Article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023.
L’essentiel
- La clause est obligatoire dans les baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023, et figure dans les contrats types depuis le 1er octobre 2026.
- Après un commandement de payer, le locataire dispose de six semaines pour régler sa dette.
- Le juge peut accorder des délais, et aucune expulsion n’a lieu du 1er novembre au 31 mars.
Quand un locataire ne paie plus, le propriétaire dispose d’un outil prévu par la loi : la clause résolutoire. Elle permet de mettre fin au bail plus rapidement qu’une action classique en résiliation. Encore faut-il respecter une procédure précise.
De quoi s’agit-il ?
C’est une clause du bail qui prévoit sa résiliation automatique si le locataire manque à certaines obligations. Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout bail d’habitation conclu ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023 doit la contenir. Les contrats types officiels, que tout bail doit reprendre depuis le 1er octobre 2026, l’intègrent désormais : ce changement est détaillé dans notre article sur la clause résolutoire dans tous les nouveaux baux.
La clause ne peut jouer que dans des cas fixés par la loi. Deux figurent obligatoirement dans le bail :
- le non-paiement du loyer ou des charges ;
- le non-versement du dépôt de garantie.
D’autres peuvent y être ajoutés : l’absence d’assurance habitation, des troubles de voisinage constatés par une décision de justice devenue définitive, ou le non-respect d’une servitude de résidence principale instaurée par la commune.
Les délais à connaître
Pour un bail signé avant le 29 juillet 2023 et jamais renouvelé depuis, la Cour de cassation a estimé, dans un avis du 13 juin 2024, que le délai prévu au contrat, souvent deux mois, continue de s’appliquer. Le commandement doit donc viser le délai de la clause effectivement signée.
La procédure, étape par étape
- Le commandement : le bailleur fait délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer, ou de justifier d’une assurance.
- Le délai : le locataire dispose de six semaines pour régler sa dette, et d’un mois pour l’assurance.
- L’assignation : faute de régularisation, le bailleur saisit le juge, qui constate la résiliation du bail.
- L’expulsion : elle ne peut avoir lieu qu’après un commandement de quitter les lieux, et jamais pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.
Le commandement de payer doit notamment rappeler le montant de la dette, la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL) et celle de demander des délais au juge. L’assignation, elle, est notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, afin qu’un diagnostic social et financier du locataire puisse être réalisé.
Chaque étape a ses règles de forme : un commandement incomplet peut être annulé, et tout le calendrier repart de zéro. Les règles propres à la fin de la procédure sont détaillées dans notre article sur la trêve hivernale et l’expulsion.
Jamais de reprise du logement par soi-même. La clause résolutoire ne donne pas le droit de changer les serrures ou de vider les lieux : sans décision de justice, c’est un délit, même si le locataire ne paie plus.
Le juge garde la main
Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire de bonne foi, jusqu’à trois ans, s’il est en mesure de rembourser et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Pendant ces délais, la clause est suspendue. Si le locataire les respecte, la clause est réputée ne pas avoir joué ; au premier impayé, elle reprend effet. Une procédure complète dure donc souvent de longs mois, entre le premier impayé et le départ effectif du locataire.
D’où l’intérêt de se protéger en amont, avant même la signature du bail : notre article sur l’assurance loyers impayés, GLI ou Visale compare les deux solutions.
Vendre un logement occupé par un locataire en impayé
C’est possible : le bail et la procédure se poursuivent avec l’acquéreur. Beaucoup de particuliers renoncent à acheter un tel bien ; un professionnel peut le racheter en l’état, en tenant compte de la procédure en cours. Les options, vente occupée ou congé pour vendre, sont présentées dans notre article sur la vente d’un logement occupé par un locataire.
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Questions fréquentes
La clause résolutoire est-elle obligatoire dans un bail ?
Oui, dans tout bail d’habitation conclu ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023, au moins pour les impayés de loyer, de charges et de dépôt de garantie.
Combien de temps le locataire a-t-il pour payer ?
Six semaines après le commandement de payer, un mois pour justifier d’une assurance. Un bail ancien jamais renouvelé peut prévoir deux mois.
Le propriétaire peut-il récupérer le logement sans juge ?
Non. Le juge doit constater la résiliation, puis l’expulsion passe par un commissaire de justice, jamais pendant la trêve hivernale.
Peut-on vendre un logement dont le locataire ne paie plus ?
Oui. Le bail et la procédure se poursuivent avec l’acquéreur ; un professionnel peut racheter le bien en l’état.
Sources : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 (clause résolutoire) · Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite · Code des procédures civiles d’exécution, article L. 412-6 (trêve hivernale) · Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifiant le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale (JO du 7 juillet 2026) · Cour de cassation, 3e chambre civile, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002 (application dans le temps du délai de six semaines)
Photo : Velvet, CC BY-SA 4.0, wikimedia