Depuis la publication d’un rapport de l’Assemblée nationale en juillet 2026, l’idée d’imposer les « loyers fictifs » des propriétaires occupants refait surface. Le projet de budget pour 2027 n’en contient aucune trace, mais une autre piste, celle du revenu fiscal de référence, mérite d’être suivie.
L’essentiel en 30 secondes
- Le rapport parlementaire de juillet 2026 étudie les loyers fictifs, mais aucune de ses 19 recommandations ne propose de les taxer.
- Le projet de budget 2027 ne crée aucun impôt sur la résidence principale ni sur sa plus-value.
- La piste à suivre : intégrer certains revenus exonérés au revenu fiscal de référence, qui conditionne de nombreuses aides.
« Bientôt un impôt sur ma maison ? » La question revient depuis l’été. Elle part d’une notion d’économiste, le loyer fictif, et d’un rapport parlementaire publié en juillet 2026. Avant de s’inquiéter ou de décider de vendre, mieux vaut savoir ce qui a été écrit, par qui, et avec quelle portée.
Le loyer fictif, de quoi parle-t-on ?
Un propriétaire qui habite son logement ne paie pas de loyer. Pour les statisticiens, il se rend pourtant un service à lui-même : celui qu’un locataire paierait pour le même bien. Ce « loyer imputé » figure dans les comptes nationaux de l’Insee, qui l’ajoute au revenu des ménages propriétaires pour comparer leur niveau de vie à celui des locataires.
Fiscalement, l’idée n’a rien de neuf. Jusqu’en 1965, les propriétaires occupants déclaraient à l’impôt sur le revenu un montant calculé à partir de la valeur locative cadastrale de leur logement. Quelques pays européens taxent encore ce revenu théorique, comme les Pays-Bas ; la Suisse, qui le faisait aussi, a voté sa suppression le 28 septembre 2025.
Ce que dit vraiment le rapport parlementaire
Le document à l’origine du débat est le rapport n° 3056 de la commission d’enquête de l’Assemblée nationale sur l’imposition des plus hauts patrimoines et des revenus les plus élevés, présidée par Jean-Paul Mattei, avec Charles de Courson pour rapporteur. Il a été enregistré le 8 juillet 2026.
- Les loyers imputés y sont étudiés, comme un revenu que l’impôt ne voit pas. Lors des auditions, une dizaine de milliards d’euros par an a été citée pour le coût de leur non-imposition, d’après des travaux de l’Insee sur des loyers de 2011. L’administration a souligné les difficultés pratiques et l’impopularité d’une telle mesure.
- Aucune des 19 recommandations ne propose de taxer les loyers fictifs. La liste publiée par la commission le confirme.
- La recommandation n° 2 vise le revenu fiscal de référence : y réintégrer les revenus du patrimoine exonérés d’impôt sur le revenu, à l’exception de ceux de l’épargne réglementée.
Un rapport de commission d’enquête n’a aucune force juridique : il éclaire le débat, il ne change pas la loi.
Ce que contient le projet de budget 2027
Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026 (texte n° 3210). À notre lecture, il ne crée aucun impôt sur les loyers fictifs et ne touche ni à l’exonération de la plus-value sur la résidence principale ni au calcul du revenu fiscal de référence des propriétaires. Son volet logement porte surtout sur la location meublée et sur le prêt à taux zéro. Nous faisons le point sur la plus-value immobilière et ce que le budget 2027 pourrait changer.
Au 16 octobre 2026, rien n’est voté. Le texte est en discussion jusqu’en décembre, et des amendements pourraient reprendre des pistes du rapport. Rien ne s’applique tant que la loi n’est pas votée et publiée au Journal officiel.
La vraie piste à surveiller : le revenu fiscal de référence
Le revenu fiscal de référence (RFR), qui figure sur l’avis d’impôt, ne sert pas à calculer l’impôt lui-même. Il conditionne en revanche de nombreux droits : exonérations ou dégrèvements de taxe foncière, taux de CSG sur les pensions de retraite, chèque énergie, MaPrimeRénov’, prêt à taux zéro, accès au logement social, bourses…
Aujourd’hui, la plus-value réalisée lors de la vente de sa résidence principale est exonérée d’impôt (voir comment fonctionne l’exonération de plus-value immobilière) et n’entre pas dans le RFR. Le rapport cite les plus-values immobilières exonérées parmi les revenus visés par sa recommandation n° 2, sans en détailler les modalités. Si cette piste était retenue, la vente ne coûterait toujours aucun impôt, mais elle ferait grimper le RFR l’année de la vente.
