Le projet de budget pour 2027 vise le principal avantage fiscal de la location meublée : l’amortissement. Le texte est encore débattu au Parlement, mais il pousse déjà des propriétaires à se demander s’il faut vendre. Avant de décider, quelques calculs s’imposent.
L’essentiel en 30 secondes
- Le projet de budget 2027 plafonne l’amortissement du meublé à 2,5 % et 7 000 € par an et par foyer fiscal, pas par logement.
- La part non déduite serait définitivement perdue ; le stock déjà reporté resterait utilisable jusqu’à fin 2036, dans la limite de la moitié du résultat.
- Rien n’est voté : l’Assemblée vote la première partie du budget le 20 octobre, puis viendra le Sénat.
Au régime réel, la location meublée non professionnelle (LMNP) permet de déduire chaque année une fraction du prix du logement, l’amortissement, ce qui efface souvent l’impôt sur les loyers pendant longtemps. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, veut limiter fortement cet avantage. Ce n’est qu’un projet : il peut encore changer.
Trois mesures en trois budgets
C’est le troisième tour de vis en trois ans pour les loueurs en meublé.
Amortissements réintégrés dans la plus-value, pour les ventes depuis le 15 février 2025.
De 17,2 % à 18,6 % sur les loyers du meublé (loi de financement de la sécurité sociale), dès les revenus 2025.
Plafond annuel et fin du report, si le projet est adopté.
Ce que prévoit le texte du gouvernement
L’article 7 du projet modifie l’article 39 C du Code général des impôts pour les loueurs non professionnels :
- Logements meublés classiques : amortissement des locaux limité à 2,5 % par an et à 7 000 € par an. Le plafond vaut par foyer fiscal, tous logements confondus.
- Meublés de tourisme : 1,5 % par an, dans la limite de 5 000 €.
- Amortissements perdus : aujourd’hui reportée sans limite, la part non déduite (plafond dépassé ou bénéfice insuffisant) serait définitivement perdue à partir des exercices 2027.
- Stock existant : les amortissements en attente fin 2026 resteraient déductibles jusqu’au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable de chaque année.
- Exclusions : résidences réservées aux étudiants, aux jeunes en formation ou aux plus de 65 ans, résidences services pour seniors agréées, établissements médico-sociaux et de soins de longue durée.
Le gouvernement invoque l’écart avec la location nue et son dispositif « Jeanbrun » (amortissement de 3 à 5,5 %, plafonné à 12 000 € par an). Les loueurs au micro-BIC, qui ne déduisent pas d’amortissement, et les loueurs professionnels ne sont pas visés.
Où en est le débat ?
La commission des finances de l’Assemblée a adopté deux amendements. Celui de Guillaume Kasbarian et plusieurs députés (I-CF1588) retire du plafond et de la fin du report les meublés loués avec un bail de résidence principale ou un bail mobilité, ou à des étudiants et jeunes en formation. Un autre (I-CF776) supprime l’amortissement des meublés de tourisme achetés à partir de 2027.
Au 16 octobre 2026, ces exclusions ne sont pas acquises. La commission a ensuite rejeté l’ensemble de la première partie du budget, le 9 octobre : en séance, depuis le 13 octobre, c’est le texte du gouvernement qui est discuté. Les amendements doivent y être adoptés à nouveau pour exister. Vote de la première partie le 20 octobre, puis Sénat, et vote définitif prévu en décembre.
D’après la presse spécialisée, d’autres amendements ont été déposés pour la séance : protéger les logements achetés avant 2027 (une « clause du grand-père »), ou sortir du plafond la location en résidence principale.
Ce que cela changerait
Le plafond pèse surtout sur les propriétaires de plusieurs biens ou de biens chers, puisqu’il s’applique au foyer.
Exemple chiffré : deux appartements meublés, 450 000 € de bâti
Un foyer imposé à 30 % loue deux appartements meublés. Leur bâti vaut 450 000 € au total, amorti sur environ 30 ans, et les loyers suffisent à absorber tout l’amortissement.
| Amortissement déduit aujourd’hui | 15 000 € par an |
| Amortissement admis avec le projet (plafond du foyer) | 7 000 € par an |
| Revenu imposable en plus | 8 000 € par an |
| Impôt sur le revenu à 30 % | 2 400 € |
| Prélèvements sociaux à 18,6 % | 1 488 € |
| Impôt en plus chaque année | environ 3 900 € |
Les 8 000 € écartés chaque année seraient perdus. Loués avec un bail de résidence principale, les deux logements échapperaient au plafond si l’exclusion votée en commission est reprise.
