Le plafond de l’état daté, contesté par une partie des professionnels, a été maintenu par le Conseil d’État en 2026. Pour le vendeur, l’enjeu est surtout de bien distinguer les documents et de savoir qui paie quoi.
L’essentiel
- L’état daté, établi par le syndic avant l’acte, coûte au plus 380 € TTC, toujours payés par le vendeur.
- Le pré-état daté, à joindre à la promesse, n’a aucun prix plafonné : le vendeur peut le remplir lui-même.
- Une charge est due par celui qui est copropriétaire à la date de l’appel de fonds.
Vendre un lot de copropriété ne se résume pas à trouver un acquéreur. La loi impose de lui transmettre un dossier complet sur l’immeuble et sur la situation financière du lot : charges, dettes, travaux à venir, état du fonds de travaux. Deux documents sont souvent confondus, alors qu’ils n’arrivent pas au même moment et n’obéissent pas aux mêmes règles de prix : le pré-état daté et l’état daté.
Le pré-état daté, à remettre avant la promesse
Depuis la loi Alur de 2014, plusieurs informations doivent être jointes à la promesse ou au compromis de vente. Ce qu’on appelle couramment le pré-état daté en rassemble la partie financière :
- le montant des charges courantes et des charges hors budget payées par le vendeur au cours des deux derniers exercices ;
- les sommes que l’acquéreur devra encore verser au syndicat, notamment pour des travaux déjà votés ;
- l’état global des impayés de charges dans la copropriété et des dettes envers les fournisseurs ;
- la quote-part du fonds de travaux attachée au lot.
S’y ajoutent la fiche synthétique de la copropriété, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d’entretien, et, s’ils existent, le diagnostic technique global, le plan pluriannuel de travaux et le DPE collectif, désormais obligatoire en copropriété. Le délai de rétractation de dix jours de l’acquéreur ne commence à courir qu’une fois ces documents remis.
Le pré-état daté n’a pas de prix plafonné. Beaucoup de syndics le facturent, parfois plusieurs centaines d’euros. Le vendeur n’est pourtant pas obligé de le leur commander : il peut le remplir lui-même à partir des appels de fonds, des comptes approuvés et des procès-verbaux d’assemblée, ou passer par un service spécialisé.
L’état daté, établi par le syndic avant l’acte
L’état daté intervient plus tard, avant la signature de l’acte authentique. Il est demandé au syndic, en général par le notaire, et lui seul peut l’établir. Il arrête la situation du lot à une date donnée : sommes restant dues par le vendeur, sommes qui seront à la charge de l’acquéreur, avances et provisions déjà versées. C’est sur cette base que le notaire répartit les comptes entre les parties et, si nécessaire, retient sur le prix de quoi payer les dettes du vendeur.
Ce prix est plafonné par le décret du 21 février 2020. Des chambres de la Fnaim ont demandé une revalorisation en invoquant l’inflation et le temps de travail. Le Conseil d’État a rejeté leur demande le 17 mars 2026, en s’appuyant notamment sur l’avis de l’Autorité de la concurrence. Le plafond reste donc en vigueur. Ces frais sont à la charge exclusive du vendeur : une clause qui les ferait payer à l’acquéreur n’est pas valable.
Charges et travaux : qui paie quoi ?
Le principe est simple : est redevable celui qui est copropriétaire au moment où la somme devient exigible. Les provisions trimestrielles échues avant la vente restent dues par le vendeur ; celles qui échoient après sont payées par l’acquéreur. Pour les travaux votés avant la vente, c’est la date de chaque appel de fonds qui compte, et non la date du vote. Les parties peuvent prévoir une autre répartition dans l’acte, mais cet accord ne vaut qu’entre elles : le syndicat continue de s’adresser à la personne désignée par la règle légale.
Le fonds de travaux, lui, reste attaché au lot. Le vendeur ne récupère pas sa quote-part auprès du syndicat ; rien n’empêche en revanche d’en tenir compte dans la négociation du prix.
Un cas concret
Un propriétaire vend un deux-pièces à Libourne avec une cave. L’assemblée a voté en mars le ravalement de la façade, payable en trois appels de fonds de 1 500 € chacun pour son lot, en juin, octobre et janvier. La vente est signée en novembre.
Exemple chiffré : un ravalement voté en mars, une vente signée en novembre
Sauf accord contraire dans l’acte, chaque appel de fonds est payé par le copropriétaire du moment.
| Appels de juin et d’octobre (vendeur) | 3 000 € |
| État daté pour l’appartement et la cave (vendeur) | 380 € |
| Appel de janvier (acquéreur) | 1 500 € |
| Total à la charge du vendeur | 3 380 € |
S’il avait confié le pré-état daté au syndic, cette prestation aurait été facturée en plus, sans plafond.
Les étapes pour préparer la vente
- Réunir dès la mise en vente les trois derniers procès-verbaux d’assemblée, les appels de fonds et la fiche synthétique, souvent disponibles sur l’extranet du syndic.
- Établir le pré-état daté, seul ou avec un prestataire, et le transmettre avec les diagnostics.
- Signaler à l’acquéreur les travaux votés ou en discussion, et convenir par écrit de leur prise en charge.
- Laisser le notaire demander l’état daté au syndic après la promesse, et vérifier que la facture ne dépasse pas 380 €.
Les diagnostics, eux, ont chacun leur durée de validité : vérifiez-la avec notre point sur la durée de validité des diagnostics obligatoires. Et si la vente dégage un gain, anticipez les règles de la plus-value immobilière en 2026.
Les erreurs à éviter
- Payer deux fois la même prestation : une facture qui mêle pré-état daté et état daté doit être détaillée.
- Oublier une assemblée prévue avant la vente : des travaux votés entre la promesse et l’acte peuvent modifier l’équilibre de l’opération.
- Laisser des charges impayées : le syndic peut faire opposition sur le prix de vente, ce qui bloque une partie des fonds chez le notaire.
Vous avez un bien à vendre, à rénover ou en situation complexe ? Faites étudier votre bien par Groupe Serenity : réponse sous 48 heures.
Questions fréquentes
L’état daté est-il obligatoire pour vendre un parking seul ?
Oui, dès lors que le parking est un lot de copropriété. Le plafond de 380 € s’applique de la même façon.
Le syndic peut-il facturer des frais de mutation en plus ?
Le plafond couvre l’établissement de l’état daté. Le contrat de syndic peut prévoir d’autres prestations particulières, mais elles doivent correspondre à un service réel et figurer dans la liste réglementaire.
Que faire si le syndic dépasse le plafond ?
Contester la facture par écrit en rappelant le décret du 21 février 2020, puis, si nécessaire, saisir un conciliateur de justice ou le juge pour obtenir le remboursement de l’excédent.
Les documents peuvent-ils être transmis par voie électronique ?
Oui, si l’acquéreur l’accepte expressément. Il faut alors conserver la preuve de leur remise, car elle fait courir le délai de rétractation.
Sources : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 5, 10-1 et 20 · Code de la construction et de l’habitation, article L. 721-2 (documents annexés à la promesse) · Décret n° 2020-153 du 21 février 2020 (plafond de l’état daté) · Conseil d’État, 17 mars 2026, n° 499299 · Autorité de la concurrence, avis n° 20-A-01 du 14 janvier 2020 · Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, articles 5 et 6-2 · service-public.fr
Photo : Romainbehar, CC0, wikimedia