À Bordeaux comme dans une soixantaine d’autres communes, les loyers des nouveaux baux sont plafonnés depuis plusieurs années. Le dispositif arrive au terme prévu par la loi : propriétaires et locataires doivent savoir ce qui s’applique aujourd’hui et ce qui peut changer.
L’essentiel
- À Bordeaux, le loyer d’un nouveau bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré de 20 %.
- Le Conseil d’État a validé le dispositif le 25 mai 2023, malgré le recours des propriétaires.
- L’expérimentation s’arrête fin novembre 2026, sauf loi votée d’ici là.
La loi Élan de 2018 a permis aux grandes villes où le logement est rare de plafonner, à titre expérimental, les loyers des nouveaux contrats. Bordeaux l’a demandé et l’applique depuis le 15 juillet 2022. La chambre des propriétaires de Gironde avait contesté le décret autorisant la ville, en estimant que les loyers bordelais n’étaient pas excessifs et que le vrai problème était le manque d’offre. Le Conseil d’État a rejeté ce recours le 25 mai 2023 : selon lui, le dispositif poursuit un but d’intérêt général et ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété.
Comment fonctionne l’encadrement
Chaque année, le préfet de la Gironde fixe par arrêté un loyer de référence au mètre carré, selon le quartier, l’époque de construction, le nombre de pièces et le caractère meublé ou non du logement. Lors de la signature d’un bail, le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré de 20 %.
Un complément de loyer reste possible pour un logement aux caractéristiques exceptionnelles par rapport aux biens comparables du secteur (grande terrasse, vue remarquable…). Il doit être justifié dans le bail, et il est exclu pour un logement classé F ou G ou présentant certains défauts, comme des sanitaires sur le palier ou des signes d’humidité.
Exemple chiffré
Prenons un T2 non meublé de 40 m² dans un immeuble ancien, avec un loyer de référence fictif de 14 €/m² pour son secteur.
Exemple chiffré : un T2 de 40 m² à Bordeaux
Loyer de référence fictif, pour l’exemple.
| Loyer de référence | 14 €/m² |
| Loyer de référence majoré (+ 20 %) | 16,80 €/m² |
| Plafond pour 40 m², hors charges | 672 €/mois |
| Loyer signé par le propriétaire | 750 €/mois |
| Trop-perçu (78 € × 12) | 936 € par an |
Le locataire peut demander à revenir à 672 €. Pour un complément de loyer jugé injustifié, il dispose de trois mois après la signature pour saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge.
Quel bilan ?
Une évaluation remise au gouvernement en mai 2026 et un baromètre de la Fondation pour le logement des défavorisés donnent une première mesure des effets.
Les économistes jugent toutefois ses effets « ambivalents », car il ne cible pas spécifiquement les ménages les plus modestes. Côté conformité, les petites surfaces et les meublés restent les plus concernés par les dépassements. Les associations de propriétaires continuent, elles, de dénoncer un frein à l’investissement locatif. Pour le contexte local, voyez où en est le marché immobilier bordelais à l’automne 2026.
L’échéance de novembre 2026
L’expérimentation, prolongée par la loi 3DS de 2022, prend fin fin novembre 2026. Une proposition de loi adoptée par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025 visait à la rendre définitive. Le gouvernement souhaite la limiter à une prolongation de deux ans pour les villes déjà engagées, sans nouvelles communes.
Au 16 octobre 2026, rien n’est voté. Le texte doit être examiné au Sénat à partir du 21 octobre 2026. Tant qu’aucune loi n’est promulguée, rien n’est acquis : il faut suivre le résultat du vote. La ville de Bordeaux n’a pas encore annoncé sa position définitive sur la suite.
Ce que cela change pour un propriétaire
- Jusqu’à l’échéance, toute nouvelle location ou tout renouvellement doit respecter le plafond en vigueur, et le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré.
- Si le dispositif s’arrête, les baux en cours ne changent pas : le loyer ne peut évoluer que par la révision annuelle selon l’indice de référence des loyers.
- Dans tous les cas, Bordeaux reste en zone tendue : à la relocation, le loyer reste en principe plafonné au niveau payé par le précédent locataire, sauf exceptions, et les logements classés F ou G ne peuvent pas être augmentés (voir le plafonnement des loyers à la relocation jusqu’en juillet 2027).
La différence entre ces deux mécanismes est expliquée dans notre article encadrement ou plafonnement des loyers : quelles différences ?
Ce que cela change pour un locataire
- Vérifier le loyer avant de signer, avec le simulateur en ligne : le bail doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré.
- Agir après la signature si le plafond est dépassé : demander d’abord au bailleur de corriger le loyer, puis saisir la commission départementale de conciliation, gratuite, et enfin le juge.
- Contester un complément de loyer dans les trois mois suivant la signature du bail.
- Garder ses droits si le dispositif prend fin : un bail signé sous l’encadrement reste valable aux conditions convenues.
Les erreurs à éviter
- Fixer le loyer d’après les annonces voisines plutôt que d’après l’arrêté préfectoral en vigueur.
- Ajouter un complément de loyer pour un simple balcon ou un parking : ces éléments sont déjà pris en compte.
- Oublier les mentions obligatoires dans l’annonce et le bail : elles sont contrôlées.
- Anticiper la fin du dispositif avant qu’elle soit confirmée.
Vous avez un logement loué à Bordeaux à vendre, à rénover ou en situation complexe ? Faites étudier votre bien par Groupe Serenity : réponse sous 48 heures.
Questions fréquentes
Quelles sanctions en cas de dépassement ?
Le préfet peut mettre le bailleur en demeure de baisser le loyer et de rembourser le trop-perçu, puis prononcer une amende allant jusqu’à 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une société.
Les communes de la métropole sont-elles concernées ?
Non, seule la commune de Bordeaux applique l’encadrement dans la métropole.
Les locations meublées sont-elles concernées ?
Oui. L’arrêté préfectoral fixe des loyers de référence propres aux meublés, un peu plus élevés que pour les logements vides. Le bail mobilité y est aussi soumis ; les meublés de tourisme, loués à la nuitée, ne le sont pas.
Comment connaître le loyer de référence de mon logement ?
Un simulateur en ligne, alimenté par l’arrêté préfectoral, permet de le retrouver à partir de l’adresse et des caractéristiques du logement.
Sources : Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (Élan), article 140, prolongé par la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (3DS) · Conseil d’État, 25 mai 2023, n° 458155 (rejet du recours contre le décret du 2 septembre 2021 pour Bordeaux) · Arrêtés du préfet de la Gironde fixant les loyers de référence (premier arrêté du 20 juin 2022) · Assemblée nationale : proposition de loi adoptée le 11 décembre 2025 ; Sénat : examen à partir du 21 octobre 2026 · Banque des Territoires (Localtis) : « L’encadrement des loyers pourrait être prolongé pendant deux ans » (24 juin 2026) · Fondation pour le logement des défavorisés : baromètre de l’encadrement des loyers (2026) · Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 modifié (évolution des loyers à la relocation en zone tendue) · service-public.fr
Photo : Blaue Max, CC BY-SA 3.0, wikimedia