Un décret du 20 juillet 2026 reconduit pour un an l’encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue. En parallèle, l’expérimentation des loyers de référence, appliquée à Paris, Lyon, Bordeaux ou Montpellier, arrive à échéance en novembre 2026, et son avenir se décide au Parlement. Le point sur les règles à respecter.
L’essentiel en 30 secondes
- En zone tendue, le loyer d’une relocation reste plafonné pour les baux signés jusqu’au 31 juillet 2027.
- Plafond : le loyer du précédent locataire, augmenté au plus de l’IRL (+ 1,15 % sur un an).
- Logements classés F ou G : aucune hausse possible, ni à la relocation ni au renouvellement.
Deux mécanismes coexistent sous le nom d’« encadrement des loyers ». Le premier limite la hausse du loyer quand un logement change de locataire ou quand le bail est renouvelé : il vient d’être reconduit. Le second plafonne le niveau même du loyer dans quelques grandes villes : il est expérimental et son sort n’est pas encore fixé. Voici comment s’y retrouver (voir aussi les différences entre plafonnement et encadrement des loyers).
Ce que prévoit le décret du 20 juillet 2026
Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, publié au Journal officiel du 22 juillet, prolonge d’un an le décret du 27 juillet 2017. Il s’applique aux baux conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027, dans les communes classées en zone tendue, c’est-à-dire celles où s’applique la taxe sur les logements vacants. Le texte vise les locations vides ou meublées à usage de résidence principale, ainsi que les baux mobilité.
Ne sont pas concernés notamment les logements HLM ou conventionnés, ceux soumis à la loi de 1948 et les locations saisonnières. La première mise en location, un logement vacant depuis plus de dix-huit mois ou un logement rénové récemment pour un montant au moins égal à une année de loyer peuvent être loués à un loyer fixé librement, sous réserve des loyers de référence là où ils existent.
Le plafond : le loyer du précédent locataire
Lors d’une relocation, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au locataire sortant. S’il n’a pas été révisé depuis douze mois, il peut être augmenté de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). Pour le deuxième trimestre 2026, l’Insee a publié un IRL de 148,37, en hausse de 1,15 % sur un an.
Deux exceptions permettent d’aller plus loin, selon l’analyse de l’ANIL, et une règle interdit au contraire toute hausse :
S’ils coûtent au moins la moitié du loyer annuel, la hausse annuelle peut atteindre 15 % de leur coût TTC.
La hausse est limitée à la moitié de l’écart avec les loyers du voisinage pour des logements comparables.
Ni à la relocation, ni au renouvellement, ni par indexation.
Les logements classés G sont en outre interdits à la location nouvelle depuis le 1er janvier 2025, et ce sera le tour des logements classés F à partir de 2028.
Un exemple chiffré
Exemple chiffré : un deux-pièces reloué début octobre 2026
Exemple fictif : un deux-pièces en zone tendue, loué 800 euros hors charges, dont le loyer n’a pas été révisé depuis plus d’un an.
| Loyer du locataire sortant | 800 € |
| Sans travaux : 800 × 1,0115 (IRL) | 809,20 € |
| Travaux de 6 000 € TTC (plus que la moitié du loyer annuel, 4 800 €) | 15 % = 900 €/an, soit + 75 €/mois |
| Loyer maximal avec travaux | 875 € |
Si le logement est classé F, le loyer reste à 800 euros, travaux ou non, tant que la classe énergétique n’a pas été améliorée.
Les villes à loyers de référence
Dans certaines villes, un second plafond s’ajoute : le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral selon le quartier, le nombre de pièces, l’époque de construction et le type de location. Selon service-public.fr, il s’applique à Paris, aux communes d’Est Ensemble et de Plaine Commune, à Lille, Hellemmes et Lomme, à Lyon et Villeurbanne, à Montpellier, à Bordeaux, à une partie de Grenoble-Alpes Métropole et à des communes du Pays basque. Le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré. Un complément de loyer n’est possible que pour des caractéristiques exceptionnelles, et il est interdit si le logement est classé F ou G.
Les sanctions
Le locataire peut contester un loyer trop élevé devant la commission départementale de conciliation, gratuite, puis devant le juge, et demander le remboursement du trop-perçu. Dans les villes à loyers de référence, le propriétaire qui ne met pas le bail en conformité s’expose en plus à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une société.
Ce qui se joue au Sénat
L’expérimentation des loyers de référence, créée par la loi ELAN de 2018 et prolongée par la loi 3DS, prend fin en novembre 2026. L’Assemblée nationale a adopté le 11 décembre 2025 une proposition de loi qui la pérennise et l’étend.
Au 16 octobre 2026, rien n’est voté. Le 14 octobre, la commission des affaires économiques du Sénat a adopté sa propre version du texte ; d’après la presse spécialisée, elle prévoit une simple prolongation de deux ans, sur les mêmes territoires, sans hausse des amendes. Débat en séance publique le 21 octobre ; les deux assemblées devront encore s’accorder avant l’échéance.
Les erreurs à éviter
- Fixer le loyer d’après les annonces voisines sans vérifier le dernier loyer du précédent locataire.
- Appliquer l’IRL deux fois : à la relocation et à la date anniversaire suivante sans respecter le délai de douze mois.
- Oublier la classe énergétique : un logement F ne peut plus voir son loyer augmenter.
- Compter sur la fin de l’expérimentation en novembre avant le vote définitif du Parlement.
Autre point à vérifier en rédigeant le nouveau bail : la clause résolutoire, obligatoire dans tous les baux depuis le 1er octobre 2026.
Louer ou vendre ?
Pour un propriétaire dont le logement est mal classé, le plafonnement des loyers rend parfois la rénovation difficile à rentabiliser. Certains choisissent de vendre, libre ou occupé. Groupe Serenity étudie ces situations au cas par cas, y compris pour des biens à rénover ou loués, ou en succession.
Questions fréquentes
Comment savoir si ma commune est en zone tendue ?
Le simulateur officiel, accessible depuis service-public.fr, indique si une commune est concernée et si des loyers de référence s’y appliquent.
Les meublés sont-ils concernés ?
Oui, pour les résidences principales et les baux mobilité. Les locations saisonnières de courte durée ne le sont pas.
Que se passe-t-il après le 31 juillet 2027 ?
Le décret de 2017 est reconduit chaque été depuis sa création. Une nouvelle prolongation n’est pas encore décidée.
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Sources : Décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail (JO du 22 juillet 2026) · ANIL, analyse juridique : encadrement de l’évolution des loyers en zones tendues à compter du 1er août 2026 · Service-public : encadrement des loyers en zone tendue (vérifié le 1er août 2026) · Insee, Informations rapides n° 167 : indice de référence des loyers du 2e trimestre 2026 (10 juillet 2026) · Sénat, dossier législatif de la proposition de loi « Retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs » (texte de la commission n° 48 du 14 octobre 2026, séance publique le 21 octobre 2026) · LocService, « Quel avenir pour l’encadrement des loyers après novembre 2026 ? » (2 juillet 2026) · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 17 et 18 ; loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 140 · service-public.gouv.fr
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