérêt à préparer son dossier, mais à ne signer aucun compromis qui dépendrait de ce prêt avant la publication de la loi et de ses textes d’application.
Les étapes pour suivre le budget
- Repérer les mesures qui touchent son projet : achat, location, travaux, transmission.
- Suivre le dossier législatif sur le site de l’Assemblée nationale ou du Sénat.
- Attendre le vote final et la décision du Conseil constitutionnel, en général fin décembre.
- Vérifier la date d’entrée en vigueur : certaines mesures s’appliquent aux revenus de l’année, d’autres à une date fixe.
- Faire refaire ses calculs par un notaire, un conseiller ou un expert-comptable.
Les erreurs à éviter
- Prendre une annonce pour une règle : un article peut être supprimé ou réécrit en séance.
- Bâtir un investissement dont la rentabilité repose uniquement sur un avantage fiscal.
- Oublier les mesures qui arrivent à échéance le 31 décembre, comme l’exonération des dons familiaux pour l’achat d’un logement neuf ou la rénovation.
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Questions fréquentes
Quand le budget 2027 sera-t-il définitif ?
En principe avant le 31 décembre 2026. En 2026, il n’a été promulgué qu’en février : un retard reste possible.
Le PTZ est-il prolongé jusqu’en 2030 ?
Pas à ce jour. En l’état du droit, il s’arrête aux offres de prêt émises le 31 décembre 2027 ; la prolongation n’a été votée qu’en commission.
Les règles changent-elles pour les investissements déjà réalisés ?
Cela dépend de chaque mesure. Selon le texte initial, le plafonnement de l’amortissement en meublé s’appliquerait dès 2027, y compris aux biens déjà loués.
Où trouver le texte officiel ?
Sur le site de l’Assemblée nationale pendant les débats, puis au Journal officiel et sur Légifrance une fois la loi promulguée.
Sources : Constitution du 4 octobre 1958, article 47 (délai de 70 jours) · Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (dispositif Jeanbrun ; article 108 : taxe sur la vacance des locaux d’habitation) · Assemblée nationale : projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026 (articles 4, 7, 74 et 78) · Fédération des coopératives HLM : dispositions du PLF 2027 sur le logement · Code général des impôts, article 790 A bis (dons familiaux jusqu’au 31 décembre 2026) · service-public.fr · Amendement I-CF675 (prorogation du PTZ au 31 décembre 2030), adopté en commission des finances le 8 octobre 2026 · Assemblée nationale, dossier législatif du projet de loi de finances pour 2027
Photo : Abdoucondorcet, CC0, wikimedia