Tout bail d’habitation conclu ou renouvelé depuis le 1er octobre 2026 doit suivre de nouveaux modèles, qui intègrent la clause résolutoire pour impayés. La règle existait déjà dans la loi depuis 2023 ; elle est désormais écrite noir sur blanc dans le contrat type. Ce que cela change, des deux côtés.

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, a réécrit les contrats types de location de résidence principale. Depuis le 1er octobre 2026, tout bail conclu ou renouvelé, en location vide, meublée ou en colocation à bail unique, doit les reprendre. Le modèle meublé ne vise ni le bail mobilité ni les locations saisonnières.

La nouveauté la plus visible est la clause résolutoire, qui permet de mettre fin au bail de plein droit en cas d’impayé. Elle n’est pas née avec ce décret : la loi du 27 juillet 2023, dite « anti-squat », l’a rendue obligatoire dans les baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023. Le décret aligne les modèles officiels sur la loi.

Ce que contient la clause

  • Les cas visés : le non-paiement du loyer ou des charges à leur échéance, et le non-versement du dépôt de garantie.
  • Le délai : la clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans résultat, contre deux mois auparavant.
  • Le commandement, délivré par un commissaire de justice, doit à peine de nullité indiquer ce délai, le montant du loyer et des charges, le décompte de la dette, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL) et celle de demander des délais au juge.

Le modèle prévoit aussi des clauses facultatives : résiliation pour défaut d’assurance, un mois après un commandement resté sans effet ; pour troubles de voisinage constatés par une décision de justice devenue définitive ; ou pour non-respect d’une servitude de résidence principale instaurée par la commune. Le numéro de portable du bailleur et du locataire peut figurer au bail, pour faciliter le dialogue.

Ce que la clause ne permet pas

La clause résolutoire ne donne jamais le droit de reprendre le logement soi-même. Changer les serrures ou vider les lieux sans décision de justice reste un délit. Le bailleur doit faire constater la résiliation par le juge, puis obtenir l’expulsion par un commissaire de justice, en respectant la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars.

Le juge garde aussi la main : à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, il peut accorder des délais de paiement jusqu’à trois ans, si le locataire peut rembourser et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Pendant ces délais, la clause est suspendue. Si l’échéancier est respecté, elle est réputée n’avoir jamais joué ; au premier impayé, elle reprend effet.

Et les baux signés avant ?

Un bail en cours n’a pas à être réécrit, et aucun avenant n’est exigé. Pour un bail signé avant le 29 juillet 2023 et jamais renouvelé depuis, la Cour de cassation a estimé, dans un avis du 13 juin 2024, que le délai prévu au contrat, souvent deux mois, continue de s’appliquer. Le commandement doit donc viser le délai de la clause effectivement signée.

Un exemple chiffré

Prenons un exemple. Un appartement est loué 750 € par mois, plus 50 € de charges, par un bail signé le 15 octobre 2026. Le locataire ne paie ni novembre ni décembre : la dette atteint 1 600 €.

  • 5 janvier 2027 : le commissaire de justice délivre le commandement. La dette dépassant deux mois de loyer, il le signale à la commission de prévention des expulsions (CCAPEX).
  • 16 février 2027 : six semaines plus tard, sans paiement, la clause est acquise.
  • Ensuite : le bailleur assigne ; l’assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, pour qu’un diagnostic social soit réalisé.

Si, avant l’audience, le locataire a repris le paiement des 800 € mensuels, le juge peut par exemple lui accorder 24 mois pour rembourser, soit environ 67 € de plus par mois. S’il ne paie plus rien, la résiliation est constatée. Le délai total jusqu’à un éventuel départ varie fortement selon les tribunaux : c’est souvent une affaire de plusieurs mois.

Côté bailleur : les bons réflexes

  1. Utiliser le nouveau modèle pour tout bail signé ou renouvelé depuis le 1er octobre 2026.
  2. Réagir dès le premier impayé : appel, courrier, proposition d’échéancier écrit. Prévenir la caution ou l’assureur loyers impayés dans les délais de son contrat.
  3. Prévenir la CAF ou la MSA si le locataire perçoit l’aide au logement.
  4. Faire délivrer le commandement par un commissaire de justice, puis le signifier à la caution dans les quinze jours.
  5. Pour une société (hors SCI familiale) : saisir la CCAPEX au moins deux mois avant d’assigner.

Côté locataire : les recours

  • Payer ce qui peut l’être et reprendre le loyer courant avant l’audience : c’est la condition pour obtenir des délais.
  • Saisir le FSL du département et contacter l’ADIL, qui conseille gratuitement.
  • Se présenter à l’audience, ou s’y faire représenter.
  • Envisager un dossier de surendettement si les dettes dépassent la seule location.

Les erreurs à éviter

  • Utiliser un ancien modèle pour un bail récent : une clause mal rédigée peut fragiliser toute la procédure.
  • Viser le mauvais délai dans le commandement : six semaines ou deux mois selon la date du bail.
  • Accepter des paiements partiels sans écrit : un échéancier signé évite les contestations.
  • Ignorer le commandement quand on est locataire : chaque semaine compte.

Le lien avec la vente d’un bien

Certains propriétaires, après un impayé, décident de vendre. Un logement occupé se vend avec son bail et son locataire : l’acquéreur reprend la situation, y compris une procédure en cours. Un investissement locatif devenu un souci, un bien hérité avec un locataire en difficulté : une vente à un marchand de biens, qui achète occupé, est une piste à comparer avec une vente classique, au cas par cas.

Questions fréquentes

Mon bail de 2025 doit-il être modifié ?

Non. Il reste valable tel qu’il a été signé ; le nouveau modèle s’appliquera à son renouvellement.

La clause joue-t-elle pour un seul mois impayé ?

Oui, en principe, mais le locataire dispose de six semaines après le commandement pour régulariser, et le juge peut accorder des délais.

Le bailleur peut-il expulser pendant l’hiver ?

Non, sauf exceptions prévues par la loi : la trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars.

Le meublé est-il concerné ?

Oui, quand il est loué comme résidence principale. Le bail mobilité et la location saisonnière ne le sont pas.

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Sources : Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifiant le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale (JO du 7 juillet 2026), sur Légifrance · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 · Cour de cassation, 3e chambre civile, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002 (application dans le temps du délai de six semaines) · Code des procédures civiles d’exécution, articles L. 412-1 et L. 412-6 (délai après commandement de quitter les lieux, trêve hivernale) · service-public.fr : « Location : les nouveaux modèles de bail entrent en vigueur le 1er octobre 2026 » (23 septembre 2026) ; fiche F31272 (loyers impayés) · ADIL du Morbihan : contrat type de location, ce qui change au 1er octobre 2026

Photo : Jean-Paul Corlin, CC BY-SA 4.0, wikimedia