Présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026, le projet de loi « visant la relance et la décentralisation du logement » doit encore être examiné en séance publique à l’Assemblée nationale. Plusieurs mesures annoncées ont déjà changé de forme en cours de route, et certaines n’y figurent pas.
L’essentiel en 30 secondes
- Adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, modifié en commission à l’Assemblée le 23 septembre : le texte n’est pas encore voté.
- Un logement F ou G pourrait rester loué pendant trois ans si le bailleur a signé les travaux et versé 30 % d’acompte.
- Le maire pourrait déroger au PLU pour créer des logements, dans des zones délimitées.
Le texte suit la procédure accélérée : une seule lecture dans chaque assemblée, puis une commission mixte paritaire. Le Sénat l’a adopté le 8 juillet 2026. À l’Assemblée nationale, la commission des affaires économiques l’a modifié et adopté le 23 septembre (texte n° 3188).
Au 16 octobre 2026, rien n’est voté définitivement. Aucune date de séance publique n’est fixée à l’Assemblée : chaque mesure ci-dessous peut encore évoluer.
Urbanisme : des dérogations au PLU dans des zones délimitées
L’article 2 vise les territoires où l’offre de logements est nettement insuffisante. Dans la version de la commission de l’Assemblée, la commune ou l’intercommunalité compétente pour le plan local d’urbanisme (PLU) demande une « opération d’intérêt local », que le préfet instaure par arrêté ; chaque commune concernée doit y consentir, son silence pendant deux mois valant accord. Dans ce périmètre, limité aux zones urbaines ou à urbaniser :
- le maire peut accorder des dérogations aux règles du PLU (hauteur, emprise, implantation…) pour des projets qui créent des logements, à condition qu’ils s’insèrent dans le tissu existant ;
- l’avis de l’architecte des Bâtiments de France devient un avis simple ;
- les logements créés sont réservés à la résidence principale ;
- le dispositif vaut pour les demandes déposées pendant dix ans.
Le Sénat avait préféré un périmètre de cinq ans, renouvelable, décidé par la collectivité seule.
La commission de l’Assemblée a ajouté un article 2 bis : dans les communes déjà visées par l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme, le maire pourrait déroger au PLU pour transformer en habitation un bâtiment existant (bureaux, commerce, entrepôt), y compris avec une extension ou une surélévation, dans la limite de 30 % de gabarit supplémentaire. Le refus devra être motivé.
Les maires et le logement social
Le Sénat avait donné au maire un droit de veto motivé sur les attributions de logements sociaux et la présidence de la commission d’attribution. La commission de l’Assemblée a supprimé ces dispositions ; il reste une commission de concertation présidée par le maire pour les programmes neufs. Le texte lance aussi un troisième programme de renouvellement urbain doté de 5 milliards d’euros pour 2026-2040.
Passoires thermiques : quand un logement F ou G pourra rester loué
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail ; ce sera le cas des logements classés F au 1er janvier 2028. L’article 6 prévoit qu’un logement sera réputé décent, malgré son étiquette, dans plusieurs cas (version de la commission de l’Assemblée) :
- les travaux sont techniquement impossibles (attestation d’un professionnel) ou refusés par l’administration, et le propriétaire a fait tous les travaux possibles ; le « coût manifestement disproportionné » ajouté par le Sénat a été retiré en commission à l’Assemblée ;
- l’assemblée générale de copropriété a refusé les travaux il y a moins de dix-huit mois, malgré les démarches du bailleur, pendant trois ans au plus ;
- la copropriété a signé un contrat de travaux avant le 1er janvier 2030 : cinq ans de répit au maximum ;
- le propriétaire a signé un contrat de travaux avant le 1er janvier 2030 et versé un acompte d’au moins 30 % : trois ans de répit à compter de l’acompte ;
- le DPE collectif de l’immeuble remplace le DPE du logement pour apprécier la décence.