Pour un seul petit logement, l’écart est plus faible : un deux-pièces de 170 000 € de bâti, loué 900 € par mois et aujourd’hui presque sans impôt, n’amortirait plus son bâti qu’à 2,5 %. Environ 1 750 € deviendraient imposables, soit quelque 850 € d’impôt et de prélèvements sociaux par an pour un foyer imposé à 30 %.
Faut-il vendre son meublé avant 2027 ?
Pas forcément, et rarement dans la précipitation. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (hors résidences services exclues). Vendre ne fait donc pas disparaître l’avantage passé : il est en partie repris à la sortie.
Exemple : un studio acheté 150 000 €, revendu 190 000 € dix ans plus tard, avec 30 000 € d’amortissements déduits. La plus-value imposable passe de 40 000 à 70 000 €. Après les abattements pour dix ans de détention, impôt et prélèvements sociaux (restés à 17,2 % sur les plus-values immobilières) atteignent environ 20 360 €, contre 11 630 € sans la réintégration.
Pour le deux-pièces, le plafond coûterait environ 850 € par an : vendre pour l’éviter aurait peu de sens. Un propriétaire qui voulait de toute façon vendre, ou face à de gros travaux, peut en revanche avancer son projet.
Les étapes avant de décider
- Faire le point avec son comptable : tableau d’amortissement et amortissements reportés.
- Simuler l’impôt 2027 avec et sans le plafond, au réel et au micro-BIC (abattement de 50 % en location à l’année).
- Chiffrer une vente, amortissements réintégrés dans la plus-value.
- Comparer les options : louer à l’année plutôt qu’en courte durée, passer en location nue, ou ne rien changer.
- Attendre le texte définitif, prévu en décembre, avant toute décision irréversible.
Un meublé se vend libre ou loué ; le congé pour vendre se donne au moins trois mois avant la fin du bail, d’un an en général. Groupe Serenity étudie aussi les biens loués ou reçus en succession.
Questions fréquentes
Le plafond s’appliquerait-il aux biens déjà achetés ?
Dans le texte du gouvernement, oui : il viserait les exercices clos à partir de 2027, quelle que soit la date d’achat. Une « clause du grand-père » pour les biens achetés avant 2027 a été proposée par amendement, sans certitude.
Le plafond vaut-il par logement ?
Non, par foyer fiscal : 7 000 € par an au total, quel que soit le nombre de meublés.
Je suis au micro-BIC, suis-je concerné ?
Non, le micro-BIC ne permet pas de déduire d’amortissement. Il pourrait même devenir plus intéressant pour certains loueurs au réel.
Et si je loue en meublé de tourisme ?
Ce sont les règles les plus strictes : 1,5 % et 5 000 € par an, voire plus d’amortissement du tout pour les achats à partir de 2027 si l’amendement de commission est repris.
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Sources : Projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, déposé le 1er octobre 2026, article 7 (article 39 C du CGI : 2,5 % et 7 000 € par an et par foyer fiscal, report jusqu’au 31 décembre 2036 dans la limite de la moitié du résultat, amortissements non déduits non reportables) · Amendement I-CF1588 de M. Kasbarian et plusieurs députés (bail de résidence principale, bail mobilité, étudiants et jeunes en formation), adopté en commission des finances · Amendement I-CF776 (meublés de tourisme acquis à partir de 2027), adopté en commission des finances · Fiscalonline : LMNP dans le PLF 2027, vers une clause du grand-père pour les investissements réalisés avant 2027 ? · Que Choisir : hausse de la CSG de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (18,6 %, LMNP concernés, revenus fonciers et plus-values immobilières exclus) · Code général des impôts, article 39 C (amortissements) · Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 (réintégration des amortissements dans la plus-value) · Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (micro-BIC des meublés de tourisme) · Code général des impôts, articles 150 U à 150 VH (plus-values immobilières) · Constitution, article 42 (discussion en séance du texte du gouvernement pour les lois de finances) · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-8 (congé du bailleur en location meublée) · service-public.fr
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