Un cas concret, chiffre par chiffre, avec les règles en vigueur en 2026 : prix de revient, forfaits, abattements pour durée de détention et taux appliqués par le notaire le jour de la vente.
L’essentiel
- Exemple : un appartement loué acheté 200 000 € en 2010 et revendu 350 000 € en 2026.
- Après les forfaits et 16 ans d’abattements, l’impôt total est d’environ 21 565 €.
- Sans le forfait travaux de 15 %, la note aurait dépassé 27 000 €.
Les règles de la plus-value immobilière tiennent en quelques lignes, mais leur application réserve souvent des surprises. Le plus simple est de dérouler un exemple complet, celui d’un appartement loué vendu en 2026, pour voir ce qui réduit la note et ce qui l’alourdit. Les principes généraux, eux, sont présentés dans notre article pour savoir qui est concerné par la plus-value immobilière.
L’exemple
Un propriétaire a acheté un appartement 200 000 € en 2010, pour le louer. Il le revend 350 000 € en 2026, soit après 16 années pleines de détention. Ce n’est pas sa résidence principale : la plus-value est imposable.
Étape 1 : le prix de revient
Le prix d’achat est majoré de deux éléments, au choix réels ou forfaitaires :
- les frais d’acquisition : forfait de 7,5 % du prix, soit 15 000 €, ou montant réel s’il est supérieur ;
- les travaux : forfait de 15 % du prix d’achat, soit 30 000 €, possible dès cinq ans de détention, sans justificatif. Sinon, les factures d’entreprises pour des travaux d’agrandissement, de construction ou d’amélioration.
Prix de revient : 200 000 + 15 000 + 30 000 = 245 000 €.
Étape 2 : la plus-value brute
350 000 – 245 000 = 105 000 €. Les frais payés par le vendeur pour vendre (diagnostics, honoraires d’agence à sa charge) viendraient encore en déduction du prix de vente.
Étape 3 : les abattements pour durée de détention
Ils commencent à partir de la sixième année, et ne sont pas les mêmes pour l’impôt et pour les prélèvements sociaux :
- impôt sur le revenu : 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, 4 % la vingt-deuxième, soit une exonération totale à 22 ans ;
- prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, 1,60 % la vingt-deuxième, puis 9 % par an jusqu’à la trentième, soit une exonération totale à 30 ans.
Avec 16 ans de détention, l’abattement est de 66 % pour l’impôt et de 18,15 % pour les prélèvements sociaux. La base pour l’impôt est donc de 105 000 × 34 % = 35 700 €, et celle des prélèvements sociaux de 105 000 × 81,85 % = 85 943 €.
Étape 4 : l’impôt
Les deux bases sont ensuite taxées séparément. Le tableau reprend tout le calcul :
Exemple chiffré : appartement loué, 16 ans de détention
Acheté 200 000 € en 2010, revendu 350 000 € en 2026. Ce n’est pas la résidence principale du vendeur.
| Prix de vente | 350 000 € |
| Prix de revient (achat + 7,5 % + 15 %) | 245 000 € |
| Plus-value brute | 105 000 € |
| Impôt sur le revenu : 19 % × 35 700 € (abattement 66 %) | 6 783 € |
| Prélèvements sociaux : 17,2 % × 85 943 € (abattement 18,15 %) | 14 782 € |
| Surtaxe (base imposable sous 50 000 €) | 0 € |
| Impôt total prélevé par le notaire | 21 565 € |
Le taux de 17,2 % est maintenu en 2026 pour l’immobilier. La somme est prélevée par le notaire sur le prix de vente le jour de la signature : le vendeur reçoit le solde.
Le forfait travaux pèse lourd : sans lui, la plus-value brute serait de 135 000 € au lieu de 105 000 €.
Ce qui fait varier la note
Quatre éléments font bouger le résultat. Le premier est la durée de détention.
Les années se comptent de date à date, de l’acte d’achat à l’acte de vente. Quelques mois de plus peuvent faire passer une année d’abattement supplémentaire.
- Les factures : si les travaux réels dépassent le forfait, ils réduisent davantage la plus-value. Seuls les travaux faits par des entreprises comptent.
- La surtaxe : au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, elle ajoute de 2 % à 6 %.
- Les exonérations : résidence principale, première vente sous conditions de remploi, retraités modestes, vente de moins de 15 000 €. Leurs conditions sont détaillées dans notre article sur les cas d’exonération de la plus-value immobilière.
Ces règles pourraient-elles changer ? Voyez notre point sur ce que le budget 2027 pourrait changer pour la plus-value immobilière.
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Questions fréquentes
Le forfait travaux de 15 % est-il automatique ?
Il est possible dès cinq ans de détention, sans justificatif. Si les factures d’entreprises dépassent ce montant, mieux vaut retenir les travaux réels.
Les travaux faits soi-même sont-ils déductibles ?
Non. En dehors du forfait de 15 %, seuls les travaux réalisés par des entreprises, sur factures, réduisent la plus-value.
Quand la surtaxe s’applique-t-elle ?
Lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Elle ajoute alors de 2 % à 6 %. Dans l’exemple, la base de 35 700 € reste en dessous.
Quand les abattements commencent-ils ?
À partir de la sixième année de détention, comptée de date à date entre l’acte d’achat et l’acte de vente.
Sources : Articles 150 U à 150 VH du CGI (calcul et abattements) · Article 1609 nonies G du CGI (surtaxe) · Loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 · impots.gouv.fr
Photo : Abdoucondorcet, CC0, wikimedia