Pour un bail en cours, l’obligation s’appliquerait au renouvellement ou à la reconduction, et au plus tard trois ans après l’échéance. Un locataire qui empêche les travaux ne pourrait pas reprocher au bailleur de ne pas les avoir faits.
Exemple chiffré : un deux-pièces classé F
Exemple fictif, établi sur la version de la commission de l’Assemblée. 45 m², bail reconduit le 1er septembre 2028, devis permettant de gagner deux classes.
| Devis de travaux | 20 000 € |
| Acompte minimal (30 %), versé en 2027 | 6 000 € |
| Logement réputé décent | 3 ans à compter de l’acompte |
S’il ne fait rien, il ne pourrait plus relouer à un nouveau locataire après le 1er janvier 2028.
Autre mesure du texte (article 4) : pour le statut du bailleur privé dans l’ancien, le seuil de travaux passerait de 30 % à 20 % du prix, avec un gain d’au moins deux classes pour un logement F ou G. Pour un appartement acheté 150 000 €, il faudrait 30 000 € de travaux au lieu de 45 000 €.
Division de logements et habitat partagé des seniors : pas dans le texte
Associés au projet dans le débat public, ces sujets n’y figurent pas : le texte de la commission de l’Assemblée ne contient aucune mesure propre à la division de logements. Diviser une maison ou un grand appartement reste soumis aux règles actuelles : déclaration préalable ou permis selon les travaux, interdiction de créer des logements de moins de 14 m² et 33 m³, et, dans certaines communes, autorisation préalable de division.
L’habitat partagé des personnes âgées relève d’une feuille de route lancée par le gouvernement le 7 mai 2026, qui vise à doubler d’ici 2040 les quelque 236 000 solutions existantes. Le projet de loi n’y touche qu’indirectement : les bailleurs sociaux pourraient, à titre expérimental, garder un loyer égal ou plus bas au locataire qui quitte un logement trop grand.
Les étapes pour un propriétaire bailleur
- Vérifier l’étiquette du DPE et sa date de validité.
- Faire chiffrer les travaux par un professionnel, avec l’étiquette visée.
- En copropriété, demander l’inscription des travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
- Suivre l’adoption de la loi avant de compter sur l’une des dérogations : un contrat de travaux signé sans l’acompte de 30 % ne suffirait pas dans la version de l’Assemblée.
Et si vous préférez vendre ?
Un logement classé F ou G, une maison à diviser ou un terrain dans une future zone de dérogation n’ont pas la même valeur selon le projet de l’acheteur. Un marchand de biens les achète en l’état et porte lui-même les travaux ou la division : une option à comparer avec la rénovation.
Questions fréquentes
Quand la loi sera-t-elle votée ?
Aucune date de séance publique n’était fixée à l’Assemblée au 16 octobre 2026. Une commission mixte paritaire devra ensuite trouver un texte commun avec le Sénat.
Le maire pourra-t-il refuser un locataire HLM ?
Le Sénat l’avait prévu ; la commission de l’Assemblée l’a supprimé. La question reste ouverte.
Puis-je déjà relouer un logement F ou G grâce à ces dérogations ?
Non. Tant que la loi n’est pas promulguée, les règles actuelles s’appliquent : pas de nouveau bail pour un logement G, ni pour un logement F à partir du 1er janvier 2028.
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Sources : Sénat, dossier législatif : projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement (texte adopté n° 157 du 8 juillet 2026) · Sénat, commission des affaires économiques : L’essentiel sur le rapport n° 834 (juillet 2026) · Assemblée nationale, dossier législatif (projet n° 3058) · Texte de la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale, n° 3188, 23 septembre 2026 (articles 2, 2 bis, 4, 6, 7 bis et 10) · Ministère des Solidarités : Habitat partagé, une feuille de route conjointe (7 mai 2026) · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience (calendrier de décence énergétique) ; code de la construction et de l’habitation, article L. 111-6-1 · service-public.fr
Photo : Chabe01, CC BY-SA 4.0, wikimedia