Le vendeur d’un lot de copropriété doit remettre un dossier complet à l’acquéreur, puis le syndic établit l’état daté avant l’acte. Pour l’acheteur, ce sont les pièces qui disent combien coûtera réellement le logement après l’achat.
L’essentiel
- Le délai de rétractation de 10 jours ne court qu’une fois le dossier de copropriété remis.
- L’état daté coûte au plus 380 € TTC, toujours à la charge du vendeur.
- Une dépense est due par le copropriétaire à la date de l’appel de fonds, pas à celle du vote.
On visite un appartement pour sa lumière et son plan. On l’achète aussi avec un immeuble, ses dettes, ses projets et ses voisins. La loi oblige le vendeur à transmettre plusieurs documents avant la promesse de vente, puis le syndic à établir un état daté avant l’acte définitif. Encore faut-il savoir les lire.
Les documents à recevoir avant de signer la promesse
- la fiche synthétique de la copropriété, qui résume ses données financières et techniques ;
- le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ;
- les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales ;
- les informations financières sur le lot, souvent appelées « pré-état daté » : charges payées sur les deux derniers exercices, sommes restant dues, quote-part du fonds de travaux, impayés de la copropriété ;
- le carnet d’entretien et, s’ils existent, le diagnostic technique global, le plan pluriannuel de travaux et le DPE collectif, désormais obligatoire en copropriété.
Le délai de rétractation de dix jours de l’acquéreur ne court qu’une fois ces pièces remises. C’est le moment de les examiner.
Les points à vérifier un par un
- Les charges réelles : comparer les deux derniers exercices. Une hausse brutale signale souvent un contrat de chauffage ou d’entretien renégocié.
- Les travaux votés : les procès-verbaux disent ce qui a été décidé et selon quel calendrier d’appels de fonds.
- Les travaux à venir : le plan pluriannuel annonce les gros postes des dix prochaines années, comme une toiture ou un ravalement.
- Les impayés de l’immeuble : un niveau élevé de dettes de copropriétaires fragilise la trésorerie et peut retarder des travaux.
- Le fonds de travaux : la somme attachée au lot reste dans la copropriété après la vente ; c’est un acquis pour l’acheteur.
- Un emprunt collectif : s’il s’agit d’un prêt à adhésion automatique, comme le prêt collectif pour la rénovation énergétique, son remboursement passe à l’acquéreur.
L’état daté, la photographie finale
Après la promesse, le notaire demande l’état daté au syndic. Ce document arrête la situation du lot : ce que le vendeur doit encore, ce qui sera à la charge de l’acquéreur, les avances déjà versées. Le notaire s’en sert pour faire les comptes le jour de la signature et, si nécessaire, retenir sur le prix les dettes du vendeur. Son coût, plafonné à 380 € TTC depuis 2020, est à la charge du vendeur ; le Conseil d’État a refusé de relever ce plafond le 17 mars 2026.
Les signaux d’alerte
Une copropriété en difficulté se repère avant de signer. Administration provisoire, plan de sauvegarde ou procédure d’alerte : les charges et les appels de fonds y augmentent souvent fortement. La fiche synthétique et le registre national des copropriétés, consultable en ligne, permettent de le vérifier.
Même prudence face à un syndic qui change à chaque assemblée, des comptes non approuvés depuis plusieurs exercices, ou un montant d’impayés supérieur à un quart du budget annuel. Aucun de ces signaux n’interdit d’acheter, mais chacun doit se retrouver dans le prix.
Qui paie quoi après la vente
La règle légale est simple : la somme est due par celui qui est copropriétaire au jour où elle devient exigible. Pour des travaux votés avant la vente, c’est la date de chaque appel de fonds qui compte, et non la date du vote. Acheteur et vendeur peuvent convenir d’une autre répartition dans l’acte, mais cet accord ne lie pas le syndicat.
Un cas concret
Exemple chiffré : un trois-pièces à Bordeaux
Le procès-verbal de la dernière assemblée révèle le vote d’une réfection de toiture, appelée en deux fois ; la seconde échéance tombe après la vente. Le plan pluriannuel prévoit en plus un ravalement dans quatre ans.
| Toiture votée, quote-part du lot | 9 000 € |
| Négocié dans la promesse | Toiture entièrement à la charge du vendeur |
| Ravalement à venir | 4 000 € de baisse de prix |
| Pour les acheteurs | Aucun appel de fonds pour la toiture, prix réduit de 4 000 € |
Sans lecture attentive, ce couple aurait découvert ces dépenses avec son premier appel de fonds.
Les étapes pour l’acquéreur
- Exiger le dossier complet avant de signer la promesse, et compter le délai de rétractation à partir de sa remise.
- Lire les procès-verbaux en cherchant les mots « travaux », « appel de fonds », « contentieux » et « emprunt ».
- Demander au vendeur si une assemblée est prévue avant l’acte, et ce qui y sera voté.
- Faire écrire dans la promesse la répartition des travaux votés.
- Relire l’état daté avant la signature avec le notaire.
Les erreurs à éviter
- Signer sans les procès-verbaux d’assemblée, en se fiant au seul montant des charges annoncé.
- Ignorer une procédure judiciaire en cours contre la copropriété ou un constructeur.
- Oublier qu’une assemblée tenue entre la promesse et l’acte peut voter de nouveaux travaux.
- Croire que le fonds de travaux sera remboursé : il reste attaché au lot.
Questions fréquentes
Puis-je assister à une assemblée générale avant l’achat ?
Non, en tant que futur acquéreur vous n’êtes pas copropriétaire. Le vendeur peut en revanche vous transmettre la convocation et l’ordre du jour, et s’engager à voter selon vos souhaits.
Qui paie l’état daté ?
Le vendeur, exclusivement. Une clause qui le ferait payer à l’acheteur n’est pas valable.
Le pré-état daté peut-il être rempli par le vendeur lui-même ?
Oui. Aucun texte n’impose de le commander au syndic. L’essentiel est que les informations soient exactes et complètes.
Que faire si l’immeuble a beaucoup d’impayés ?
Demander au syndic les procédures engagées pour les recouvrer, et intégrer ce risque dans le prix : des dettes durables retardent les travaux et peuvent alourdir les appels de fonds.
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Sources : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 5, 10-1, 14-2 et 20 · Code de la construction et de l’habitation, article L. 721-2 (documents annexés à la promesse) · Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, articles 5 et 6-2 · Décret n° 2020-153 du 21 février 2020 (plafond de l’état daté) · Conseil d’État, 17 mars 2026, n° 499299 · Loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 (prêt collectif à adhésion automatique) · service-public.gouv.fr
Photo : Davitof, CC BY-SA 4.0, wikimedia