IRL du 2e trimestre 2026, villes soumises au loyer de référence, logements classés F et G, échéance de l’expérimentation fin novembre 2026 : le point pour les bailleurs.
L’essentiel
- Dans les 28 agglomérations en zone tendue, on ne peut pas relouer plus cher que le locataire précédent, sauf indexation sur l’IRL.
- Dans les villes à loyer de référence, le loyer de base ne peut pas dépasser la référence + 20 %.
- Ce plafonnement prend fin le 23 novembre 2026, sauf prolongation : le Sénat l’examine le 21 octobre.
Bailleurs comme locataires mélangent souvent les deux expressions. Elles désignent pourtant deux règles différentes, qui peuvent s’appliquer en même temps : l’une freine la hausse du loyer d’un locataire à l’autre, l’autre fixe un montant maximum au mètre carré. Voici comment les distinguer en 2026.
Encadrer l’évolution : pas de hausse à la relocation
En principe, le loyer est libre (article 17 de la loi du 6 juillet 1989). Mais dans les 28 agglomérations classées en zone tendue, un décret renouvelé chaque année interdit de relouer plus cher que le loyer payé par le précédent locataire. Seule l’indexation sur l’indice de référence des loyers (IRL) reste permise.
L’Insee publie l’IRL chaque trimestre. Pour un bail révisé sur le 2e trimestre 2026, il s’établit à 148,37, soit +1,15 % sur un an ; pour le 3e trimestre, publié le 15 octobre 2026, à 148,06, soit +1,57 %. C’est la hausse maximale qu’un bailleur peut appliquer à la date anniversaire du bail, selon le trimestre de référence prévu au contrat.
Exemple chiffré : un loyer de 800 € révisé à la date anniversaire du bail
Loyer hors charges ; la hausse ne peut pas dépasser la variation sur un an de l’IRL du trimestre prévu au bail.
| Loyer actuel hors charges | 800,00 € |
| Révision sur l’IRL du 2e trimestre 2026 (+1,15 %) | 809,20 € |
| Révision sur l’IRL du 3e trimestre 2026 (+1,57 %) | 812,56 € |
| Hausse mensuelle maximale | 9,20 à 12,56 € |
Quelques situations échappent à la règle : première mise en location, logement vacant depuis plus de 18 mois, ou travaux importants réalisés depuis moins de six mois, d’un montant au moins égal à une année de loyer.
Plafonner le niveau : le loyer de référence
Le second mécanisme, issu de la loi Alur puis de la loi Élan, va plus loin : dans les territoires volontaires, le préfet publie chaque année un loyer de référence au mètre carré, selon le quartier, la taille, l’époque de construction et le type de location. Le loyer de base ne peut pas dépasser ce montant majoré de 20 %.
En 2026, ce plafonnement concerne notamment Paris, Lille, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Grenoble, Bordeaux et 24 communes du Pays basque. Un complément de loyer n’est possible que pour des caractéristiques exceptionnelles (terrasse, vue, prestations rares), à justifier dans le bail.
Un bailleur qui ne respecte pas le loyer de référence s’expose à une amende pouvant atteindre 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une société, en plus du remboursement du trop-perçu au locataire.
Les logements classés F et G : loyer gelé
Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus augmenter, ni à la relocation, ni lors de la révision annuelle. Le DPE fait d’ailleurs partie des diagnostics obligatoires pour louer un logement.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus du tout être proposés à la location. Les logements F suivront en 2028 : voir ce que prévoit l’interdiction de louer les logements classés F.
Une expérimentation dont l’avenir se joue cet automne
Le plafonnement par loyer de référence reste une expérimentation, prolongée une première fois par la loi 3DS.
Au 16 octobre 2026, rien n’est voté. Le plafonnement prend fin le 23 novembre 2026, sauf nouveau texte. La commission du Sénat s’est prononcée le 14 octobre pour une prolongation de deux ans, sans ouverture à de nouvelles villes ; le texte passe en séance le 21 octobre, puis devra revenir à l’Assemblée nationale.
Les bailleurs concernés ont donc intérêt à suivre ce vote avant de fixer le loyer d’une nouvelle location.
En résumé
28 agglomérations : pas de hausse à la relocation, IRL seulement.
Quelques territoires volontaires : loyer de référence + 20 % au maximum.
Aucune hausse, et location interdite pour les logements classés G.
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Questions fréquentes
Quelle différence entre encadrement et plafonnement des loyers ?
L’encadrement limite la hausse du loyer d’un locataire à l’autre ; le plafonnement fixe un montant maximum au mètre carré. Les deux peuvent s’appliquer en même temps.
De combien puis-je augmenter le loyer à la date anniversaire du bail ?
De la variation sur un an de l’IRL du trimestre prévu au bail : +1,15 % pour le 2e trimestre 2026, +1,57 % pour le 3e. Aucune hausse n’est possible pour un logement classé F ou G.
Que risque un bailleur qui dépasse le loyer de référence ?
Une amende pouvant atteindre 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une société, en plus du remboursement du trop-perçu au locataire.
Le plafonnement s’arrête-t-il en novembre 2026 ?
Il prend fin le 23 novembre 2026, sauf nouveau texte. Une prolongation de deux ans est en cours d’examen au Parlement.
Sources : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 17 et 18 · ANIL, tableau de l’IRL · Loi Élan (2018) et loi 3DS (2022) · Loi Climat et résilience (2021) · Insee, indice de référence des loyers du 3e trimestre 2026 (publié le 15 octobre 2026) · Sénat, dossier ppl25-217 (texte de la commission n° 48 du 14 octobre 2026)
Photo : Matt Bango, CC0, stocksnap