Face à un impayé de loyer, le propriétaire doit agir vite mais dans l’ordre. Voici les étapes de la procédure d’expulsion, les délais à prévoir et les erreurs qui la retardent.
L’essentiel
- Pour les baux récents, le locataire a six semaines après le commandement de payer pour régler sa dette.
- Aucune expulsion pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.
- Entre le premier impayé et le départ, comptez souvent plus d’un an.
Les impayés restent minoritaires, mais ils pèsent lourd : quelques mois sans loyer suffisent à mettre un petit bailleur en difficulté, surtout s’il rembourse un crédit. La loi du 27 juillet 2023 a raccourci plusieurs délais. La procédure n’en reste pas moins longue et très encadrée.
Étape 1 : la relance amiable
Dès le premier retard, il faut contacter le locataire pour comprendre la situation : perte d’emploi, séparation, simple oubli. Un appel doit être confirmé par une lettre recommandée qui fixe le montant dû. Il faut aussi prévenir sans attendre :
- la caution, s’il y en a une ;
- Action Logement si le locataire bénéficie de la garantie Visale ;
- l’assureur loyers impayés, en respectant les délais du contrat ;
- la caisse d’allocations familiales si le locataire touche une aide au logement versée au bailleur.
Un plan d’apurement écrit, signé des deux parties, règle beaucoup de situations à ce stade.
Étape 2 : le commandement de payer
Si rien ne bouge, le bailleur fait délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Pour les baux signés depuis la loi de 2023, le locataire dispose de six semaines pour régler sa dette ; les baux plus anciens qui prévoient deux mois gardent ce délai. Le commandement doit reproduire certaines mentions, sous peine de nullité : elles sont détaillées dans notre article sur la clause résolutoire, obligatoire dans les nouveaux baux. Le commissaire de justice le signale à la commission de prévention des expulsions lorsque la dette atteint les seuils fixés dans le département.
Étape 3 : l’assignation et l’audience
Faute de paiement, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection, souvent en référé, pour faire constater la résiliation du bail, obtenir l’expulsion et la condamnation au paiement. L’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience. Les bailleurs personnes morales, hors sociétés civiles familiales, doivent en outre saisir la commission de prévention deux mois avant d’assigner.
Étape 4 : le jugement
Le juge peut accorder au locataire jusqu’à trois ans pour rembourser, à condition qu’il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. S’il respecte ces délais, la résiliation est suspendue. Sinon, le juge prononce l’expulsion et peut accorder un délai d’un mois à un an pour partir.
Étape 5 : le commandement de quitter les lieux
Une fois la décision signifiée, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose de deux mois pour partir.
La trêve hivernale commence le 1er novembre 2026. Jusqu’au 31 mars 2027, aucune expulsion ne peut être exécutée, même avec un jugement définitif. La procédure, elle, continue : commandements, assignations et audiences restent possibles.
Les exceptions et le détail de cette période sont présentés dans notre article sur la trêve hivernale et l’expulsion.
Étape 6 : le concours de la force publique
Si le locataire reste, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion et demande l’aide de la police au préfet. Celui-ci a deux mois pour répondre ; son silence vaut refus. Un refus ouvre droit à une indemnisation par l’État, à demander au préfet puis, à défaut, devant le tribunal administratif.
Exemple de calendrier
Exemple chiffré : un loyer de 750 € impayé depuis janvier 2026
| Fin février 2026 | Commandement de payer, après relances |
| Mi-avril | Fin du délai de six semaines |
| Fin avril, puis juillet | Assignation, puis audience |
| Septembre, puis octobre | Jugement, puis signification |
| Décembre | Fin du commandement de quitter les lieux, pendant la trêve |
| Avril 2027 | Premier concours possible de la force publique |
| Quinze mois sans loyer | plus de 11 000 € de dette, sans les frais |
Se protéger avant le premier impayé
La meilleure procédure est celle qu’on n’a pas à engager. Vérifier les ressources et la stabilité du candidat, demander une caution solide ou la garantie Visale, gratuite pour le bailleur, ou souscrire une assurance loyers impayés limite fortement le risque. Ces garanties ne se cumulent pas toujours : une assurance loyers impayés exclut en principe la caution, sauf pour un étudiant ou un apprenti.
Les erreurs à éviter
- Attendre plusieurs mois avant de réagir : la dette grossit et les chances de règlement diminuent.
- Négliger les délais de déclaration de l’assurance loyers impayés ou de Visale.
- Rédiger soi-même un commandement ou une assignation : une erreur de forme fait perdre des mois.
Ne vous faites jamais justice vous-même. Couper l’eau, changer la serrure ou vider le logement est un délit, puni de trois ans de prison et 30 000 € d’amende.
Si la procédure vous décourage, une autre voie existe : vendre le logement occupé. Vous avez un logement loué en impayés à vendre ou en situation complexe ? Faites étudier votre bien occupé par Groupe Serenity : réponse sous 48 heures.
Questions fréquentes
Le bail doit-il contenir une clause résolutoire ?
Elle est obligatoire dans les baux signés depuis la loi de 2023. Sans elle, dans un bail plus ancien, le juge apprécie librement si l’impayé justifie la résiliation.
Combien coûte la procédure ?
Il faut compter les actes du commissaire de justice, dont les tarifs sont réglementés, et les honoraires d’avocat, libres. Le juge peut mettre une partie de ces frais à la charge du locataire.
Le locataire qui reste après le jugement risque-t-il une sanction ?
Depuis 2023, le maintien dans les lieux plus de deux mois après une décision d’expulsion définitive est puni de 7 500 € d’amende, sauf exceptions, notamment pendant la trêve hivernale.
Peut-on vendre un logement occupé par un locataire en impayé ?
Oui, le bail est transmis à l’acheteur, qui reprend la procédure en cours. Le prix tient alors compte de l’occupation et du délai de libération.
Que deviennent les meubles laissés par le locataire ?
Le commissaire de justice en dresse l’inventaire. L’ancien locataire dispose d’un délai pour les récupérer ; passé ce délai, ils peuvent être vendus aux enchères ou déclarés abandonnés par le juge.
Sources : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 · Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite · Code des procédures civiles d’exécution, articles L. 153-1, L. 412-1 à L. 412-6 · Cour de cassation, avis n° 24-70.002 du 13 juin 2024 · Chambre nationale des commissaires de justice et Fondation pour le logement des défavorisés : chiffres des expulsions 2025 (17 mars 2026) · Légifrance · service-public.gouv.fr
Photo : Artvill, CC BY-SA 4.0, wikimedia