Bordeaux a connu une forte hausse jusqu’en 2022, puis une correction marquée. En 2026, le marché se stabilise, mais les acheteurs restent exigeants : prix, délais et conseils pour vendre au bon prix.
L’essentiel
- Un appartement ancien se vend autour de 4 100 € le m² à Bordeaux, des prix stables sur un an.
- Depuis le 1er mai 2025, les droits de mutation de la Gironde sont de 5 %, sauf pour les primo-accédants.
- Les biens à rénover ou mal classés au DPE se vendent souvent en plus de trois mois.
Il y a quelques années, Bordeaux était l’une des villes où les prix montaient le plus vite en France. La remontée des taux de crédit, à partir de 2022, a inversé la tendance. En 2026, la métropole entre dans une phase plus calme : les prix se sont stabilisés, les ventes reprennent doucement, mais rien ne se vend plus sans un prix juste.
Les prix en 2026
Selon les notaires de Gironde, un appartement ancien se vend autour de 4 100 € le m² à Bordeaux, avec de fortes différences selon les quartiers : les Chartrons, Saint-Seurin ou le Jardin public restent nettement au-dessus, tandis que la rive droite et certains secteurs de Bacalan ou de la Benauge sont plus abordables. Nous avons détaillé ces écarts dans notre article sur les quartiers les plus recherchés de Bordeaux.
Sur un an, l’évolution est proche de zéro : selon les sources, elle oscille entre une légère baisse et une légère hausse. On reste bien en dessous des sommets de 2022.
À l’échelle du département, le prix moyen tourne autour de 3 200 € le m², avec un écart important entre la métropole, le bassin d’Arcachon et les communes rurales.
Ce qui a changé pour les acheteurs
Le crédit. Les taux ont reflué depuis leur pic de fin 2023, ce qui a rendu des acheteurs au marché, sans retrouver les conditions d’avant 2022.
Les frais de notaire. Depuis le 1er mai 2025, le département applique des droits de mutation de 5 % au lieu de 4,5 %, jusqu’au 31 mars 2028. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale en sont exonérés. Concrètement, la hausse pèse sur les investisseurs et sur les ménages déjà propriétaires qui changent de logement.
Exemple chiffré : un appartement ancien de 60 m² à Bordeaux
Au prix moyen de 4 100 € le m², voici ce que coûte la hausse des droits de mutation départementaux, selon l’acheteur.
| Prix : 60 m² × 4 100 € | 246 000 € |
| Part départementale à 4,5 % (avant mai 2025) | 11 070 € |
| Part départementale à 5 % (depuis mai 2025) | 12 300 € |
| Primo-accédant pour sa résidence principale | 0 € de plus |
| Surcoût pour un investisseur ou un acheteur déjà propriétaire | 1 230 € |
Calcul sur la seule part départementale, hors taxe communale, frais d’assiette et émoluments du notaire.
Le DPE. Les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis 2025, ce qui pèse sur le prix des biens énergivores et décourage une partie des investisseurs. Un vendeur a donc intérêt à optimiser son DPE avant la mise en vente quand des travaux simples suffisent à gagner une classe.
Les biens qui se vendent, et les autres
Les appartements rénovés, bien exposés, proches du tramway, partent toujours rapidement. À l’inverse, les biens à rénover, mal classés au DPE, les grandes maisons en périphérie ou les petits immeubles anciens attirent moins d’acheteurs particuliers : les délais s’allongent, souvent au-delà de trois mois, et les négociations se durcissent.
Ce marché à deux vitesses est la principale nouveauté de ces dernières années : le prix moyen bouge peu, mais l’écart entre un bien prêt à habiter et un bien à reprendre s’est creusé.
Nos conseils pour vendre en 2026
- Fixez le bon prix. Appuyez-vous sur les ventes récentes du quartier (base DVF des notaires), pas sur les annonces ni sur les prix de 2022. Notre article sur les clés d’une juste estimation immobilière détaille la méthode.
- Préparez le dossier. Faites réaliser les diagnostics avant la mise en vente et chiffrez les travaux : un acheteur qui connaît le coût négocie moins.
- Comparez les solutions. Pour un bien atypique, occupé ou à rénover, comparez la vente classique avec une offre de marchand de biens : le prix est souvent plus bas, mais la vente est rapide et sans condition de financement.
Groupe Serenity achète à Bordeaux et dans toute la Gironde des biens à rénover, des immeubles et des maisons de famille : voyez comment se passe une vente à un marchand de biens. Vous pouvez nous faire étudier votre bien : premier retour sous 48 heures.
Questions fréquentes
Les prix baissent-ils encore à Bordeaux ?
Plus vraiment : sur un an, l’évolution est proche de zéro, entre une légère baisse et une légère hausse selon les sources. Les prix restent nettement sous les sommets de 2022.
Qui échappe aux droits de mutation à 5 % en Gironde ?
Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale. Pour les autres acheteurs, le taux de 5 % s’applique jusqu’au 31 mars 2028.
Combien de temps faut-il pour vendre ?
Un appartement rénové et bien placé part vite. Un bien à rénover, mal classé au DPE ou une grande maison en périphérie demande souvent plus de trois mois.
Peut-on encore louer un logement classé G ?
Non, pas pour une nouvelle location depuis 2025. C’est ce qui pèse sur le prix des biens énergivores.
Sources : Chambre des notaires de la Gironde, indicateurs immobiliers 2026 · Délibération du Département de la Gironde du 10 mars 2025 (droits de mutation) · Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 116 · DVF, demandes de valeurs foncières
Photo : Marc Ryckaert (MJJR), CC BY 3.0, wikimedia