Chaque commune française est rangée dans une zone, de A bis à C, selon la tension entre l’offre et la demande de logements. Ce classement, souvent associé au Pinel, lui a survécu : il détermine toujours de nombreux plafonds et aides, et l’État le révise désormais presque chaque année.
L’essentiel
- Le Pinel s’est arrêté le 31 décembre 2024, mais le zonage A, B, C reste en vigueur.
- Il fixe les plafonds de loyers, le PTZ et le statut du bailleur privé : de 10,26 € à 19,71 € par m² en 2026.
- Il est révisé presque chaque année : dernier arrêté le 23 juin 2026.
Le dispositif Pinel s’est arrêté le 31 décembre 2024, sans être reconduit. On pourrait croire que le zonage qui l’accompagnait a perdu son intérêt. C’est l’inverse : de nombreux dispositifs encore en vigueur s’appuient sur lui, et le statut du bailleur privé créé en 2026 y renvoie pour fixer ses loyers. Pour un investisseur, un primo-accédant ou un vendeur, connaître la zone de sa commune reste donc utile.
Comment fonctionne le zonage
Le zonage classe les communes en cinq catégories, de la plus tendue à la moins tendue : A bis (Paris et une partie de la petite couronne), A (grandes agglomérations, Côte d’Azur, Genevois français), B1 (autres grandes villes et communes chères), B2 (villes moyennes) et C (reste du territoire). Le classement repose sur des indicateurs de marché : niveau des loyers et des prix, rapport entre les deux, part des logements vacants, demande exprimée.
Créé en 2003, refondu en 2014, il fait l’objet de révisions partielles de plus en plus rapprochées : arrêtés du 2 octobre 2023, du 5 juillet 2024, du 5 septembre 2025 et, dernier en date, du 23 juin 2026. Celui de 2024 a reclassé 865 communes, dont 688 entrées en zone A ou B1. Celui de septembre 2025 en a reclassé 468 vers une zone plus tendue, dont 64 en zone A et 247 en zone B1, et 19 ont été déclassées.
Ce que la zone détermine aujourd’hui
- Les plafonds de loyers des dispositifs fiscaux : Denormandie, logement intermédiaire et statut du bailleur privé dans sa version « loyer intermédiaire ». Pour un bail signé en 2026, le plafond de base atteint 19,71 € par m² en zone A bis, 14,64 € en zone A, 11,80 € en zone B1 et 10,26 € en zones B2 et C.
- Les plafonds de ressources des locataires, plus élevés dans les zones tendues.
- Le prêt à taux zéro : depuis le 1er avril 2025, il finance le neuf partout ; dans l’ancien, il est réservé aux zones B2 et C, avec travaux. Le montant prêté et les plafonds de revenus varient aussi selon la zone ; voyez ce que le PTZ fait gagner avec des taux proches de 4 %.
- Le logement locatif intermédiaire des investisseurs institutionnels, ciblé sur les zones tendues.
- Le bail réel solidaire et le prêt social location-accession, dont les plafonds de prix et de revenus dépendent de la zone.
Un exemple chiffré
Prenons un deux-pièces de 45 m² loué sous plafond « intermédiaire ». Le plafond au m² est corrigé par un coefficient qui avantage les petites surfaces : 0,7 + 19 / surface, sans dépasser 1,2.
Exemple chiffré : un deux-pièces de 45 m² selon la zone
Coefficient de surface : 0,7 + 19 / 45, soit environ 1,12.
| Zone B2 : 10,26 € × 1,12 × 45 m² | environ 518 € par mois |
| Zone B1 : 11,80 € × 1,12 × 45 m² | environ 596 € par mois |
| Zone A : 14,64 € × 1,12 × 45 m² | environ 739 € par mois |
| Gain de plafond si la commune passe de B1 à A | environ 140 € par mois |
Pour un investisseur, l’écart change l’équilibre de l’opération. Mais le plafond n’est qu’un maximum : si le marché local se loue moins cher, c’est le loyer du marché qui compte.
Le cas concret d’un reclassement
Une ville moyenne de Gironde, longtemps classée en B2, rejoint la zone B1 lors d’une révision. Les logements anciens avec travaux n’y ouvrent plus droit au prêt à taux zéro, mais les plafonds de loyers et de ressources augmentent pour les bailleurs qui choisissent un dispositif à loyer intermédiaire, et le logement intermédiaire institutionnel peut s’y développer. Le même arrêté peut donc être favorable aux uns et défavorable aux autres. Avant d’acheter, il faut vérifier la zone au jour de l’acte ou de l’offre de prêt : c’est cette date qui compte.
Ne pas confondre avec les « zones tendues » de la location
Une autre carte coexiste : celle des communes en zone tendue au sens de la loi de 1989, fixée par décret. Elle sert au préavis réduit à un mois pour le locataire, à l’encadrement de l’évolution des loyers à la relocation et à la taxe sur les logements vacants. Les règles de loyer qui en découlent sont expliquées dans les différences entre plafonnement et encadrement des loyers.
Une commune peut figurer sur l’une des listes et pas sur l’autre. Le zonage A, B, C et la liste des zones tendues de la location ont des effets différents : vérifiez-les séparément.
Les étapes pour vérifier sa zone
Quatre vérifications suffisent, avant toute offre d’achat ou demande de prêt.
- Consulter le simulateur du ministère du Logement ou la liste des communes publiée sur data.gouv.fr, mise à jour après chaque arrêté.
- Noter la date de l’arrêté en vigueur et sa date d’application, qui peut différer selon le dispositif.
- Vérifier en parallèle si la commune figure dans la liste des zones tendues de la location.
- Faire confirmer les plafonds applicables par un notaire ou un conseiller avant de signer, pour un dispositif fiscal.
Les erreurs à éviter
- Se fier à une ancienne liste : avec une révision par an, un tableau de 2024 peut être faux.
- Croire qu’un passage en zone plus tendue fait monter les loyers réels. Il relève seulement le plafond.
- Appliquer le plafond au m² sans le coefficient de surface, ou avec la surface au sol au lieu de la surface prise en compte par le dispositif.
- Oublier que le reclassement ne modifie pas les baux en cours : il s’applique aux nouveaux engagements.
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Questions fréquentes
Le zonage sert-il encore pour le dispositif Pinel ?
Seulement pour les investisseurs qui ont acheté avant fin 2024 et sont toujours engagés : leurs plafonds annuels de loyers dépendent de la zone. Aucun nouvel investissement Pinel n’est possible.
Le statut du bailleur privé dépend-il de la zone ?
Le dispositif s’applique partout en France, sans condition de commune. En revanche, les plafonds de loyers et de ressources qu’il impose varient selon la zone.
Une commune peut-elle demander à changer de zone ?
Les élus peuvent faire valoir leurs besoins auprès des services de l’État, qui instruisent les révisions à partir des données de marché. La décision relève d’un arrêté ministériel.
Un reclassement fait-il monter les prix de vente ?
Pas directement. Il peut attirer davantage d’investisseurs dans le neuf, mais les prix dépendent d’abord de la demande locale, des taux de crédit et de l’état des biens.
Sources : Code de la construction et de l’habitation, article D. 304-1 (zonage A, B, C) · Arrêtés des 5 juillet 2024, 5 septembre 2025 et 23 juin 2026 relatifs au classement des communes · Ministère du Logement : zonage A, B, C · BOFiP, BOI-BAREME-000017 (plafonds de loyers 2026) · Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 (statut du bailleur privé) · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et décret n° 2013-392 modifié (zones tendues) · service-public.fr
Photo : Bétium217, CC BY-SA 4.0, wikimedia