Rendement locatif : calculer la rentabilité brute, nette et après impôt

Avant d’acheter un logement pour le louer, un seul chiffre ne suffit pas. Le rendement se calcule en trois temps, et c’est souvent le dernier, après impôt, qui décide de l’intérêt réel de l’opération.

Les annonces d’investissement mettent en avant un pourcentage flatteur, presque toujours le rendement brut. C’est un bon point de départ pour trier les biens, mais il ignore tout ce qui sépare le loyer affiché de l’argent qui reste réellement à l’investisseur : la taxe foncière, les charges que le locataire ne rembourse pas, les mois sans locataire, et l’impôt. Trois calculs successifs permettent de passer de l’affichage à la réalité.

1. Le rendement brut, pour comparer rapidement

La formule est simple : loyer annuel hors charges × 100 ÷ coût total d’acquisition. Le coût total ne se limite pas au prix affiché : il faut y ajouter les frais de notaire, d’environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien depuis la hausse des droits de mutation votée dans la plupart des départements en 2025, les éventuels frais d’agence à la charge de l’acheteur, les travaux et, en location meublée, le mobilier.

Ce chiffre sert à comparer plusieurs biens d’une même ville, ou des villes entre elles, comme dans notre classement des grandes villes les plus rentables en 2026. Il ne dit rien de la rentabilité finale.

2. Le rendement net de charges, pour mesurer le bien

On retire du loyer annuel tout ce que le propriétaire paie sans pouvoir le récupérer auprès du locataire :

• la taxe foncière, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui est récupérable ;
• les charges de copropriété non récupérables : honoraires du syndic, gros entretien, fonds de travaux ;
• l’assurance propriétaire non occupant et, le cas échéant, l’assurance loyers impayés, souvent autour de 2,5 à 3,5 % des loyers ;
• les frais de gestion si un professionnel s’occupe de la location, en général 6 à 10 % des loyers ;
• une provision pour l’entretien et pour la vacance entre deux locataires.

Formule : (loyers encaissés − charges non récupérables) × 100 ÷ coût total d’acquisition. C’est l’indicateur le plus honnête pour juger le bien lui-même, indépendamment du financement et de la situation fiscale du propriétaire.

3. Le rendement net d’impôt, pour mesurer ce qui reste

Les loyers sont imposés selon le mode de location :

• Location nue : revenus fonciers. En dessous de 15 000 € de loyers par an, le micro-foncier applique un abattement de 30 % ; au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges pour leur montant exact. Les prélèvements sociaux restent à 17,2 % sur ces revenus en 2026.
• Location meublée : bénéfices industriels et commerciaux. Le micro-BIC applique un abattement de 50 % jusqu’à 83 600 € de recettes depuis 2026 pour une location meublée classique. Au régime réel, le bien peut être amorti, ce qui efface souvent l’impôt pendant de longues années, comme l’explique notre point sur la fiscalité du statut LMNP en 2026. En revanche, la hausse de la CSG votée pour 2026 porte les prélèvements sociaux sur ces revenus à 18,6 %.

On retire du résultat précédent l’impôt sur le revenu, calculé au taux marginal du foyer, et les prélèvements sociaux.

Exemple chiffré complet

Un deux-pièces est acheté 160 000 €, avec 12 000 € de frais de notaire et 8 000 € de rafraîchissement : coût total 180 000 €. Il est loué nu 750 € par mois hors charges, soit 9 000 € par an.

Au régime réel, sans crédit, la base serait de 6 320 € : l’impôt serait un peu plus élevé, car les charges représentent moins de 30 % des loyers. Le réel ne devient intéressant que lorsque les charges, intérêts d’emprunt compris, dépassent ce seuil.

Le même logement loué meublé, au micro-BIC, avec les mêmes recettes, ne serait imposé que sur la moitié : environ 1 294 € d’impôt et 802 € de prélèvements sociaux, soit 2 096 €. Le rendement net d’impôt remonte vers 2,3 %, au prix d’un mobilier à acheter et d’une gestion plus prenante.

Les étapes pour bien évaluer un bien

1. Vérifier le loyer de marché à partir d’annonces comparables et, dans les villes concernées, du loyer de référence de l’encadrement.
2. Demander au vendeur la dernière taxe foncière, les trois derniers appels de charges et les procès-verbaux d’assemblée générale.
3. Contrôler le DPE : un logement classé G ne peut plus être loué à un nouveau locataire, un F ne le pourra plus à partir de 2028 (voir ce qui attend les logements classés F).
4. Faire les trois calculs, puis un quatrième avec le financement : mensualité du crédit comparée au loyer net.
5. Simuler les deux régimes fiscaux possibles avant de signer.

Les erreurs à éviter

• Calculer le rendement sur le prix hors frais : l’écart dépasse souvent un demi-point.
• Oublier la vacance et les impayés : un seul mois sans loyer par an coûte plus de 8 % des recettes.
• Ignorer les travaux votés ou prévus par le plan pluriannuel de la copropriété.
• Compter sur un avantage fiscal qui peut évoluer.

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Questions fréquentes

Sources : Code général des impôts, articles 32 (micro-foncier), 50-0 (micro-BIC) et 150 VB (réintégration des amortissements en location meublée) · Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 (hausse de la CSG sur certains revenus du patrimoine, revenus fonciers exclus) · Loi de finances pour 2025, article 116 (relèvement possible des droits de mutation à titre onéreux) · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 « Climat et résilience » (calendrier de décence énergétique) · impots.gouv.fr : revenus fonciers et locations meublées · Projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026 (location meublée) · service-public.fr · Weblex, « Location meublée : quelle fiscalité en 2026 ? » (seuil du micro-BIC porté à 83 600 € pour 2026 à 2028)

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