Mis à jour le 5 octobre 2026. Plafonds d’exonération 2026 publiés en août, fin programmée de l’avantage au 31 décembre 2026 : ce qu’il faut vérifier avant de louer une chambre ou un étage de sa maison.

Les enfants sont partis, une chambre reste vide, un étage ne sert plus : louer une partie de sa maison est une manière simple de compléter ses revenus, de partager les charges ou de ne pas vivre seul. Encore faut-il respecter quelques règles, et connaître l’avantage fiscal qui s’y attache, d’autant qu’il arrive à échéance.

Ce que l’on peut louer

Le logement doit être votre résidence principale au sens fiscal : le lieu où vous vivez habituellement et où se trouvent vos attaches familiales et professionnelles. Vous pouvez y louer une chambre, une suite, un étage entier ou un studio aménagé.

La partie louée doit être décente : au moins 9 m² habitables (ou 20 m³), une fenêtre, une aération, un chauffage, et l’accès à une cuisine, une salle d’eau et des toilettes, privatives ou partagées. Une entrée indépendante n’est pas obligatoire, mais elle facilite la vie de chacun et rend le bien plus attractif.

Les démarches avant de signer

  • Relire le règlement de copropriété, qui peut limiter certaines locations.
  • Prévenir votre assureur : la présence d’un locataire change le risque couvert.
  • Fournir les diagnostics obligatoires, dont le DPE de la partie louée.
  • Meubler la pièce selon la liste réglementaire si vous louez meublé (literie, rangements, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle…).
  • Choisir le bon contrat : bail meublé d’un an, bail étudiant de neuf mois ou bail mobilité de un à dix mois.
  • Prévoir dans le bail l’usage des pièces communes, pour éviter les tensions.

Un locataire peut lui aussi sous-louer une chambre, mais seulement avec l’accord écrit de son propriétaire, et sans demander plus au mètre carré que ce qu’il paie lui-même.

L’avantage fiscal : des loyers non imposables

Les loyers tirés de la location meublée d’une partie de la résidence principale sont exonérés d’impôt sur le revenu si trois conditions sont réunies : la pièce fait partie de votre résidence principale, elle constitue la résidence principale du locataire, et le loyer reste raisonnable.

Pour 2026, l’administration considère comme raisonnable un loyer annuel, hors charges, inférieur à 215 € par m² en Île-de-France et 159 € par m² dans les autres régions. Pour une chambre de 14 m² en Gironde, cela représente jusqu’à 2 226 € par an, soit environ 185 € par mois, sans impôt. Pour une chambre d’hôtes louée à des voyageurs, l’exonération est limitée à 760 € de recettes par an.

Attention : l’exonération s’arrête fin 2026

La loi de finances pour 2026 a fixé la fin de ce dispositif au 31 décembre 2026. Les loyers perçus à partir de 2027 seront, sauf nouveau texte, imposés comme ceux de toute location meublée : en régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 %, ou au réel. Il est utile de faire ses calculs dès maintenant.

Et si la maison devient trop grande ?

Louer une partie de chez soi est une bonne solution de transition. Quand l’entretien, les travaux ou la fiscalité pèsent trop, vendre peut devenir plus raisonnable, y compris un bien en partie occupé. Groupe Serenity étudie ce type de dossier en toute discrétion, avec un premier retour sous 48 heures.

Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity

Sources : Article 35 bis du CGI · BOFiP, actualité du 19 août 2026 (plafonds 2026) · Loi de finances pour 2026, article 38 · Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (logement décent)

Photo : Mary Whitney, CC0, stocksnap