DPE, plomb, électricité, gaz, risques : les diagnostics à annexer au bail en 2026, leur validité, et les logements qui ne peuvent plus être loués.
L’essentiel
- Le bail doit être accompagné d’un dossier de diagnostic technique : DPE, plomb, électricité, gaz, risques, amiante, surface.
- Un logement classé G ne peut plus être loué depuis 2025 ; les F suivront en 2028, les E en 2034.
- Depuis août 2022, le loyer d’un logement F ou G ne peut plus être augmenté.
Un bail d’habitation doit être accompagné d’un dossier de diagnostic technique. Il informe le locataire sur l’état du logement et protège le propriétaire contre de futures contestations. En 2026, il est aussi devenu un enjeu majeur à cause du calendrier sur la performance énergétique.
Ce dossier est annexé au bail lors de sa signature ou de son renouvellement. Les diagnostics doivent être encore valables ce jour-là : un document périmé équivaut, pour le juge, à un document absent.
La liste des diagnostics
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) : valable 10 ans. Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025 ; les F suivront en 2028 et les E en 2034.
- Constat de risque d’exposition au plomb : pour les logements construits avant 1949, valable 6 ans s’il révèle du plomb, sans limite sinon.
- Diagnostics électricité et gaz : pour les installations de plus de 15 ans, valables 6 ans.
- État des risques et pollutions : moins de 6 mois à la signature.
- Amiante : pour les immeubles dont le permis est antérieur à juillet 1997, les informations sur les parties privatives sont tenues à disposition.
- Surface habitable (loi Boutin), mentionnée dans le bail.
- Près d’un aéroport, l’état des nuisances sonores aériennes.
À la différence de la vente, la location n’impose ni l’état relatif aux termites ni le contrôle de l’assainissement individuel. Les durées ne sont pas non plus les mêmes : le détail figure dans notre article sur la durée de validité des diagnostics pour vendre.
Le DPE, le diagnostic qui décide de tout
Depuis juillet 2021, le DPE est opposable : le locataire peut s’en prévaloir contre le bailleur, comme des autres diagnostics. Sa lettre fixe désormais ce que le propriétaire a le droit de faire.
Un logement classé G n’est plus considéré comme décent pour un nouveau bail. Le calendrier se poursuit pour les F puis les E, et les règles applicables à un bail en cours sont détaillées dans notre article sur les logements classés F interdits à la location en 2028.
Le calcul a toutefois évolué au 1er janvier 2026 : il pénalise moins l’électricité. Un logement chauffé à l’électricité peut ainsi gagner une classe sans travaux. Si votre DPE est récent mais antérieur à cette date, il vaut la peine de vérifier sa nouvelle étiquette avant de renoncer à louer.
Un DPE établi avant juillet 2021 n’est plus valable. Même s’il a moins de 10 ans, il doit être refait avant tout nouveau bail. Et pour un logement F, les travaux doivent être terminés avant 2028, pas seulement engagés.
Que risque le bailleur ?
Sans DPE ou avec un DPE erroné, le locataire peut demander une baisse de loyer ou des dommages et intérêts. Un logement G mis en location n’est pas décent : le locataire peut exiger des travaux ou une diminution du loyer devant le juge.
Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement F ou G ne peut plus être augmenté en métropole : ni révision annuelle, ni hausse à la relocation, ni hausse au renouvellement du bail.
Sans état des risques et pollutions, le locataire peut demander au juge la résolution du bail ou une diminution du loyer. Pour la surface, la sanction est mécanique, comme le montre l’exemple ci-dessous.
Exemple chiffré : une surface surévaluée dans le bail
Le bail indique 50 m² pour un loyer de 750 € par mois. Le locataire fait mesurer : la surface habitable réelle est de 46 m², soit 8 % de moins. Au-delà de 5 % d’écart, la loi permet de demander une baisse proportionnelle du loyer.
| Loyer prévu au bail | 750 € |
| Surface réelle / surface du bail | 46 / 50 m² |
| Loyer après baisse (750 × 46 / 50) | 690 € |
| Perte pour le bailleur | 60 € par mois, 720 € par an |
Le locataire doit d’abord le demander au bailleur ; faute d’accord dans les deux mois, il peut saisir le juge. Une mesure sérieuse avant la signature du bail coûte bien moins cher.
Nos conseils
- Faites refaire un DPE antérieur à 2021 : il n’est plus valable.
- Vérifiez les dates de chaque diagnostic avant la signature, surtout l’état des risques, qui expire au bout de 6 mois.
- Pour un logement F, programmez les travaux avant 2028 ou réfléchissez à la vente.
- Près d’un aéroport, ajoutez l’état des nuisances sonores aériennes : voyez le diagnostic du bruit des avions.
Un bien classé F ou G se vend aussi : un marchand de biens rachète les logements à rénover et s’occupe des travaux. Voyez comment vendre un bien occupé ou à rénover.
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Questions fréquentes
Un logement classé G peut-il encore être loué ?
Plus avec un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 : il n’est pas décent. Il faut d’abord des travaux qui le font changer de classe.
Le DPE est-il obligatoire pour une location meublée ?
Oui. Le dossier de diagnostic s’applique aux locations de résidence principale, vides comme meublées.
Qui paie les diagnostics ?
Le propriétaire. Ils ne peuvent pas être facturés au locataire.
Que faire si le bail ne mentionne pas la surface ?
Le locataire peut mettre le bailleur en demeure de la préciser. La surface habitable doit figurer dans tout bail de résidence principale.
Sources : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-3 · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience) · Code de la construction et de l’habitation, article L. 126-26 · service-public.fr · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience), article 159 : gel des loyers des logements F et G depuis le 24 août 2022 · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-1 (surface habitable)
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