La colocation reste l’une des formules les plus rentables pour un bailleur dans les grandes villes. Mais là où les loyers sont plafonnés, la loi interdit depuis 2022 de dépasser, par la somme des loyers, le plafond applicable au logement entier. Et l’expérimentation elle-même arrive à son terme le 23 novembre 2026 : le Parlement en débat en ce moment.
L’essentiel
- En zone de loyers plafonnés, la somme des loyers des colocataires ne peut dépasser le loyer maximal du logement.
- L’expérimentation s’applique dans 9 territoires et 70 communes, dont Bordeaux, jusqu’au 23 novembre 2026.
- Le Sénat examine le 21 octobre une prolongation de deux ans : rien n’est voté à ce jour.
Louer un grand appartement chambre par chambre rapporte souvent davantage qu’un bail à une famille. Ce surcroît de rendement a longtemps permis de contourner le plafonnement des loyers dans les villes où il s’applique. La loi 3DS du 21 février 2022 a fermé cette porte, en même temps qu’elle prolongeait l’expérimentation. Où en est-on à l’automne 2026 ?
La règle propre à la colocation
Dans les territoires où le préfet fixe des loyers de référence, le loyer de base d’un logement ne peut dépasser le loyer de référence majoré de 20 %, multiplié par la surface habitable. Pour une colocation, c’est le total des loyers payés par l’ensemble des colocataires qui est comparé à ce plafond, qu’il y ait un seul bail ou un bail par colocataire. Un complément de loyer reste possible pour des caractéristiques exceptionnelles de confort ou de localisation, à justifier dans le contrat.
Exemple chiffré : un T4 de 80 m² loué à trois colocataires
Valeur fictive pour l’exemple : un loyer de référence majoré de 14 € par m², charges non comprises. Le vrai montant figure dans l’arrêté préfectoral de la commune, selon le quartier, l’époque de construction, le nombre de pièces et le caractère meublé ou non.
| Plafond du logement : 80 m² × 14 € | 1 120 € |
| Loyers envisagés : 3 × 400 € | 1 200 € |
| Dépassement | 80 € par mois |
| Loyer maximal par colocataire, à parts égales | environ 373 € |
Le dépassement expose le bailleur à une restitution du trop-perçu et à une amende administrative.
Les sanctions sont celles du droit commun de l’encadrement : après mise en demeure du préfet, une amende pouvant atteindre 5 000 € pour un bailleur particulier et 15 000 € pour une société, en plus du remboursement des sommes indûment perçues. Les annonces doivent par ailleurs mentionner le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le complément de loyer.
Où s’applique l’encadrement
Selon le Sénat, le dispositif couvre en octobre 2026 neuf collectivités et 70 communes : Paris, Lille et ses communes associées, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Grenoble-Alpes Métropole et 24 communes du Pays basque. En Gironde, seule la ville de Bordeaux est concernée ; le recours des propriétaires contre le dispositif bordelais est retracé dans notre article sur l’encadrement des loyers à Bordeaux.
À ne pas confondre avec l’encadrement de l’évolution des loyers, qui s’applique dans toutes les zones tendues et interdit de relouer plus cher que le précédent locataire. Les deux mécanismes sont comparés dans encadrement ou plafonnement des loyers : quelles différences ?
L’échéance du 23 novembre 2026
Créée par la loi Élan pour cinq ans, puis portée à huit ans par la loi 3DS, l’expérimentation s’éteint le 23 novembre 2026. L’Assemblée nationale a adopté le 11 décembre 2025 une proposition de loi qui la rend permanente et l’ouvre à de nouvelles communes. La commission des affaires économiques du Sénat a retenu le 14 octobre 2026 une autre voie : une simple prolongation de deux ans, sur le même périmètre, sans nouvelle candidature.
Au 16 octobre 2026, rien n’est voté. Le texte passe en séance au Sénat le 21 octobre ; s’il est modifié, les deux assemblées doivent encore s’accorder avant le 23 novembre. Sans texte définitif à cette date, le plafonnement cesserait de s’appliquer aux nouveaux baux.
Pour un bailleur, la prudence s’impose : un bail signé aujourd’hui doit respecter les plafonds en vigueur, et rien ne garantit qu’ils disparaîtront.
Bail unique ou baux multiples
Tous les colocataires signent le même contrat. Une clause de solidarité permet de réclamer la totalité du loyer à chacun.
Chacun loue sa chambre et l’usage des parties communes. Chaque partie privative doit offrir au moins 9 m² et 20 m³.
Avec un bail unique, le colocataire qui donne congé reste solidaire jusqu’à l’arrivée d’un remplaçant, et au plus tard six mois après la fin de son préavis ; la même limite vaut pour la personne qui s’est portée caution pour lui. Avec des baux multiples, chaque départ est indépendant, mais la gestion est plus lourde.
Deux souplesses sont propres à la colocation : le bailleur peut souscrire une assurance habitation pour le compte des colocataires et en répercuter le coût, et les charges peuvent être réglées sous forme de forfait.
Les points de vigilance du bailleur
- Vérifier le DPE : un logement classé G ne peut plus être loué, en colocation comme ailleurs, et le loyer d’un F ou d’un G est gelé.
- Lire l’arrêté préfectoral de l’année avant de fixer les loyers, meublé et non meublé n’ayant pas les mêmes références.
- Sécuriser les impayés : garantie Visale ou assurance, comparées dans notre article sur GLI ou Visale en 2026.
- Anticiper la fiscalité : en meublé, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors d’une vente depuis la loi de finances pour 2025.
Si la rentabilité d’une colocation ne suit plus, la vente reste possible, y compris avec les colocataires en place : notre page vendre un bien occupé explique comment nous étudions ce type de dossier.
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Questions fréquentes
La règle s’applique-t-elle à une colocation meublée ?
Oui. Les loyers de référence sont simplement plus élevés pour les logements meublés.
Que se passe-t-il pour les baux en cours si l’expérimentation s’arrête ?
Le loyer convenu continue de s’appliquer jusqu’au renouvellement. La question se poserait surtout pour les nouveaux baux, en fonction du texte finalement voté.
Un colocataire peut-il contester son loyer seul ?
Oui, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, ou signaler le dépassement au préfet.
Combien de temps dure la solidarité après un départ ?
Jusqu’à l’arrivée d’un nouveau colocataire, et au plus tard six mois après la fin du préavis.
Sources : Sénat, commission des affaires économiques : l’essentiel sur la proposition de loi « Rapports locatifs » (14 octobre 2026) · Proposition de loi visant à retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs, adoptée par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025 (Sénat, n° 217) · Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (Élan), article 140, modifié par la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (3DS) · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 8-1 (colocation) · ANIL : expérimentation de l’encadrement du niveau des loyers · Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 (plus-values des loueurs en meublé) · service-public.fr
Photo : Abdoucondorcet, CC0, wikimedia