Les expulsions locatives ont repris le 1er avril 2026, à la fin de la trêve hivernale, après une année 2025 record. Dans le même temps, un décret de février 2026 redéfinit l’impayé de loyer pour les locataires qui perçoivent une aide au logement, à compter du 1er janvier 2027. Ce que les propriétaires doivent savoir.
L’essentiel en 30 secondes
- Environ 30 500 ménages ont été expulsés en 2025, 27 % de plus qu’en 2024.
- Au 1er janvier 2027, pour un locataire qui touche une aide au logement, l’impayé est constitué dès 450 € de dette ou trois mois après le premier défaut.
- La procédure d’expulsion, ses délais et la trêve hivernale ne changent pas.
Le nombre de locataires expulsés n’a jamais été aussi élevé. Dans ce contexte, l’État modifie la façon dont un impayé est repéré lorsque le locataire touche l’APL, l’ALS ou l’ALF. L’objectif affiché est d’agir plus tôt, avant que la dette ne devienne impossible à rembourser. Voici ce qui change, et ce qui ne change pas.
2025, une année record pour les expulsions
Selon la Chambre nationale des commissaires de justice, qui a publié ses chiffres le 17 mars 2026, environ 30 500 ménages ont été expulsés après une décision de justice en 2025, soit 27 % de plus qu’en 2024. Les commandements de payer délivrés ont atteint 175 000 (+2,4 %) et les demandes de concours de la force publique 63 700, un niveau comparable à 2024.
Les associations, dont la Fondation pour le logement des défavorisés, estiment que ces chiffres sous-estiment le phénomène, car beaucoup de locataires partent avant l’intervention des forces de l’ordre.
Plusieurs explications sont avancées : la loi du 27 juillet 2023 dite Kasbarian-Bergé, qui a raccourci certains délais, des décisions de justice plus fermes et un recours plus systématique à la force publique. La trêve hivernale s’est terminée le 31 mars 2026 : depuis le 1er avril, les expulsions ordonnées par un juge peuvent de nouveau être exécutées, jusqu’au 1er novembre prochain (tout ce qu’il faut savoir sur la trêve hivernale et l’expulsion).
Ce que dit le décret du 12 février 2026
Le décret n° 2026-84 du 12 février 2026, publié au Journal officiel du 13 février, réécrit les règles de traitement des impayés pour les bénéficiaires des aides personnelles au logement. Il entre en vigueur le 1er janvier 2027. Il ne crée pas une définition générale de l’impayé pour tous les locataires : il fixe le moment où la CAF ou la MSA, et désormais la commission départementale de prévention des expulsions (CCAPEX), doivent intervenir.
Selon le nouvel article R. 824-2 du code de la construction et de l’habitation, l’impayé est constitué dans l’un ou l’autre des cas suivants :
- trois mois après un premier défaut de paiement constaté par le bailleur, quel que soit son montant, la dette n’est toujours pas réglée ;
- le montant dû dépasse 450 euros, loyer et charges compris.
Jusqu’ici, l’impayé n’était reconnu qu’à partir d’une dette égale à deux mois de loyer et de charges, aide déduite. Pour un loyer élevé, le seuil était donc atteint tard.
Le rôle nouveau de la CCAPEX
Depuis la loi de 2023, c’est la CCAPEX, et non plus l’organisme payeur, qui décide du maintien ou de la suspension de l’aide. Le principe reste le maintien de l’aide quand le locataire est de bonne foi et ne peut manifestement pas payer, même si le bail est résilié. Selon l’analyse de l’ANIL, l’organisme payeur informe la CCAPEX dans les quinze jours suivant le signalement du bailleur, et propose un accompagnement au ménage dont la dette dépasse 450 euros.
Quand l’aide est versée au locataire lui-même, l’organisme payeur demandera au propriétaire s’il souhaite la recevoir directement. Ce versement suppose un logement décent. Il ne garantit pas le paiement du reste du loyer.
