Comme chaque été depuis 2012, le gouvernement a reconduit le plafonnement des loyers à la relocation dans les communes en zone tendue. Le décret du 20 juillet 2026 le prolonge jusqu’au 31 juillet 2027, sans changement de fond.
L’essentiel
- En zone tendue, le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser celui de l’ancien, jusqu’au 31 juillet 2027.
- Une hausse reste possible après des travaux d’au moins six mois de loyer ou pour un loyer manifestement sous-évalué.
- Logement classé F ou G : aucune hausse possible.
Lorsqu’un locataire part et qu’un autre arrive, le propriétaire d’un logement situé en zone tendue ne fixe pas librement le nouveau loyer. Cette règle, souvent confondue avec l’encadrement du niveau des loyers appliqué à Paris ou Bordeaux, concerne un territoire beaucoup plus large. Les deux mécanismes sont comparés dans notre article encadrement ou plafonnement des loyers : quelles différences ?
Une règle reconduite chaque année
Le plafonnement à la relocation repose sur l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 et sur un décret de 2017, prolongé chaque année. Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, publié le 22 juillet, l’étend du 1er août 2026 au 31 juillet 2027. Il vise les locations vides et meublées en résidence principale, ainsi que le bail mobilité.
Les communes concernées sont celles des agglomérations de plus de 50 000 habitants où l’accès au logement est difficile. Leur liste figure en annexe du décret du 10 mai 2013, qui a été entièrement remplacée en décembre 2025. Le simulateur de service-public.fr permet de vérifier la situation d’une adresse.
Le principe : pas de hausse au changement de locataire
Le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué à l’ancien locataire. Le propriétaire peut seulement appliquer la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) si le loyer n’a pas été révisé au cours des douze mois précédents. Une révision oubliée pendant plusieurs années ne se rattrape pas.
Les cas où une hausse est possible
Trois situations permettent de dépasser l’ancien loyer, à condition de pouvoir les justifier.
Réalisés depuis le dernier bail : la hausse annuelle peut atteindre 15 % de leur coût réel TTC.
La hausse est limitée à la moitié de l’écart avec les loyers du voisinage, à justifier par des références comparables.
D’un montant au moins égal à une année de loyer et terminés depuis moins de six mois : le loyer peut être fixé librement, sous réserve des autres règles.
Le plafonnement ne s’applique pas à la première location d’un logement, ni à un logement resté sans locataire plus de dix-huit mois, à condition de pouvoir dater le départ du précédent occupant.
Les passoires thermiques : aucune hausse
Depuis la loi Climat et résilience, un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut faire l’objet d’aucune hausse à la relocation, ni par les exceptions ci-dessus, ni par l’indexation. Seule une amélioration de la classe énergétique rouvre la possibilité d’augmenter. Rappelons que les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025, et que les logements classés F suivront en 2028.
À ne pas confondre avec l’encadrement du niveau des loyers
À Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier et dans quelques autres territoires, un second dispositif fixe en plus des loyers de référence par quartier. Le cas bordelais est détaillé dans notre article sur l’encadrement des loyers à Bordeaux et son échéance de novembre 2026.
Deux calendriers différents. Issu de la loi Élan, l’encadrement expérimental du niveau des loyers prend fin fin novembre 2026, sauf prolongation par une proposition de loi en discussion au Parlement cet automne. Le plafonnement à la relocation, lui, continue jusqu’en juillet 2027.
Un exemple chiffré
Un studio est loué 700 € par mois hors charges à Toulouse. Entre deux locataires, le propriétaire refait la salle de bains et l’électricité.
Exemple chiffré : un studio à Toulouse après travaux
Les travaux dépassent six mois de loyer (4 200 €) : la hausse est possible.
| Loyer du précédent locataire, hors charges | 700 €/mois |
| Travaux : salle de bains et électricité | 6 000 € |
| Hausse annuelle maximale (15 % de 6 000 €) | 900 €, soit 75 €/mois |
| Nouveau loyer maximal | 775 €/mois |
Cette hausse suppose que le logement ne soit pas classé F ou G et que les factures soient conservées.
Un cas concret de loyer sous-évalué
Une propriétaire relouait un deux-pièces 520 € depuis douze ans à la même locataire, sans jamais appliquer la révision annuelle. Les logements comparables du quartier se louent autour de 680 €. L’écart atteint 160 € : elle peut demander au plus la moitié, soit 80 €, à condition de produire des références de loyers de logements comparables situés à proximité. Le nouveau loyer peut donc être porté à 600 € environ.
Les étapes avant de relouer
- Vérifier la commune : est-elle en zone tendue, et le quartier relève-t-il aussi d’un loyer de référence ?
- Retrouver le dernier loyer payé par l’ancien locataire et la date de sa dernière révision.
- Contrôler la classe énergétique du logement sur le diagnostic en cours de validité.
- Rassembler les justificatifs : factures de travaux et, le cas échéant, références de loyers du voisinage.
- Reporter toutes ces informations dans le nouveau bail.
Les erreurs à éviter
- Fixer le loyer d’après les annonces voisines sans vérifier le dernier loyer appliqué.
- Oublier de mentionner dans le bail le loyer du précédent locataire et la date de son dernier versement, informations obligatoires en zone tendue.
- Compter des travaux d’entretien courant comme des travaux d’amélioration.
- Augmenter le loyer d’un logement F ou G.
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Questions fréquentes
Que peut faire un locataire dont le loyer dépasse la limite ?
Il peut saisir la commission départementale de conciliation, étape obligatoire avant le juge. L’action se prescrit par trois ans. Les sommes payées en trop peuvent être restituées.
La règle vaut-elle pour un meublé ?
Oui, dès lors qu’il s’agit de la résidence principale du locataire. Les locations saisonnières ne sont pas concernées.
Le dispositif existera-t-il après juillet 2027 ?
Il a été reconduit chaque année depuis 2012, mais chaque prolongation dépend d’un nouveau décret.
Le dépôt de garantie est-il aussi limité ?
Il obéit à ses propres règles, partout en France : un mois de loyer hors charges au plus pour une location vide, deux mois pour un meublé, et aucun dépôt pour un bail mobilité.
Sources : Décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 modifiant le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l’évolution de certains loyers · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3, 17, 17-1, 18 et 25-9 · Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 (liste des communes, annexe remplacée par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025) · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience, article 159 · Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite Élan, article 140 · service-public.fr
Photo : Abdoucondorcet, CC BY-SA 4.0, wikimedia