Nous avons croisé les ventes d’appartements enregistrées en 2025 dans les grandes villes et les loyers relevés par le ministère du Logement. Le classement bouscule bien des idées reçues.
L’essentiel
- Saint-Étienne arrive en tête avec un rendement brut de 9,9 %, devant Perpignan et Limoges.
- Les métropoles recherchées rapportent bien moins : 4,7 % à Bordeaux, 4,8 % à Rennes.
- Un rendement brut élevé ne suffit pas : vacance, DPE, charges et fiscalité peuvent le réduire de plusieurs points.
Le rendement locatif brut se calcule simplement : loyer annuel divisé par le prix d’achat. Pour comparer les villes sur une base solide, nous avons retenu le prix médian au mètre carré des appartements vendus en 2025 (données publiques DVF) et le loyer moyen d’annonce au mètre carré, charges comprises, publié par l’État dans sa carte des loyers 2025. Seules les villes ayant enregistré plus de 1 000 ventes d’appartements dans l’année sont classées.
Le classement
- 1. Saint-Étienne : 9,9 % (prix 1 200 €/m², loyer 9,90 €/m²)
- 2. Perpignan : 9,7 % (1 510 €/m², 12,20 €/m²)
- 3. Limoges : 8,3 % (1 510 €/m², 10,40 €/m²)
- 4. Nîmes : 8,1 % (2 180 €/m², 14,60 €/m²)
- 5. Le Mans : 7,3 % (1 930 €/m², 11,80 €/m²)
- 6. Clermont-Ferrand : 7,1 % (2 110 €/m², 12,50 €/m²)
- 7. Besançon : 7,0 % (2 190 €/m², 12,90 €/m²)
Suivent Brest (6,8 %), Orléans et Le Havre (6,7 %). À l’autre bout, les métropoles les plus recherchées offrent des rendements bien plus faibles : Nantes, Toulouse et Lille autour de 5,1 %, Rennes 4,8 %, Bordeaux 4,7 %.
L’écart est considérable : rapporté à son prix, un appartement stéphanois rapporte en brut deux fois plus qu’un appartement bordelais. Mais ce chiffre se dégrade vite dès qu’on passe du brut au net. Pour le calcul détaillé, voyez notre article sur la façon de calculer un rendement locatif.
Exemple chiffré : du brut au net à Saint-Étienne
Hypothèses : un appartement de 40 m² acheté au prix médian, loué au loyer moyen d’annonce ; frais de notaire de 8 % ; 900 € par an de charges non récupérables et de taxe foncière.
| Prix d’achat (40 m² × 1 200 €) | 48 000 € |
| Loyer annuel (40 m² × 9,90 € × 12) | 4 752 € |
| Rendement brut sur le prix | 9,9 % |
| Coût avec les frais de notaire | 51 840 € |
| Rendement sur le coût total | 9,2 % |
| Loyer moins charges et taxe foncière | 3 852 € |
| Rendement net de charges, avant impôt | 7,4 % |
Il reste à déduire l’impôt, et une éventuelle vacance entre deux locataires.
Ce que le chiffre ne dit pas
Un rendement brut élevé traduit souvent des prix bas, et des prix bas reflètent parfois une demande locative fragile ou un parc ancien à rénover. Avant d’acheter, regardez :
- la vacance locative du quartier, très variable dans une même ville ;
- le DPE : un logement F ne pourra plus être loué en 2028, et les travaux pèsent sur la rentabilité ;
- les charges et la taxe foncière, qui peuvent retirer un à deux points au rendement ;
- la fiscalité : location nue ou meublée, micro ou réel, le rendement net après impôt change du tout au tout.
Attention aux passoires bon marché. Dans les villes en tête du classement, le parc ancien est important. Un logement G ne peut plus être loué depuis 2025, un F ne le pourra plus en 2028 : vérifiez la lettre avant de calculer le rendement, et chiffrez les travaux s’il le faut.
Les règles et les solutions pour ces logements sont détaillées dans notre article sur les logements classés F interdits à la location en 2028. Côté impôt, la location meublée reste souvent la plus douce : voyez la fiscalité du statut LMNP en 2026.
Notre lecture
Les villes moyennes dotées d’une université et d’un bassin d’emploi stable gardent le meilleur équilibre entre rendement et sécurité. Dans les grandes métropoles, l’investisseur mise surtout sur la valorisation à long terme du bien. Dans les deux cas, le prix d’achat reste le premier levier : un bien acheté sous le prix du marché, parce qu’il est à rénover ou occupé, améliore immédiatement la rentabilité.
Méthode : rendement brut = loyer d’annonce mensuel au m² × 12 / prix médian de vente au m². Prix : ventes d’appartements de janvier à décembre 2025. Loyers : annonces 2025, charges comprises, ce qui majore légèrement le rendement réel.
Questions fréquentes
Comment calculer un rendement locatif brut ?
On divise le loyer annuel par le prix d’achat. Un loyer de 400 € par mois pour un bien de 48 000 € donne 4 800 / 48 000, soit 10 %.
Pourquoi Bordeaux rapporte-t-il si peu ?
Parce que les prix y sont élevés par rapport aux loyers. L’investisseur y mise davantage sur la valeur du bien à long terme.
Le rendement de ce classement est-il celui que je toucherai ?
Non. C’est un rendement brut, calculé avec des loyers charges comprises : frais, charges, vacance et impôts le réduisent, souvent de plusieurs points.
Faut-il viser la ville la plus rentable ?
Pas forcément. La demande locative du quartier et l’état du logement comptent autant que le chiffre de la ville.
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Sources : Demandes de valeurs foncières (DVF), statistiques 2025 · Carte des loyers 2025, ministère du Logement · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience)
Photo : Wikipedro, CC BY-SA 4.0, wikimedia