Vente occupée ou congé pour vendre, préemption du locataire, location meublée, immeuble entier : les règles à connaître et les bons calculs avant de mettre en vente un logement loué.
L’essentiel
- On peut vendre un logement loué à tout moment : le bail continue avec l’acheteur.
- Pour vendre libre, il faut donner congé six mois avant la fin du bail (trois mois en meublé).
- En location vide, ce congé vaut offre de vente : le locataire a deux mois pour accepter.
Départ à la retraite, succession, besoin de trésorerie, lassitude de la gestion locative : on peut avoir de bonnes raisons de vendre un logement qui est loué. Rien n’oblige à attendre la fin du bail. Mais deux voies très différentes s’offrent au propriétaire, avec des délais et des prix qui ne sont pas les mêmes.
Première voie : vendre avec le locataire en place
Le propriétaire peut vendre à tout moment un logement occupé. Le bail continue avec le nouveau propriétaire, aux mêmes conditions : même loyer, même durée, même dépôt de garantie, qui est transféré à l’acheteur.
Dans ce cas, le locataire n’a en principe aucun droit de préemption (sauf vente par lots d’un immeuble, voir plus bas) : il est simplement informé du changement de propriétaire. Le bien s’adresse alors surtout à des investisseurs, qui achètent un rendement, et non à des acheteurs qui veulent l’habiter.
Seconde voie : donner congé pour vendre libre
Pour vendre le logement vide, il faut attendre l’échéance du bail et délivrer au locataire un congé pour vendre, en respectant trois règles :
- Le délai. Au moins six mois avant la fin du bail pour une location vide, trois mois pour un meublé.
- La forme. Lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre signature.
- Le contenu. Le congé indique le prix et les conditions de la vente.
Pour une location vide, ce congé vaut offre de vente au locataire : il dispose de deux mois pour accepter. S’il accepte, il a deux mois de plus pour signer, quatre s’il recourt à un prêt. S’il refuse ou ne répond pas, il doit libérer les lieux à la fin du bail. Si le bien est ensuite vendu moins cher à un tiers, le locataire doit à nouveau se voir proposer ce prix. Toutes les étapes, notice à joindre comprise, sont détaillées dans notre guide pour vendre un logement occupé : congé, préemption, prix et délais.
Certains locataires sont protégés. Un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes ne peut pas recevoir de congé sans proposition de relogement, sauf si le propriétaire lui-même remplit certaines conditions d’âge ou de revenus.
Location vide, meublé, immeuble entier : ce qui change
Les droits du locataire ne sont pas les mêmes selon le type de location et de bien :
Congé six mois avant la fin du bail ; il vaut offre de vente au locataire.
Congé trois mois avant, sans droit de préemption : le propriétaire vend à qui il veut, au prix qu’il veut.
Règles de préemption propres aux ventes par lots ou en bloc ; la commune peut aussi préempter.
Pour un immeuble, la première vente d’un logement après la division en lots ouvre un droit de préemption au locataire (loi du 31 décembre 1975, article 10), et la vente en bloc d’un immeuble de plus de cinq logements est aussi encadrée. Un notaire doit vérifier ces points très en amont.
Occupé ou libre : quel prix ?
Un logement vendu occupé subit généralement une décote par rapport au même bien libre, d’autant plus forte que le loyer est bas, que le bail vient d’être renouvelé ou que le locataire est protégé. En contrepartie, la vente peut se faire tout de suite, sans attendre l’échéance, et le bien continue de rapporter jusqu’à la signature.
Le bon choix dépend donc de votre calendrier, de la date de fin du bail et de l’écart de prix réel. Le diagnostic de performance énergétique change aussi le calcul : un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis le 1er janvier 2025, et les logements F suivront le 1er janvier 2028, comme nous l’expliquons dans notre article sur les logements classés F interdits à la location en 2028.
Enfin, un logement loué n’est pas votre résidence principale : sa vente peut entraîner un impôt sur la plus-value, à estimer avant de fixer votre prix. Voyez notre article pour savoir qui est concerné par la plus-value immobilière.
Une solution pour vendre vite
Pour un appartement, une maison ou un immeuble entier loué, Groupe Serenity peut étudier une acquisition en l’état, locataires en place, sans attendre la fin des baux : c’est notre offre pour vendre un bien occupé ou à rénover. Premier retour sous 48 heures, en toute confidentialité.
Questions fréquentes
Le locataire peut-il empêcher la vente de son logement ?
Non. Le propriétaire peut vendre à tout moment ; le bail continue simplement avec l’acheteur, aux mêmes conditions.
Peut-on donner congé pour vendre en cours de bail ?
Non. Le congé ne vaut que pour l’échéance du bail, avec un préavis d’au moins six mois en location vide et de trois mois en meublé.
Que se passe-t-il si je vends finalement moins cher que le prix du congé ?
En location vide, le locataire doit à nouveau se voir proposer ce prix avant la vente à un tiers.
Que devient le dépôt de garantie en cas de vente occupée ?
Il est transféré à l’acheteur, qui devient le nouveau bailleur.
Sources : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 15 et 25-8 · Loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, article 10 (ventes par lots) · service-public.fr, vente d’un logement loué · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience), article 160 : logements G interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, F à partir du 1er janvier 2028
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