Exemple chiffré : un couple de retraités vend sa maison près de Libourne
Propriétaires depuis 1998, ils vendent pour se rapprocher de leurs enfants. La plus-value est exonérée puisqu’il s’agit de leur résidence principale.
| RFR habituel du couple | 30 000 € par an |
| Plus-value de la vente, exonérée d’impôt | 140 000 € |
| Règles actuelles : impôt sur la plus-value / RFR de l’année | 0 € / 30 000 € |
| Hypothèse d’une réintégration : RFR de l’année de la vente | 170 000 € |
Toujours aucun impôt sur la plus-value, mais les droits calculés sur ce revenu (taux de CSG des pensions, aides à la rénovation, dégrèvement éventuel de taxe foncière) pourraient être revus dans les années qui suivent.
Cet exemple n’est qu’une illustration : aucune règle de ce type n’est votée, et si elle voyait le jour, ses modalités pourraient prévoir des correctifs.
Ce que l’on peut faire dès maintenant
- Ne pas vendre dans la précipitation. L’exonération de la plus-value sur la résidence principale, prévue à l’article 150 U du Code général des impôts, n’est pas remise en cause par le projet de budget.
- Suivre les débats jusqu’au vote final, attendu en décembre, plutôt que les titres alarmistes.
- Conserver les justificatifs d’occupation (avis d’impôt, factures, attestations) : ce sont eux qui prouvent le statut de résidence principale au moment de la vente.
- Préparer une succession ou une donation avec un notaire si la maison familiale doit changer de mains : les règles actuelles sont connues, celles de demain ne le sont pas.
Deux erreurs à éviter encore. Oublier que la taxe foncière repose déjà sur la valeur locative cadastrale, c’est-à-dire sur un loyer théorique. Et louer son ancienne résidence principale avant de la vendre : l’exonération ne joue que si le logement est vendu dans un délai normal après le départ, sans avoir été loué entre-temps.
Vendre une maison, un terrain ou un bien reçu en succession reste avant tout une question de calendrier personnel (voir vendre maintenant ou attendre 2027). Nous l’examinons au cas par cas, y compris pour vendre une maison en succession ou en indivision en Gironde.
Questions fréquentes
Vais-je payer un impôt sur ma maison en 2027 ?
Rien ne le prévoit à ce jour. Le projet de loi de finances pour 2027 ne contient aucun impôt sur les loyers fictifs, et le rapport parlementaire ne l’a pas recommandé.
La plus-value de ma résidence principale va-t-elle être taxée ?
Non, selon le texte en discussion : l’exonération reste en place. Seule la prise en compte de cette plus-value dans le revenu fiscal de référence a été évoquée par le rapport, sans traduction dans le budget à ce stade.
Quand saura-t-on ce qui est définitivement voté ?
Le budget doit être adopté avant la fin de l’année et publié au Journal officiel, en général fin décembre. Les mesures votées s’appliquent ensuite à partir de 2027, sauf date différente prévue par le texte.
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Sources : Assemblée nationale, rapport n° 3056 de la commission d’enquête sur l’imposition des plus hauts patrimoines et des revenus les plus élevés, enregistré le 8 juillet 2026 · Dossier de presse de la commission d’enquête et liste des 19 recommandations (juillet 2026) · Rapport n° 3056, tome II : comptes rendus des auditions (loyers imputés) · Projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, déposé le 1er octobre 2026 · Code général des impôts, article 150 U, II, 1° (exonération de la résidence principale) · Code général des impôts, article 1417 (revenu fiscal de référence) · Insee, comptes nationaux (loyers imputés des propriétaires occupants) · Confédération suisse, votation populaire du 28 septembre 2025 (suppression de la valeur locative) · service-public.fr
Photo : JLPC, CC BY-SA 3.0, wikimedia