La performance énergétique d’un logement pèse désormais directement sur son loyer. Pour les passoires classées F ou G, toute hausse est interdite tant que des travaux n’ont pas amélioré l’étiquette.
L’essentiel
- Logement classé F ou G : aucune hausse de loyer, ni en cours de bail, ni à la relocation, ni au renouvellement.
- Un logement G n’est plus décent pour un nouveau bail depuis 2025 ; les F suivront en 2028.
- Seuls des travaux et un nouveau DPE permettent de sortir du gel, au prochain bail.
Pendant longtemps, le diagnostic de performance énergétique n’était qu’une information donnée au locataire. Ce n’est plus le cas. La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a fait du DPE un critère qui conditionne le droit de louer et le montant du loyer. Pour les propriétaires de logements classés F ou G, le loyer est figé au niveau actuel tant que le logement n’a pas été rénové.
Ce que la loi interdit
Depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis le 1er juillet 2024 dans les départements d’outre-mer, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté. L’interdiction vise trois situations prévues par la loi du 6 juillet 1989 :
En fonction de l’indice de référence des loyers (IRL), même si le bail contient une clause d’indexation.
À un nouveau locataire, y compris en dehors des zones tendues.
Lorsque le bailleur estime le loyer trop bas par rapport à ceux du quartier.
La règle s’applique aux locations vides comme meublées, dès lors que le logement est la résidence principale du locataire. Les locations saisonnières et les logements sociaux obéissent à d’autres règles.
Une règle qui s’ajoute au plafonnement en zone tendue
Dans les communes classées en zone tendue, un autre dispositif limite déjà les hausses entre deux locataires : le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué. Ce mécanisme est reconduit d’année en année par décret ; le dernier, du 20 juillet 2026, le prolonge jusqu’au 31 juillet 2027. Pour un logement F ou G, même ces exceptions ne permettent aucune hausse. Dans les villes qui appliquent l’encadrement du niveau des loyers, comme Paris, Lyon, Lille, Bordeaux ou Montpellier, le loyer doit en outre rester sous le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral (voir les différences entre plafonnement et encadrement des loyers).
Exemple chiffré
Au deuxième trimestre 2026, l’IRL a progressé de 1,15 % sur un an. Voici ce que cela change pour un même appartement selon son étiquette :
Exemple chiffré : un loyer de 800 € à la date anniversaire du bail
| Loyer actuel hors charges | 800 € par mois |
| Logement classé D (+1,15 %) | 809,20 € par mois |
| Logement classé F | 800 € par mois |
| Manque à gagner la première année | ≈ 110 € |
Le manque à gagner paraît modeste, mais il se cumule : après quatre ou cinq années de gel, l’écart avec un loyer indexé atteint plusieurs centaines d’euros par an, et la valeur du bien en location s’en ressent au moment de la revente.
Le gel n’est que la première étape
Le blocage du loyer s’accompagne d’un calendrier d’interdiction de louer. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n’est plus considéré comme décent pour un nouveau bail ou un renouvellement. Les logements F suivront le 1er janvier 2028 (voir les logements F interdits à la location en 2028), puis les logements E en 2034. Un locataire en place peut demander la mise en conformité, et le juge peut ordonner des travaux ou réduire le loyer.
Au 16 octobre 2026, rien n’est voté. Le projet de loi sur la relance du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et en cours d’examen à l’Assemblée nationale, prévoit d’assouplir ce calendrier pour les bailleurs qui s’engagent par écrit à réaliser des travaux. Tant que ce texte n’est pas voté, le droit actuel s’applique.
La réforme du DPE de janvier 2026
Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE utilise un coefficient de conversion de l’électricité ramené de 2,3 à 1,9. Les logements chauffés à l’électricité gagnent souvent une classe : selon le gouvernement, environ 850 000 logements sortent ainsi de la catégorie des passoires. Un arrêté du 19 août 2026 ramène ce coefficient à 1,7 au 1er janvier 2027. Le propriétaire n’a pas besoin de refaire le diagnostic : il peut télécharger gratuitement une attestation de nouvelle étiquette sur le site de l’Ademe, à partir du numéro de son DPE.
Attention toutefois : selon le ministère du Logement, ce reclassement ne permet pas de réviser le loyer en cours de bail. La hausse ne redevient possible qu’à la signature d’un nouveau bail ou au renouvellement du contrat, avec un DPE valide ou une attestation montrant que le logement n’est plus classé F ou G.
Comment sortir du gel
Quatre étapes permettent de retrouver un loyer révisable :
- Vérifier le DPE. Les diagnostics réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valables. Un DPE récent, ou l’attestation de l’Ademe, est le point de départ.
- Faire réaliser un audit ou demander des recommandations chiffrées. Il indique les travaux qui permettent de gagner une ou deux classes : isolation des combles, remplacement d’une chaudière ancienne, ventilation, menuiseries.
- Monter le financement. MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie et l’éco-prêt à taux zéro peuvent couvrir une partie de la dépense, selon les revenus et l’ampleur du projet.
- Faire établir un nouveau DPE après les travaux. C’est lui qui permet, au prochain bail, d’appliquer à nouveau la révision.
Si les travaux ne sont pas envisageables, vendre un bien occupé ou à rénover reste une option.
Les erreurs à éviter
- Appliquer l’indexation « par habitude » : la hausse indûment perçue peut être réclamée par le locataire pendant trois ans.
- Présenter le logement avec une étiquette erronée : le DPE est opposable, et un classement faux engage la responsabilité du bailleur et du diagnostiqueur.
- Remettre les travaux à plus tard : plus l’échéance de 2028 approche, plus les artisans qualifiés sont sollicités et les délais longs.
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Questions fréquentes
Le gel concerne-t-il aussi les charges ?
Non. Les provisions pour charges peuvent toujours être ajustées en fonction des dépenses réelles. Seul le loyer est bloqué.
Mon logement est classé E : suis-je concerné ?
Pas aujourd’hui. Le gel ne vise que les classes F et G. Un logement E reste louable et son loyer peut être révisé, mais il sera interdit à la location à partir de 2034.
Que se passe-t-il si je vends un logement loué et classé F ?
Le bail se poursuit avec l’acquéreur, dans les mêmes conditions, gel compris. L’étiquette énergétique pèse donc sur le prix, surtout pour un investisseur.
Le locataire peut-il refuser les travaux ?
Il doit laisser réaliser les travaux d’amélioration de la performance énergétique, après en avoir été informé par écrit. Si le chantier dure plus de vingt et un jours, il peut obtenir une réduction de loyer.
Sources : Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 Climat et résilience, article 159 · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6, 17, 17-1 et 17-2 · Décret du 20 juillet 2026 prorogeant le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 jusqu’au 31 juillet 2027 · Insee : indice de référence des loyers du 2e trimestre 2026 · Arrêté du 13 août 2025 (coefficient de conversion de l’électricité dans le DPE) · Sénat : projet de loi relance et décentralisation du logement · service-public.fr · Ministère de la Transition écologique : arrêté du 19 août 2026 abaissant le coefficient de l’électricité à 1,7 au 1er janvier 2027
Photo : Nouill, CC BY-SA 3.0, wikimedia