Annoncée en 2020, la réforme Nogal n’a jamais été adoptée. C’est la loi Kasbarian-Bergé de 2023 qui a changé la donne pour les bailleurs. Étapes, délais et solutions pour se protéger en 2026.
L’essentiel
- La réforme Nogal n’a jamais été votée : c’est la loi du 27 juillet 2023 qui a changé les règles.
- Après un commandement de payer, le locataire a six semaines pour régler sa dette, contre deux mois auparavant.
- Aucune expulsion pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.
La peur des impayés reste l’une des premières raisons pour lesquelles des propriétaires renoncent à louer, ou confient leur bien à une agence. Le projet de loi porté en 2020 par le député Mickaël Nogal, qui prévoyait notamment une garantie universelle des loyers, n’a jamais été voté. Le cadre a en revanche nettement évolué avec la loi du 27 juillet 2023, dite Kasbarian-Bergé.
Ce qui a changé depuis 2023
- La clause résolutoire est obligatoire dans tous les baux d’habitation conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023 : le bail peut être résilié de plein droit en cas d’impayé de loyer, de charges ou de dépôt de garantie.
- Après le commandement de payer délivré par commissaire de justice, le locataire dispose de six semaines pour régler sa dette, contre deux mois auparavant.
- Le juge peut encore accorder des délais de paiement, jusqu’à trois ans, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, mais seulement si le locataire peut régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
Depuis le 1er octobre 2026, les nouveaux modèles officiels de bail reprennent cette clause : nous détaillons ce que change la clause résolutoire dans les nouveaux baux.
Bail signé avant le 29 juillet 2023 et jamais renouvelé : le délai prévu au contrat, souvent deux mois, continue de s’appliquer (Cour de cassation, avis du 13 juin 2024). Le commandement de payer doit viser ce délai, sous peine d’être contesté.
Les étapes, dans l’ordre
La procédure suit toujours le même chemin. Chaque étape compte : un commandement mal rédigé ou une caution prévenue trop tard peut faire perdre des mois.
- Relance amiable dès le premier retard, puis mise en demeure par lettre recommandée.
- Information de la caution, si une caution a été prévue : elle doit être prévenue rapidement de l’impayé.
- Commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par un commissaire de justice.
- Assignation, sans règlement dans le délai, devant le juge des contentieux de la protection, qui constate la résiliation du bail.
- Commandement de quitter les lieux, puis, si besoin, concours de la force publique, sauf pendant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars).
Comptez en pratique plusieurs mois entre le premier impayé et la libération du logement, davantage si l’affaire tombe en hiver : voir ce qu’il faut savoir sur la trêve hivernale et l’expulsion. Changer les serrures ou vider les lieux sans décision de justice reste interdit.
Le commandement de payer doit aussi mentionner la possibilité, pour le locataire, de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL) et de demander des délais au juge. Quand la dette dépasse deux mois de loyer, le commissaire de justice signale la situation à la commission de prévention des expulsions (CCAPEX), qui peut proposer une aide.
Se protéger avant de louer
La meilleure protection se prépare avant la signature du bail. Trois leviers existent :
Gratuite, gérée par Action Logement, elle couvre les impayés pour de nombreux locataires, notamment les moins de 31 ans et les salariés récemment embauchés.
Payante, elle couvre les loyers et souvent les frais de procédure ; pas de cumul avec une caution, sauf pour un étudiant ou un apprenti.
Les faux justificatifs restent fréquents : contrôlez chaque pièce avant de signer.
Pour choisir entre les deux garanties, voyez notre comparatif GLI ou Visale en 2026.
Quand la situation dure
Un logement occupé par un locataire en impayé perd de sa valeur, et la procédure pèse sur le propriétaire. Il est pourtant possible de vendre un logement occupé par son locataire : nous rachetons des logements loués, y compris en situation d’impayé, et prenons en charge la suite. Faites étudier votre bien : premier retour sous 48 heures.
Questions fréquentes
La loi Nogal est-elle en vigueur ?
Non. Ce projet de 2020 n’a jamais été voté. Les règles actuelles viennent de la loi du 27 juillet 2023, dite Kasbarian-Bergé.
Combien de temps le locataire a-t-il pour payer après le commandement ?
Six semaines pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023. Pour un bail plus ancien jamais renouvelé, le délai prévu au contrat, souvent deux mois, continue de s’appliquer.
Le juge peut-il encore accorder des délais au locataire ?
Oui, jusqu’à trois ans, si le locataire peut régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Pendant ces délais, la clause résolutoire est suspendue.
Peut-on expulser un locataire en hiver ?
Non. Du 1er novembre au 31 mars, la trêve hivernale suspend les expulsions, même si le bail a été résilié par le juge.
Sources : Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (dite Kasbarian-Bergé) · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 · Code des procédures civiles d’exécution, article L. 412-6 (trêve hivernale) · Visale, Action Logement · service-public.fr · Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 relatif aux contrats types de location (nouveaux modèles de bail au 1er octobre 2026) · Cour de cassation, 3e chambre civile, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002 (application dans le temps du délai de six semaines)
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