Après des années de rendements très faibles, les fonds en euros servent à nouveau autour de 2,6 %. Les supports immobiliers d’un contrat d’assurance-vie affichent mieux, au prix d’un capital non garanti. Voici comment arbitrer.
L’essentiel
- Fonds en euros : 2,65 % en moyenne pour 2025, capital garanti.
- SCPI : 4,91 % de taux de distribution moyen en 2025, mais capital non garanti.
- Dans le contrat, frais d’entrée souvent réduits et revenus capitalisés sans impôt immédiat.
L’assurance-vie reste le placement de long terme préféré des épargnants. Une question revient souvent : faut-il y loger une part d’immobilier pour améliorer la performance ? La réponse dépend du rendement des différents supports, de leurs frais et du risque que l’on accepte.
Les fonds en euros ont retrouvé des couleurs
Le fonds en euros garantit le capital et les intérêts acquis chaque année. Son rendement suit, avec retard, celui des obligations qui composent l’essentiel de son portefeuille. Après le creux du début des années 2020, la remontée des taux a permis une nette amélioration : selon l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, le taux moyen servi atteint 2,65 % pour 2025, avant prélèvements sociaux, un niveau proche de celui de 2024. L’autorité anticipe une relative stabilité autour de 2,6 %.
Les écarts restent importants d’un contrat à l’autre, parfois chez un même assureur. Beaucoup d’assureurs accordent un bonus de rendement aux épargnants qui placent une part minimale de leur contrat en unités de compte.
Les supports immobiliers disponibles
Trois familles de supports permettent de loger de l’immobilier dans un contrat.
Sociétés civiles de placement immobilier : bureaux, commerces, entrepôts, santé ou logements ; elles redistribuent les loyers. Taux de distribution moyen de 4,91 % en 2025 selon l’ASPIM, avec de très fortes différences entre sociétés.
Immobilier physique, actions de sociétés foncières et liquidités : plus faciles à revendre, mais plus sensibles aux marchés financiers.
Réservées aux contrats d’assurance-vie, elles suivent une logique proche, avec une valeur de part calculée régulièrement.
Ces supports sont des unités de compte : leur valeur peut baisser. Plusieurs SCPI ont réduit le prix de leurs parts en 2023 et 2024, après la remontée des taux, ce qui a pesé sur la performance globale de leurs porteurs malgré des revenus maintenus. Nous revenons sur ces baisses dans notre article sur les SCPI après la baisse du prix des parts.
Ce que change le passage par l’assurance-vie
Détenir de l’immobilier dans un contrat présente plusieurs avantages par rapport à un achat de parts en direct. Les frais d’entrée des SCPI, souvent de 8 à 12 % en direct, sont fréquemment réduits ou supprimés. Les revenus sont réinvestis dans le contrat sans être imposés chaque année. Enfin, la fiscalité est celle de l’assurance-vie : après huit ans, un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple s’applique aux gains retirés.
Point notable en 2026 : la hausse de la CSG votée dans la loi de financement de la sécurité sociale porte les prélèvements sociaux à 18,6 % sur une partie des revenus du capital, mais les contrats d’assurance-vie restent à 17,2 %.
En contrepartie, l’assureur ajoute ses frais de gestion annuels sur les unités de compte, et il peut limiter la part du contrat investie en immobilier ou prévoir des délais en cas de retraits importants.
Un exemple chiffré
Une épargnante place 50 000 € et hésite entre deux répartitions : tout en fonds en euros, ou 70 % en fonds en euros et 30 % en SCPI.
Exemple chiffré : 50 000 € placés, deux répartitions
Hypothèses : fonds en euros à 2,6 % ; SCPI distribuant 4,9 %, diminués de 0,9 % de frais de gestion du contrat ; valeur des parts stable.
| Tout en fonds en euros : 50 000 € à 2,6 % | environ 1 300 €/an, capital garanti |
| 70/30 : 35 000 € en fonds en euros à 2,6 % | 910 € |
| 70/30 : 15 000 € en SCPI à 4,9 % − 0,9 % | environ 600 € |
| Total de la répartition 70/30 | environ 1 510 €/an |
| Gain potentiel | environ 210 €/an |
Mais une baisse de 10 % de la valeur des parts ferait perdre 1 500 € sur la poche immobilière, soit plus de sept ans d’écart de rendement. L’immobilier dans l’assurance-vie se pense donc sur au moins huit à dix ans.
Les étapes pour bien choisir
Avant d’arbitrer, quelques vérifications s’imposent, dans cet ordre.
- Fixer la part du contrat que l’on accepte de voir varier, en fonction de son horizon et de ses autres placements.
- Comparer le taux de distribution, mais aussi l’évolution du prix de la part sur plusieurs années.
- Regarder la composition du patrimoine : type d’immeubles, régions, taux d’occupation, endettement.
- Lire les frais du contrat et les éventuelles limites de rachat sur les supports immobiliers.
- Diversifier entre plusieurs supports plutôt que miser sur un seul.
Les erreurs à éviter
- Choisir une SCPI sur son seul taux de distribution de l’année.
- Placer en immobilier une épargne dont on aura besoin rapidement.
- Oublier que le bonus sur le fonds en euros dépend d’une part minimale d’unités de compte, qu’il faudra maintenir.
- Confondre placement immobilier papier et investissement locatif direct : ni la gestion ni le risque ne sont les mêmes. Pour un logement loué en direct, tout commence par le calcul du rendement locatif.
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Questions fréquentes
Le capital investi en SCPI dans une assurance-vie est-il garanti ?
Non. Seul le fonds en euros est garanti par l’assureur. La valeur des unités de compte immobilières peut monter ou baisser.
Peut-on récupérer son argent rapidement ?
En général oui, l’assureur assurant la liquidité, mais les contrats peuvent prévoir des délais ou des limites en période de tension sur le marché immobilier.
Quelle part consacrer à l’immobilier ?
Il n’existe pas de règle unique. Elle dépend de l’horizon de placement, du patrimoine déjà détenu en immobilier et de la tolérance aux pertes.
SCPI en direct ou dans l’assurance-vie ?
En direct, les revenus sont imposés chaque année comme des revenus fonciers, mais on choisit librement sa société et l’on peut financer l’achat à crédit. Dans l’assurance-vie, le choix est limité à la liste de l’assureur, mais les revenus capitalisent sans impôt immédiat et la transmission profite du cadre fiscal du contrat. Pour un épargnant fortement imposé qui n’a pas besoin des revenus, le contrat est souvent plus adapté.
Sources : ACPR, revalorisation des contrats d’assurance-vie et de capitalisation au titre de 2025 (mars 2026) · France Assureurs, rendement des fonds en euros en 2025 · ASPIM-IEIF, marché des fonds immobiliers non cotés, bilan 2025 (9 février 2026) · Loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (hausse de la CSG sur les revenus du capital, hors assurance-vie) · Code général des impôts, articles 125-0 A et 200 A (fiscalité des contrats d’assurance-vie) · service-public.fr
Photo : Guilhem Vellut from Paris, France, CC BY 2.0, wikimedia