Entre le logement social et le marché libre, le logement intermédiaire propose des loyers plus bas que ceux du marché aux classes moyennes des zones tendues. Son régime fiscal concerne surtout les investisseurs institutionnels ; pour les particuliers, d’autres solutions existent depuis 2026.
L’essentiel
- Le logement intermédiaire offre une TVA à 10 % et un avantage de taxe foncière, mais aux sociétés seulement.
- Les particuliers passent par le statut du bailleur privé : amortissement de 3,5 % par an dans le neuf.
- Engagement de 9 ans pour un particulier, 20 ans pour le régime institutionnel.
Infirmiers, enseignants, jeunes actifs : dans les grandes agglomérations, de nombreux ménages gagnent trop pour accéder à un logement social mais peinent à se loger au prix du marché. Le logement locatif intermédiaire, souvent appelé LLI, a été créé en 2014 pour eux. Son principe : un loyer plafonné, en général inférieur de 10 à 20 % au loyer de marché, en échange d’avantages fiscaux pour le propriétaire.
Le régime fiscal du logement intermédiaire
Ce régime s’adresse aux personnes morales : bailleurs institutionnels, foncières, filiales de bailleurs sociaux, investisseurs qui achètent des immeubles entiers. Ses avantages :
- une TVA à 10 % au lieu de 20 % sur l’achat ou la construction des logements neufs, ou sur la transformation de bureaux en logements ;
- un avantage sur la taxe foncière pendant une durée qui peut atteindre vingt ans, sous forme d’exonération ou de crédit d’impôt selon la date des opérations.
En contrepartie, les logements sont loués en résidence principale, à des ménages sous plafonds de ressources, avec des loyers plafonnés, pendant vingt ans. Si les conditions cessent d’être respectées avant ce terme, une partie de l’avantage de TVA doit être reversée, de façon dégressive selon la durée déjà écoulée.
Ce qui a changé récemment
La loi de finances pour 2024 a élargi le champ du taux réduit, notamment à certaines opérations de rénovation et de transformation de locaux. La loi de finances pour 2026 a ensuite revu deux règles importantes, avec un effet rétroactif au 1er janvier 2021 :
- la mixité sociale : dans un ensemble immobilier, les logements sociaux doivent représenter plus de 25 % du total formé par les logements sociaux et intermédiaires, un calcul plus simple qu’auparavant ;
- les ventes : pendant les quinze premières années, le bailleur ne peut céder plus de la moitié des logements, et aucun complément d’impôt n’est dû pour les ventes réalisées à partir de la seizième année.
L’administration fiscale a intégré ces règles dans sa doctrine le 8 juillet 2026. En revanche, l’ouverture directe de ce régime aux particuliers, proposée par amendement lors du budget 2026, n’a pas été retenue. Ce débat sur l’après-Pinel n’est pas neuf : voyez les propositions sur le logement intermédiaire pour l’après-Pinel.
Comment un particulier peut investir à loyer intermédiaire
Trois voies existent, très différentes par leur accès et leur contrainte :
TVA à 10 % et avantage de taxe foncière, pendant vingt ans. Réservé aux personnes morales : un particulier n’y accède pas directement.
Pour un logement acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 : amortissement annuel déduit des loyers, location nue pendant au moins neuf ans.
Investir dans des fonds ou des sociétés civiles de placement immobilier qui détiennent du logement intermédiaire, sans gérer soi-même.
La voie la plus directe est le statut du bailleur privé, créé par la loi de finances pour 2026. Il permet de déduire des loyers un amortissement annuel calculé sur 80 % du prix :
- 3,5 % par an dans le neuf avec un loyer intermédiaire, dans la limite de 8 000 € par an ;
- 3 % dans l’ancien avec travaux d’au moins 30 % du prix, pour le même niveau de loyer ;
- des taux plus élevés pour un loyer social ou très social.
Le logement doit se trouver dans un immeuble collectif et être loué nu pendant au moins neuf ans, en résidence principale, à un locataire sous plafonds de ressources qui ne fait pas partie de la famille proche. Toutes les conditions sont dans notre fiche sur le statut du bailleur privé.
Un exemple chiffré
Un particulier achète en 2026 un deux-pièces neuf de 45 m² pour 220 000 € dans une ville classée en zone B1, et le loue à loyer intermédiaire. Il est imposé dans la tranche à 30 %.
Exemple chiffré : un deux-pièces neuf de 45 m² à 220 000 € en zone B1
Statut du bailleur privé, loyer intermédiaire.
| Base amortissable (80 % du prix) | 176 000 € |
| Amortissement annuel (3,5 %, sous le plafond de 8 000 €) | 6 160 € |
| Loyer maximal (environ 596 € par mois) | 7 150 € par an |
| Économie d’impôt sur le revenu, à 30 % | ≈ 1 850 € par an |
Une fois les charges et les intérêts d’emprunt déduits, l’amortissement peut ramener le revenu foncier imposable à zéro. Les prélèvements sociaux, eux aussi réduits, s’ajoutent à cette économie.
L’avantage est en partie repris à la revente. Les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui augmente l’impôt dû.
Avant de vous engager, comparez avec les autres solutions présentées dans notre article sur le remplacement du Pinel.
Les erreurs à éviter
- Acheter pour l’avantage fiscal dans une ville où le loyer intermédiaire dépasse déjà le loyer de marché : le plafond n’a alors aucun intérêt et la vacance menace.
- Oublier la durée : neuf ans minimum pour un particulier, vingt ans pour le régime institutionnel.
- Louer à un proche : les parents et alliés jusqu’au deuxième degré sont exclus.
- Se fier à une promesse de rendement garanti : aucun dispositif ne garantit les loyers ni la valeur du bien.
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Questions fréquentes
Un particulier peut-il acheter un logement avec une TVA à 10 % ?
Pas directement dans le cadre du logement intermédiaire, réservé aux personnes morales. Les montages proposés via une société doivent être examinés avec un notaire ou un avocat fiscaliste avant tout engagement.
Quels loyers s’appliquent en loyer intermédiaire ?
En 2026, le plafond de base est de 19,71 € par m² en zone A bis, 14,64 € en zone A, 11,80 € en zone B1 et 10,26 € en zones B2 et C, corrigé par un coefficient de surface.
Le statut du bailleur privé peut-il encore évoluer ?
Oui. Le projet de loi sur la relance et la décentralisation du logement, en discussion au Parlement à l’automne 2026, pourrait en modifier certaines conditions. Les acquisitions déjà signées restent soumises aux règles en vigueur.
Qui peut louer un logement intermédiaire ?
Un ménage dont les revenus restent sous les plafonds fixés pour la zone, qui en fait sa résidence principale. Les bailleurs institutionnels publient leurs offres ; chez un particulier, la demande se fait comme pour toute location.
Sources : Code général des impôts, articles 279-0 bis A et 1384-0 A (logement intermédiaire) · Loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, article 71 · Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, articles 47 (statut du bailleur privé) et 98 (logement intermédiaire) · BOFiP, actualité du 8 juillet 2026 (logement intermédiaire) · Fédération des promoteurs immobiliers, fiche pratique sur le statut du bailleur privé (2026) · Ministère du Logement : logement locatif intermédiaire · service-public.fr
Photo : Mélanie Huguet, CC BY-SA 3.0, wikimedia