Exemple chiffré : un loyer de 620 € avec 180 € d’APL
Exemple fictif : appartement loué 620 € par mois, charges comprises, APL de 180 € versée au propriétaire. Il reste 440 € à la charge du locataire chaque mois.
| Avant 2027 : seuil de l’impayé (deux mois sans paiement) | 880 € |
| Dès 2027, aucun paiement : dette après deux mois | 880 €, donc plus de 450 € |
| Dès 2027, 300 € payés au lieu de 440 € : dette après trois mois | 420 € |
| Impayé constitué en 2027 | au 2e mois, ou au 3e mois par la règle des trois mois |
Dans les deux cas, le propriétaire dispose ensuite de deux mois pour signaler l’impayé à la CAF ou à la MSA, sauf si la dette a été réglée entre-temps.
Les étapes pour le propriétaire
- Relancer le locataire dès le premier retard, par écrit, et noter la date du premier défaut de paiement.
- Vérifier les garanties : garant, assurance loyers impayés ou garantie Visale, en respectant leurs délais de déclaration (voir notre comparatif GLI ou Visale en 2026).
- Signaler l’impayé à la CAF ou à la MSA dans les deux mois de sa constitution, si le locataire perçoit une aide.
- Proposer un plan d’apurement écrit, réaliste au regard des revenus du locataire.
- Faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice si rien ne bouge. Si le bail contient une clause résolutoire, le locataire dispose de six semaines pour régler sa dette avant que le juge puisse constater la résiliation.
Les erreurs à éviter
- Attendre plusieurs mois en espérant un rattrapage : la dette grossit et les solutions amiables se ferment.
- Oublier le signalement à l’organisme payeur : c’est une obligation, et l’aide versée au propriétaire peut être remise en cause.
- Croire que la nouvelle définition permet d’expulser plus vite : la procédure judiciaire, les délais et la trêve hivernale ne changent pas.
Expulser soi-même est un délit. Changer les serrures ou couper l’eau sans décision de justice est puni par la loi, quel que soit le montant de la dette.
Et si l’on préfère vendre ?
Certains propriétaires, après un impayé long, ne souhaitent plus louer. Un logement occupé peut être vendu, bail en cours : l’acquéreur reprend le bail et la relation avec le locataire (les options sont détaillées dans vendre un logement occupé par un locataire). La procédure en cours, la dette et l’état du logement pèsent sur la négociation et doivent être présentés clairement. C’est aussi une question fréquente dans les successions, quand les héritiers découvrent un locataire en retard de paiement. Groupe Serenity étudie ce type de dossier avec le propriétaire, y compris pour des biens occupés ou à rénover.
Questions fréquentes
La règle des 450 euros concerne-t-elle tous les locataires ?
Non. Elle s’applique aux locataires qui perçoivent une aide personnelle au logement. Pour les autres, le propriétaire peut agir dès le premier loyer impayé, en respectant la procédure.
Les impayés déjà en cours au 1er janvier 2027 sont-ils concernés ?
Selon l’ANIL, la nouvelle procédure s’applique à partir du 1er janvier 2027, y compris aux situations en cours à cette date. Les aides suspendues avant cette date obéissent à des règles transitoires.
Quand la prochaine trêve hivernale commence-t-elle ?
Le 1er novembre 2026, jusqu’au 31 mars 2027. Pendant cette période, la procédure peut continuer, mais l’expulsion ne peut pas être exécutée, sauf exceptions prévues par la loi.
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Sources : Décret n° 2026-84 du 12 février 2026 relatif aux impayés de dépense de logement pour les bénéficiaires des aides personnelles au logement (JO du 13 février 2026) · ANIL, analyse juridique : aides personnelles au logement, traitement des impayés · Banque des Territoires, « Les expulsions ont atteint un niveau record en 2025 » (chiffres de la Chambre nationale des commissaires de justice, 17 mars 2026) · Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite (dite Kasbarian-Bergé) · Code de la construction et de l’habitation, articles L. 824-2 et R. 824-2 et suivants ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 ; code des procédures civiles d’exécution, article L. 412-6 (trêve hivernale) · service-public.gouv.fr
Photo : Velvet, CC BY-SA 4.0, wikimedia